광주지방법원 2025타경34532. 첨단금호타운 104동 4층 403호, 전용 92.39㎡ 아파트입니다. 감정가 260,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 182,000,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 240,750,000원보다 낮지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2023.07.21 전입한 점유자 김창운입니다. 말소기준으로 계산된 2024.07.10 오케이파이낸셜대부 근저당보다 전입이 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
따라서 현재 최저가 182,000,000원을 곧바로 ‘실질취득가’로 사용할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 매수인이 부담할 금액이 추가될 수 있습니다. 반대로 보증금이나 대항력이 확인되지 않는다면 표면가격 할인폭이 그대로 살아날 수 있습니다. 이 물건은 보증금 확인 전과 후의 평가가 크게 달라질 수 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 756-5 첨단금호타운 104동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 92.39㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 내 4층 · 계단식 · 남동향 |
| 소유자 | 김종두 · 2025.01.23 상속, 2025.12.23 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 179,354,287원 |
| 말소기준 | 2024.07.10 을구 12번 근저당권 · 주식회사오케이파이낸셜대부 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 점유자는 미확정
말소기준은 2024.07.10 오케이파이낸셜대부 근저당 39,000,000원입니다. 이후 설정된 삼성카드 가압류 10,239,088원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 점유자 김창운은 2023.07.21 전입하여 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 대항력 가능성과 인수 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창운 | 2023.07.21 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 표면가격은 낮지만 ‘실질가격’은 미확정
첨단금호타운 동일 면적 92.39㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 240,750,000원, 최신 거래는 2026년 3월 226,000,000원입니다. 현재 최저매각가 182,000,000원은 최근 12개월 평균의 75.6% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 92.39㎡ | 4 | 226,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 15 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 92.39㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 92.39㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2026.01 | 92.39㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2025.10 | 92.39㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2025.09 | 92.39㎡ | 15 | 237,000,000원 |
| 평균 | 92.39㎡ | 12건 | 240,750,000원 |
실거래 범위는 205,000,000원~290,000,000원이고, 현재 최저가는 이 거래 구간보다 아래에 있습니다. 특히 같은 92.39㎡·4층의 2026년 3월 거래가 226,000,000원으로 확인됩니다. 다만 이 비교는 어디까지나 낙찰대금 자체의 비교입니다. 김창운의 인수 보증금이 발생한다면 실질취득가는 최저가보다 올라가므로, 현재 단계에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,348,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,239,088원 | 10,239,088원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 129,412,912원 |
위 배당 시나리오는 집행비용 3,348,000원, 오케이파이낸셜대부 39,000,000원, 삼성카드 10,239,088원과 소유자 잔여 129,412,912원으로 구성됩니다. 김창운의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않은 상태이므로 이 표만으로 매수인 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미산초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 4층 403호이며 계단식·남동향입니다. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되고 중로1류에 접합니다. 공시지가는 982,300원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 금호 단지는 569세대, 1996.05.29 준공이며 동일면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 205,000,000원에서 290,000,000원까지 분포합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김창운 보증금 확인이 최우선. 2023.07.21 전입은 말소기준 2024.07.10보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유범위·배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- ‘182,000,000원 = 총취득가’로 계산 금지. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남으면 그 금액이 매수인 부담으로 추가될 수 있습니다.
- 한국자산관리공사 채권관계 대조. 신청채권 179,354,287원과 시나리오상 배당 0원, 2024.07.04 근저당 및 2025.05.15 이전등기의 관계를 등기 원본과 채권계산서에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 최근 12개월 평균 240,750,000원, 최신 226,000,000원, 실거래 최저 205,000,000원을 함께 보되 최종 판단은 인수액을 더한 실질취득가 기준으로 해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.10.01이며 1회 유찰된 회차입니다. 권리관계가 확인되지 않은 상태에서 유찰 횟수만 보고 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
맺으며 — “표면가격은 할인, 권리비용은 아직 미정”
이 물건의 숫자만 보면 눈에 들어옵니다. 감정가 260,000,000원에서 한 번 유찰된 최저가 182,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 240,750,000원의 75.6%이고, 최신 거래 226,000,000원보다 낮습니다. 그러나 2023.07.21 전입한 김창운의 보증금이 미상이라는 한 가지 사실 때문에 이 할인율을 그대로 투자 메리트로 바꿀 수 없습니다.
말소기준보다 전입이 앞선 점유자이므로 대항력은 가능·미상, 매수인 인수액도 미상입니다. 여기에 신청채권자 한국자산관리공사의 179,354,287원 청구와 현재 배당 시나리오의 0원 배당 사이에도 원본 확인이 필요한 지점이 있습니다. 결론적으로 이 사건은 “가격은 매력적으로 보이지만, 권리비용이 확정되기 전에는 실질가격을 확정할 수 없는 물건”입니다. 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 김창운의 보증금과 한국자산관리공사 채권관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
