광주지방법원 2025타경34739. 광주 남구 진월동 고운하이플러스 102동 7층 704호 아파트입니다. 감정가는 333,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 233,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2005.07.12. 설정된 남광주농업협동조합의 채권최고액 72,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 남광주농업협동조합의 추가 근저당권, 2025년 가압류, 경매개시결정 등은 기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 물건은 권리 소멸 여부와 별개로 점유·임대관계 확인이 남아 있습니다. 감정평가서에는 소유자가 임정덕으로 기재되어 있으나 이해관계인 부재로 임대관계는 미상이라고 적혀 있습니다. 따라서 별도의 확인 없이 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현재 예상배당표의 인수액 0원은 권리상 중요한 참고값이지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서·전입관계를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34739 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 214-2 고운하이플러스 102동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 아파트 · 84.8301㎡ · 남동향 · 제15층 중 제7층 |
| 소유자 | 임정덕 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 233,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임대관계 | 이해관계인 부재로 미상 |
① 권리 흐름 — 2005.07.12. 근저당이 기준
말소기준은 을구 2번 남광주농업협동조합 근저당권입니다. 2011.09.14. 설정된 같은 조합의 48,000,000원 근저당권과 2025.11.10. 신한카드 5,461,383원 가압류, 2025.12.10. 우리카드 8,289,311원 가압류, 2025.12.31. 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 있습니다.
2024.10.04. 설정된 동원자산관리대부주식회사 근저당권은 2026.01.28. 주식회사유앤아이에이엠씨대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 앞으로 채권최고액 175,000,000원의 근질권이 설정되어 있습니다. 이 역시 원래의 2024.10.04. 근저당권에 기초한 후순위 권리이므로 말소기준보다 뒤에 놓입니다. 실제 배당에서는 채권 이전·근질권 설정 이후의 채권귀속과 배당요구 내용을 원본 서류로 확인하는 것이 필요합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 233,100,000원으로 감정가 333,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서는 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.
따라서 이 사건에서 현재 확실히 말할 수 있는 가격 정보는 ‘감정가 대비 70%’까지입니다. 감정가는 시세와 같은 개념이 아니므로, 감정가에서 30% 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 표현하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,063,400원 |
| 1. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,461,383원 | 5,461,383원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,289,311원 | 8,289,311원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,285,906원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 133,750,694원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 95,285,906원입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진제초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공원·학교·아파트단지·각종 점포가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 2005.03.30. 사용승인되었으며, 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복2~3차선 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 보행자전용도로·소로2류·중로1류에 접하고 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사서·매각물건명세서·전입관계를 확인해 실제 점유자와 대항력 여부를 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 333,000,000원과 현재 최저가 233,100,000원의 차이만 보지 말고, 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래와 비교하세요.
- 채권 이전 확인. 2024.10.04. 근저당권이 2026.01.28. 이전되고 같은 날 근질권도 설정됐으므로 실제 채권귀속·배당신고를 원본으로 확인하세요.
- 회차별 배당 변화. 2회 유찰 시 163,170,000원에서는 예상 채권 미배당이 0원이지만, 3회 유찰 시 114,219,000원에서는 21,930,760원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸 구조, 가격과 점유는 아직 검증 대상
이 사건은 2005.07.12. 남광주농업협동조합 근저당권을 기준으로 보면 뒤에 붙은 주요 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다.
감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있고, 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 233,100,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격이 싸다고 볼 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유와 시세는 원본 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
