광주지방법원 2025타경34532. 광주 광산구 월계동 첨단금호타운 104동 4층 403호, 전용 92.39㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김종두이고, 말소기준권리는 2024.07.10 설정된 주식회사오케이파이낸셜대부 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.20 삼성카드 가압류 10,239,088원과 2025.12.31 임의경매개시결정이 이어졌고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건을 단순한 “후순위 권리 소멸형”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김창운이 확인되고 전입일은 2023.07.21입니다. 이는 말소기준권리보다 약 1년 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무와 실제 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현 단계에서는 “대항력 가능·미상, 보증금 미상”으로 접근하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34532 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 756-5 첨단금호타운 104동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 92.39㎡ · 15층 건물 내 4층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 김종두 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 179,354,287원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
말소기준권리는 2024.07.10 오케이파이낸셜대부 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·중소기업은행·광주문화신용협동조합·장성신용협동조합·삼성생명보험 관련 근저당과 2000년 설정된 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 1명, 인수금액은 아직 계산 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창운 | 2023.07.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 임차·점유자는 김창운 1명입니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준권리보다 선순위지만, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산상 배당표의 매수인 인수액 0원은 등기상 배당 계산 범위일 뿐, 임차보증금까지 포함한 최종 실질 인수액을 뜻하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.60억은 최근 시세 이상
첨단금호타운 동일면적 92.39㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 평균은 240,750,000원입니다. 현재 최저매각가 260,000,000원은 이 평균의 108.0%입니다. 최신 거래는 2026.03의 226,000,000원으로, 신건 최저가가 최신 거래보다도 크게 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 92.39㎡ | 4 | 226,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 15 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 92.39㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 92.39㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2026.01 | 92.39㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2025.10 | 92.39㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2025.09 | 92.39㎡ | 15 | 237,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 240,750,000원 |
거래 범위는 205,000,000원~290,000,000원으로 편차가 큽니다. 그러나 가격 메리트 판단에서 중요한 최근 12개월 평균은 240,750,000원, 최신 거래는 226,000,000원입니다. 현재 최저가 260,000,000원은 두 기준 모두보다 높으므로 “시세보다 싸다”거나 “신건부터 가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,239,088원 | 10,239,088원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 206,320,912원 |
위 계산에서는 채권 49,239,088원이 전액 배당되고 206,320,912원이 소유자에게 잔여하는 것으로 계산됩니다. 다만 김창운의 보증금·배당요구·우선변제 여부가 미상이고 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으므로, 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰보다 먼저 임차보증금 확인
| 회차 | 매각가 | 등기상 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 260,000,000원 | 0원 | 임차보증금 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,000,000원 | 0원 | 임차보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 166,400,000원 | 0원 | 임차보증금 미상 |
등기상 배당 채권만 보면 각 회차에서 부족액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가만 낮아지는 시나리오를 곧바로 실질취득가 하락으로 연결하면 안 됩니다. 김창운이 실제 대항력을 갖추고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면, 그 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미산초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 403호, 계단식·남동향입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역과 관련되고 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 금호 단지는 569세대이며 1996.05.29 준공됐습니다. 동일면적 최근 12개월 거래가 12건 확인되지만 가격 범위는 205,000,000원~290,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김창운 보증금 확인. 전입 2023.07.21은 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·확정일자·점유 유지 여부를 반드시 확인하세요.
- 배당요구 여부 확인. 보증금이 확인되더라도 배당요구·우선변제 여부에 따라 실제 미배당액과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
- 현재 가격은 보수적으로. 260,000,000원은 최근 12개월 평균 240,750,000원의 108.0%, 최신 거래 226,000,000원보다 높습니다.
- 유찰가만 보고 응찰 금지. 208,000,000원·166,400,000원으로 내려가더라도 선순위 임차보증금이 남으면 실질취득가는 단순 낙찰가와 달라집니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 임차인의 점유관계와 보증금 관련 기재를 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저 보증금을 확인해야 한다”
이 사건은 등기만 보면 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하는 구조입니다. 그러나 2023.07.21 전입한 김창운이 말소기준권리보다 선순위이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 권리분석의 결론을 “인수 0원”으로 닫을 수 없습니다.
가격도 서두를 이유가 없습니다. 신건 최저가 2.60억은 최근 12개월 평균 2.4075억의 108.0%이며 최신 거래 2.26억보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 가격 메리트가 없는 상태에서 임차보증금 리스크까지 확인해야 하는 구간입니다. 가격은 보류, 임차보증금 확인이 선행. 보증금과 대항력·배당관계가 확정된 뒤에야 유찰 회차별 실질취득가를 제대로 계산할 수 있습니다.
