광주지방법원 2025타경34708. 광주 북구 운암동 벽산블루밍메가씨티 203동 3층 302호 아파트입니다. 소유자는 지성진이며 2014.08.06. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 269,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2020.12.07. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 469,200,000원입니다. 그 뒤 등기된 가압류와 압류, 2025.12.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조 자체는 명확하지만 배당은 넉넉하지 않습니다. 484,000,000원 매각가를 가정한 배당에서 집행비용 7,240,000원과 에스비아이저축은행 469,200,000원을 배당하면, 하나카드에는 7,560,000원만 배당되고 후순위 채권에는 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당 채권들은 말소기준권리 후순위이므로 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34708 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 68 벽산블루밍메가씨티 203동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 내 3층 302호 |
| 소유자 | 지성진 (2014.08.06. 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 484,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 533,679,416원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2020년 SBI 근저당이 말소기준
현재 말소기준권리는 을구 20번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 이후 하나카드·광주신용보증재단·신한은행·동운새마을금고·신용보증기금의 가압류와 국민건강보험공단 및 광주광역시 북구 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 국민은행·하나은행·오케이저축은행·대전새마을금고 등 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 확인
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 관련 기재상 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수 권리가 없다는 판단과 별개로 실제 점유관계는 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 98.2%지만, 추세는 -9.2%
벽산블루밍메가씨티2단지의 비교 거래는 12건이며, 최근 12개월 거래 10건 평균은 492,800,000원입니다. 현재 최저매각가 484,000,000원은 이 최근 평균의 98.2%입니다. 최신 거래는 2026.03. 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 130.29㎡ | 20 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 130.29㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2025.12 | 129.39㎡ | 13 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 130.29㎡ | 3 | 465,000,000원 |
| 2025.12 | 130.29㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 129.39㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2025.08 | 129.39㎡ | 5 | 515,000,000원 |
| 2025.07 | 129.39㎡ | 1 | 485,000,000원 |
| 2025.06 | 129.39㎡ | 19 | 470,000,000원 |
| 2025.04 | 130.29㎡ | 22 | 563,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 492,800,000원 |
전체 12건 평균은 501,166,666원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 특히 최근 구간과 이전 구간의 비교 추세가 -9.2%이므로 시장은 하락 흐름입니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,240,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 469,200,000원 | 469,200,000원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 11,327,705원 | 7,560,000원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 39,550,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 7,154,301원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 동운새마을금고 | 15,769,499원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 562,001,505원 중 예상 배당 476,760,000원, 미배당 85,241,505원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 484,000,000원 | 476,760,000원 | 85,241,505원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 181,022,305원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 309,760,000원 | 304,623,360원 | 257,378,145원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 회차가 내려가면 권리 인수 문제가 커지는 구조가 아니라 가격 조건이 달라지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 대자초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 이용 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 아파트단지 동측 6차로, 북측 4차로, 서측과 남측 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 1,290,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물의 3층이며, 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 벽산블루밍메가씨티2단지는 615세대, 사용승인일은 2008.08.29.이며 비교 거래는 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 20번 에스비아이저축은행 근저당권 469,200,000원이 기준입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 실제 세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 492,800,000원, 최신 거래 500,000,000원, 최근 추세 -9.2%를 함께 놓고 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 387,200,000원, 2회 유찰 시 309,760,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·점유관계·세금 배당순위·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 하락 추세를 봐야 한다
이 사건의 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준인 2020.12.07. 에스비아이저축은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고, 현재부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 정리가 잘 되는 구조입니다.
다만 신건 가격 484,000,000원은 최근 12개월 평균 492,800,000원의 98.2%로 할인 폭이 크지 않습니다. 최신 거래도 500,000,000원이며, 더 중요한 점은 최근 시세 추세가 -9.2%라는 것입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 양호, 가격은 추세 확인”으로 정리하는 것이 맞습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하기보다, 하락 흐름과 실제 점유·세금 배당을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 사건입니다.
