광주지방법원 2025타경34739. 광주광역시 남구 진월동 고운하이플러스 102동 7층 704호 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 333,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 임정덕이고, 2005.07.12 남광주농업협동조합이 설정한 채권최고액 72,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이보다 뒤의 남광주농업협동조합 근저당, 신한카드·우리카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
권리분석의 큰 줄기는 단순하지만 확인할 점이 전혀 없는 것은 아닙니다. 감정평가의 임대관계는 이해관계인 부재로 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료에서 별도 임차인 신고가 확인되지 않는다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 판단은 구분해야 합니다. 또한 등기에는 2024.10.04 설정된 동원자산관리대부주식회사 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 2026.01.28 해당 권리의 이전 및 근질권설정 부기가 함께 기재되어 있어 최신 등기 원본의 연결관계를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34739 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 214-2 고운하이플러스 102동 7층 704호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 84.8301㎡ · 제15층 중 제7층 |
| 이용상태 | 남동향의 계단식 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 임정덕 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 2005.07.12 근저당이 기준
말소기준은 을구 2번 남광주농업협동조합 근저당권 72,000,000원입니다. 이후 존속 표시가 있는 을구 4번 근저당권 48,000,000원, 갑구 5번 신한카드 가압류 5,461,383원, 갑구 6번 우리카드 가압류 8,289,311원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당표에도 이 권리들을 기준으로 배당액이 계산되어 있고 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.
② 점유·임대관계 — ‘없음’이 아니라 ‘미상’
감정평가의 기타참고사항에는 소유자가 임정덕이라고 기재되어 있으나, 임대관계는 이해관계인 부재로 미상으로 조사되었습니다. 현재 자료에는 별도 임차인 신고 내역이 나타나지 않지만, 이를 곧바로 실제 임차인 부재로 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 신건 적정가는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 333,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 면적의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 거래 추세가 제공되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 333,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 266,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 213,120,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 회차 시나리오에서는 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 채권 미배당과 매수인 인수가 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 배당 시뮬레이션일 뿐, 각 회차 가격의 시장 적정성을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 1. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,461,383원 | 5,461,383원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 8,289,311원 | 8,289,311원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 193,787,306원 |
매각가 333,000,000원 가정 시 배당표상 채권액은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 193,787,306원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진제초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공원·학교·아파트단지·각종 점포가 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2005.03.30 사용승인 건물이며 일반적인 위생·급배수·난방·옥내소화전·화재탐지·경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복6차선, 동측으로 왕복2~3차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 보행자전용도로·소로2류·중로1류 접합 및 상대보호구역 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2005.07.12 남광주농업협동조합 근저당권을 기준으로 최신 등기 원본에서 후순위 권리의 존속·말소 상태를 다시 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 대조하세요.
- 2026.01.28 부기 확인. 유앤아이에이엠씨대부의 근저당권이전과 제이비우리캐피탈의 근질권설정이 어떤 모등기에 연결되어 현재 어떤 상태인지 확인하세요.
- 가격 상한 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 333,000,000원만으로 시세를 판단하지 말고 동일 단지·동일 면적의 최신 거래를 별도로 확인하세요.
- 호수 일치 여부. 감정요항 일부 문구의 제107호 표기와 경매 대상인 704호가 혼재하므로 원본 문서에서 대상 부동산 표시를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “바로 입찰 가능”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심 권리는 비교적 분명합니다. 말소기준은 2005.07.12 남광주농업협동조합 근저당이고, 이후 존속 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 임대관계가 미상이고, 2026.01.28 부기사항의 연결관계 및 감정요항의 호수 표기는 원본 확인이 필요합니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 333,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 양호하되, 점유·등기 부기·가격을 마지막으로 확인한 뒤 판단해야 하는 신건으로 보는 것이 적절합니다.
