의정부지방법원 2025타경6342. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 분류돼 있지만, 감정평가 당시에는 사무실로 이용 중이었고 건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))으로 기재된 물건입니다. 소유자 김경욱은 2023.04.26. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 292,700,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
권리 순서 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 말소기준 이후 설정됐던 니트웍스 근저당은 이미 말소됐고, 국 명의 근저당 역시 등기자료상 이미 말소로 정리돼 있습니다. 이후 의정부시 압류와 국민은행의 임의경매개시결정도 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유관계입니다. 주식회사 보담메이드 대표이사 성주연이 목적물 전부를 점유하며 월 400,000원의 차임이 확인되지만, 보증금과 권리 취득 시점이 확인되지 않아 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 지1층 비121호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 현장조사 당시 사무실 이용 · 건축물대장상 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점)) |
| 소유자 | 김경욱 (2023.04.26. 소유권이전 · 거래가액 292,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 133,735,804원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.26. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2023.04.26. 국민은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 있는 현재 잔존 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.05.31. 설정된 니트웍스 근저당권은 2024.08.01. 해지로 이미 말소됐고, 2023.11.02. 설정된 국 명의 근저당권도 등기자료상 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 보담메이드 대표이사 성주연 | 목적물 전부 | 미상 | 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 191,800,000원으로 감정가 274,000,000원의 70%입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교 근거가 제시되지 않았으므로, 단순히 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 본건은 사건상 용도, 실제 이용상태, 건축물대장상 용도 표기가 서로 다르게 나타나므로 가격 비교 대상의 성격을 먼저 맞춰야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,485,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,314,800원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 국민은행 채권최고액 기준 156,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 32,314,800원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 보증금과 권리관계가 미상이라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 근저당 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 191,800,000원 | 156,000,000원 | 0원 | 32,314,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 134,260,000원 | 131,580,360원 | 24,419,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 93,982,000원 | 91,890,324원 | 64,109,676원 | 0원 |
배당 시나리오상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 값은 현재 확인된 배당 항목을 기준으로 한 결과입니다. 실제 임차인의 보증금과 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 낙찰가가 낮아진다고 곧바로 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 임차인이 대항력을 갖고 배당되지 않는 보증금이 존재한다면 별도의 인수 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락IC 남서측 인근으로, 공장·근린생활시설·아파트 등 주거용 부동산이 혼재하는 성숙중인 상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 현황 이용. 현장조사일 당시 사무실로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·(철근)콘크리트 평지붕 지상 10층 건물 중 지하 1층 비121호이며, 기본 위생·전기·냉방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 폭 12m 내외 도로가 있고 도로 상태는 양호합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 권리 확인. 주식회사 보담메이드 대표이사 성주연의 보증금·전입신고일·확정일자를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- ‘인수 0원’ 확정 금지. 현재 배당 시뮬레이션에서는 인수액이 0원이지만 임차인의 보증금 자체가 미상입니다. 임차인 권리가 확인되기 전에는 실질 인수액을 0원으로 단정하지 마십시오.
- 가격 메리트 별도 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 ‘30% 할인 = 시세보다 저렴’으로 해석하지 마십시오.
- 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택, 현황은 사무실, 건축물대장상 용도는 공장(지원시설-제1종근린생활시설(소매점))으로 표시됩니다. 실제 사용계획과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 후순위 등기 확인. 국민은행 근저당 이후 남은 의정부시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 근저당권들도 최신 등기 원문과 대조하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘임차보증금’
이 사건은 1회 유찰돼 최저가가 191,800,000원까지 내려왔고, 등기부만 보면 말소기준 뒤의 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론을 좌우할 정보가 아직 남아 있습니다. 목적물 전부를 점유하는 실제 임차인 1명의 보증금·전입신고일·확정일자가 미상이기 때문입니다.
따라서 현재 단계에서 핵심은 “감정가보다 30% 싸졌다”가 아닙니다. 임차인이 대항력을 취득했는지, 보증금이 얼마인지, 배당 뒤 미회수액이 남는지를 먼저 확정해야 합니다. 현재 배당표의 인수액 0원은 그 확인이 끝난 뒤에야 최종 판단값으로 사용할 수 있습니다. 시세 비교 근거 역시 확인되지 않은 만큼, 최저가 자체만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 등기상 후순위 소멸은 명확하지만, 임차인과 가격은 아직 확인이 필요한 사건입니다.
