광주지방법원 2025타경34679. 광주 북구 풍향동 교대금호어울림 111동 11층 1101호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가 478,000,000원에서 1회 유찰된 334,600,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.01.27. 농협은행주식회사의 근저당권 120,000,000원이고, 그 뒤 설정된 정준호 전세권 300,000,000원, 서철웅의 전세권근저당권 250,000,000원, 광주신용보증재단·주식회사 광주은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서상 정준호가 점유자로 조사됐고 전입신고일은 2017.05.08로 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 임대차 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 대항력 유무와 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다. 특히 등기상 전세권자 역시 정준호로 동일하게 나타나므로, 등기 전세권과 실제 임대차관계가 어떻게 연결되는지 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34679 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 풍향동 808 교대금호어울림 111동 11층1101호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9833㎡ · 22층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 김민선 · 2017.10.17. 소유권이전 · 거래가액 287,420,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 334,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 51,416,982원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정준호 | 2017.05.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
조사 메모에는 정준호가 등기부상 권리자·채무자와 동일하게 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재돼 있습니다. 이는 위험이 없다는 뜻도, 실제 임차인이라는 뜻도 아닙니다. 점유원인·임대차계약서·보증금 지급내역·배당요구 여부를 확인해 실제 임차관계를 확정해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.6%
교대금호어울림은 960세대, 2017.03.22 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.98㎡대 동일 평형의 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 442,791,666원입니다. 현재 최저가 334,600,000원은 이 평균의 75.6%입니다. 최신 거래는 2026.04 408,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.98㎡ | 3 | 408,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 15 | 471,500,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 18 | 475,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 17 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 19 | 460,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 19 | 460,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 5 | 409,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 21 | 477,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 1 | 433,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 3 | 435,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 442,791,666원 |
거래 범위는 385,000,000원~477,000,000원이고 현재 최저가는 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 408,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 입찰가격 자체에는 할인 폭이 존재합니다. 다만 이 비교는 어디까지나 낙찰대금만 본 것입니다. 정준호에게 매수인이 인수할 임대차 보증금이 존재한다면 실질취득가는 낙찰가 + 인수금액으로 다시 계산해야 하므로, 75.6%만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 334,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,484,400원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 전세권 · 정준호 | 300,000,000원 | 209,115,600원 |
| 4. 전세권근저당권 · 서철웅 | 250,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 49,451,600원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 44,300,319원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 총 채권액 763,751,919원 중 329,115,600원이 배당되고 434,636,319원이 미배당으로 남습니다. 이 배당표에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 보증금이 확인되지 않은 점유자 정준호의 임대차관계는 별도 확인 대상이므로 실제 인수위험까지 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가보다 ‘실질취득가’가 중요
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 334,600,000원 | 329,115,600원 | 434,636,319원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 234,220,000원 | 230,140,920원 | 533,610,999원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 163,954,000원 | 160,858,644원 | 602,893,275원 |
낙찰가가 내려가면 표면상 할인율은 커집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 확인된다면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 적정 응찰가를 판단할 때는 정준호의 실제 보증금과 배당요구 여부를 확인한 뒤 ‘낙찰가 + 인수액’으로 실질취득가를 산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 22층 건물 중 11층 1101호입니다.
- 주위환경. 광주교육대학교 동측 인근으로 아파트단지·학교·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동쪽 왕복5차로, 남서쪽 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·절대보호구역·상대보호구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 토지. 아파트부지로 이용 중이며 평지, 공시지가 947,200원/㎡입니다.
- 단지. 교대금호어울림 960세대, 2017.03.22 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정준호 임대차 원본 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유원인·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권과 임대차 구분. 등기상 전세금 300,000,000원의 전세권은 말소기준 이후 권리이지만, 현황조사상 임대차와 동일 법률관계인지 별도로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수 보증금이 확인되면 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 총액을 최근 12개월 평균 442,791,666원 및 최신 거래 408,000,000원과 비교해야 합니다.
- 등기권리. 농협은행주식회사 근저당권 이후의 전세권·근저당권·가압류는 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당관계. 현재 회차에서는 정준호 전세권에 209,115,600원만 배당되는 구조이므로 미배당 부분과 실제 임대차 보증금 관계를 구분해 확인해야 합니다.
맺으며 — “75.6%보다 임차관계가 먼저다”
현재 최저가 334,600,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 442,791,666원의 75.6%이고, 최신 거래 408,000,000원보다도 낮습니다. 표면적인 가격만 보면 분명 할인 구간입니다. 그러나 정준호가 2017.05.08 전입한 점유자로 조사됐고 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문에, 매수인이 떠안을 임대차 보증금이 있는지는 아직 확정되지 않았습니다.
말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 334,600,000원이라는 최저가가 아니라, 정준호의 실제 임대차관계를 확인한 뒤 계산되는 실질취득가입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 최근 시세 대비 가격 메리트를 정확히 판단할 수 있습니다.
