광주지방법원 2025타경34679. 광주 북구 풍향동 ‘교대금호어울림’ 111동 11층 1101호, 전용 84.9833㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 478,000,000원이고, 매각기일은 2026.08.20입니다. 소유자 김민선은 2014.12.04 매매를 원인으로 2017.10.17 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 287,420,000원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.27 설정된 농협은행주식회사 근저당 120,000,000원이 말소기준이고, 이후 정준호 전세권 300,000,000원과 그 전세권에 설정된 서철웅 근저당 250,000,000원, 광주신용보증재단·주식회사 광주은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 전입은 말소기준보다 훨씬 앞선 2017.05.08입니다. 따라서 후순위 전세권이 소멸한다는 사실만으로 점유 임차관계까지 안전하다고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34679 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 풍향동 808 교대금호어울림 111동 11층1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9833㎡ · 철근콘크리트구조 22층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김민선 · 2014.12.04 매매 · 2017.10.17 소유권이전 · 거래가액 287,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 478,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 51,416,982원 |
| 말소기준 | 2022.01.27 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 등기권리 소멸과 임차관계를 분리해야 한다
말소기준은 2022.01.27 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후 설정된 정준호의 전세권 300,000,000원과 서철웅의 전세권 근저당 250,000,000원, 광주신용보증재단 가압류 49,451,600원, 주식회사 광주은행 가압류 44,300,319원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정준호 | 2017.05.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
정준호는 현황조사·매각물건명세서에서 임차인으로 확인되는 동시에, 2022.05.10 등기된 전세권자이기도 합니다. 이 전세권은 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하지만, 등기 전세금 300,000,000원을 2017.05.08 전입 임차관계의 보증금과 자동으로 같은 금액이라고 볼 수는 없습니다. 임차보증금은 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 478,000,000원은 최근 평균의 108.0%
교대금호어울림은 960세대이며 사용승인일은 2017.03.22입니다. 대상 면적 84.9833㎡와 매칭되는 최근 거래 12건의 평균은 442,791,666원입니다. 신건 최저매각가 478,000,000원은 이 최근 평균의 108.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 3 | 408,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 471,500,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 18 | 475,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 19 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 19 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 5 | 409,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 21 | 477,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 1 | 433,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9833㎡ | 12건 | 442,791,666원 |
최근 거래 최저는 385,000,000원, 최고는 477,000,000원, 최근 12개월 평균은 442,791,666원입니다. 최신 거래는 2026.04 408,000,000원이고, 신건 최저가는 478,000,000원입니다. 최근 평균 대비 108.0%이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 478,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,180,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 정준호 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 을구 4-2번 근저당권 · 서철웅 | 250,000,000원 | 50,820,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 광주신용보증재단 | 49,451,600원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 44,300,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 763,751,919원 중 채권자 예상배당은 470,820,000원, 미배당은 292,931,919원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이는 보증금이 확인되지 않은 2017.05.08 전입 임차관계의 실제 승계 여부까지 확정하는 값은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 임차 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 478,000,000원 | 470,820,000원 | 292,931,919원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 382,400,000원 | 376,246,400원 | 387,505,519원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 305,920,000원 | 300,837,120원 | 462,914,799원 | 미상 |
④ 입지·환금성 메모 (감정 이용상태·토지정보 기준)
- 입지. 광주교육대학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 11층이며, 아파트로 이용 중입니다. 위생·급배수·옥내소화전·도시가스·난방·화재탐지기·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동쪽으로 왕복5차로, 남서쪽으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·절대보호구역·상대보호구역·전통상업보존구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 947,200원/㎡입니다.
- 단지·거래. 교대금호어울림 960세대, 사용승인일 2017.03.22이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차계약 실체 확인. 정준호의 2017.05.08 전입에 대응하는 임대차계약서, 실제 보증금, 점유범위를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 판단하기 위해 반드시 확인해야 합니다.
- 전세권 300,000,000원과 임차보증금 구분. 2022.05.10 설정된 후순위 전세권 금액을 2017.05.08 전입 임차보증금과 동일하다고 임의로 합치거나 단정하면 안 됩니다.
- 동일인 관계 검증. 정준호가 임차인·전세권자·전세권 근저당의 채무자로 함께 나타나는 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 478,000,000원은 최근 12개월 평균 442,791,666원의 108.0%이며 최신 거래는 408,000,000원입니다.
- 유찰 후에도 실질취득가 재계산. 382,400,000원 또는 305,920,000원으로 내려가더라도 임차 인수액이 확정되지 않은 상태에서는 단순히 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 등기권리만 보면 정리가 쉽습니다. 농협은행 근저당을 기준으로 정준호 전세권, 서철웅 근저당, 광주신용보증재단과 주식회사 광주은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 승부처는 등기부 뒤에 있는 2017.05.08 전입 임차관계입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 매수인 인수액은 아직 확정할 수 없습니다.
가격도 안전마진이 없습니다. 신건 최저가 478,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 442,791,666원의 108.0%이고, 최근 거래 최고 477,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 “등기권리는 소멸하지만 임차 인수는 미상, 가격은 최근 시세 이상”으로 정리하는 것이 맞습니다. 임차보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정할 수 없고, 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
