광주지방법원 2025타경34708. 광주 북구 운암동 벽산블루밍메가씨티 203동 302호 아파트입니다. 소유자는 지성진으로, 2014년 269,000,000원에 매수한 이력이 있습니다. 2020년 에스비아이저축은행이 채권최고액 469,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이를 말소기준으로 후순위 가압류와 압류가 이어진 뒤 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 338,800,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인이 인수할 금액도 0원으로 추정됩니다. 그러나 감정평가서에서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 등기상 권리 정리와 실제 점유자의 대항력 문제는 구분해야 합니다. 가격 측면에서도 비교 거래의 면적 차이와 하락 추세를 동시에 고려해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34708 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 68 벽산블루밍메가씨티 제203동 제3층 제302호 도로명주소: 서강로54번길 50 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 25층 중 3층 |
| 대상 기준면적 | 120.6054㎡ |
| 소유자 | 지성진 · 2014.08.06 소유권이전 · 거래가액 269,000,000원 |
| 감정가 | 484,000,000원 |
| 최저매각가 | 338,800,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 신청채권자 | 주식회사 에스비아이저축은행 |
| 신청채권자 청구액 | 533,679,416원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.07 · 을구 20번 · 에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 469,200,000원 |
| 임차·점유 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 0원 · 미확인 대항력 임차인 존재 여부 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2020년 12월 7일 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 469,200,000원이며, 해당 근저당권을 포함해 이후 등기된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 이전에 설정됐던 하나은행·오케이저축은행·대전새마을금고 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
후순위 가압류는 하나카드, 광주신용보증재단, 신한은행, 동운새마을금고, 신용보증기금 관련 권리입니다. 국민건강보험공단과 광주광역시 북구의 압류도 확인됩니다. 과거 강제경매개시결정 등기는 취하 후 말소된 이력이 있으므로, 현재 진행 중인 에스비아이저축은행의 임의경매와 구별해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 최근 추세는 하락
비교 대상 단지는 벽산블루밍메가씨티2단지입니다. 615세대 규모이며 준공일은 2008년 8월 29일입니다. 최근 12개월 실거래 10건의 평균은 492,800,000원, 최신 거래는 2026년 3월 500,000,000원입니다.
최저매각가 338,800,000원은 최근 평균의 68.8%로, 단순 금액 비교에서는 상당한 차이가 있습니다. 다만 최근 가격이 과거보다 9.2% 하락하는 추세이므로 전체 거래 평균 501,166,666원을 기준으로 할인율을 더 크게 해석하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 130.29㎡ | 20 | 500,000,000원 |
| 2026.01 | 130.29㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2025.12 | 129.39㎡ | 13 | 480,000,000원 |
| 2025.12 | 130.29㎡ | 3 | 465,000,000원 |
| 2025.12 | 130.29㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 129.39㎡ | 15 | 460,000,000원 |
| 2025.08 | 129.39㎡ | 5 | 515,000,000원 |
| 2025.07 | 129.39㎡ | 1 | 485,000,000원 |
| 2025.06 | 129.39㎡ | 19 | 470,000,000원 |
| 2025.04 | 130.29㎡ | 22 | 563,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 492,800,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 338,800,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰되는 상황을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 우선 차감한 뒤 에스비아이저축은행 근저당권에 배당되며, 후순위 채권자들에게는 배당 재원이 남지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,543,200원 |
| 1. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 469,200,000원 | 333,256,800원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 11,327,705원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 광주신용보증재단 | 39,550,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한은행 | 7,154,301원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 동운새마을금고 | 15,769,499원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 5,543,200원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 469,200,000원을 기준으로 산정됐으며, 실제 채권액·당해세·우선변제권 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액 533,679,416원은 근저당권 채권최고액과 별개의 수치입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
현재는 감정가의 70%인 338,800,000원에서 진행됩니다. 추가 유찰에 따른 가격 변화와 채권자 미배당액을 함께 비교하면 다음과 같습니다. 아래 금액은 각 회차의 가정이며 실제 매각 일정이나 유찰을 확정하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 338,800,000원 | 333,256,800원 | 228,744,705원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 237,159,999원 | 233,039,759원 | 328,961,746원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 166,011,999원 | 162,887,831원 | 399,113,674원 |
각 회차 예상 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 3회 유찰 시의 구체적 비율은 34.3%이며, 표의 회차별 배당은 제공된 추정값을 사용했습니다. 점유관계와 우선변제채권 등에 변화가 생기면 재산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 운암동 대자초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통이용 상황은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측은 6차로(고가차도 포함), 북측은 4차로, 서측과 남측은 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지설비 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역으로, 가로장방형 평지의 아파트 및 아파트상가 부지입니다. 공시지가는 1,290,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구와 전통상업보존구역에 포함되며, 교육환경보호구역 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 표시되어 있습니다. 도로 및 관련 도시계획시설 접촉 여부도 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없습니다.
- 환금성. 615세대 아파트단지로 비교 거래가 확인되지만, 최근 거래가격의 하락 추세와 대상 면적 대비 비교 표본의 차이가 있습니다. 실제 매도 가능 가격은 동일면적 거래, 층·향·내부 상태를 추가 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 검증. 대상 기준면적 120.6054㎡와 비교 거래 전용면적 129.39㎡~130.29㎡의 차이를 확인하고, 대상 호수와 동일한 전용면적의 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 하락장 보정. 최근 가격 추세가 -9.2%입니다. 과거 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 우선 확인하고, 추가 하락 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자, 보증금 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리. 2020.12.07 설정된 에스비아이저축은행 근저당권을 기준으로 선순위 인수권리와 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조해야 합니다.
- 압류·체납세금. 국민건강보험공단과 광주광역시 북구의 압류 관련 체납액, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 예상 미배당액 228,744,705원은 매수인 인수액과 다릅니다. 채권자 미배당과 매수인 인수 위험을 구별해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비의 공용부분 해당 여부와 점유자의 퇴거·인도 비용을 확인해야 합니다.
- 회차 확인. 매각기일은 2026.10.01이며 현재 최저가는 338,800,000원입니다. 입찰 직전 매각 진행 여부와 최저가 변경 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 동일면적 실거래 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 확정적인 저가 매수는 별개”
이 물건은 에스비아이저축은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계와 대항력 여부를 확인하기 전에는 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.
가격은 감정가 484,000,000원에서 1회 유찰돼 338,800,000원으로 낮아졌습니다. 최근 12개월 실거래 평균 492,800,000원의 68.8%라는 점은 눈에 띄지만, 비교 표본의 면적 차이와 -9.2%의 하락 추세가 있어 수치상의 할인율을 그대로 대상 호수의 실제 시세 할인율로 받아들여서는 안 됩니다.
결론은 등기상 예상 인수 0원, 가격은 동일면적 시세 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 점유관계·당해세·실제 면적을 검증한 뒤 입찰가격을 산정하는 것이 핵심입니다.
