광주지방법원 2025타경34751. 광주광역시 북구 동림동 소재 삼익아파트 107동 9층 901호입니다. 감정가 290,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 203,000,000원으로 내려왔습니다. 감정가의 70%에 해당하는 가격입니다.

권리 흐름은 비교적 명확합니다. 김정숙 씨가 2020년 10월 소유권을 취득하면서 설정된 광주은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후 계림신용협동조합 근저당과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없으며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 구분해야 합니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권자 미배당액이 발생하지만, 해당 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 별도로 실제 점유자와 명도 문제는 현장에서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 광주은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2020.10.28 설정된 을구 13번 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 165,600,000원이며, 같은 소유자의 계림신용협동조합 근저당과 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

과거 롯데카드 가압류는 2025.02.03 해제로 말소되었고, 유왕수의 근저당권은 2025.11.26 해지로 말소되었습니다. 류왕수가 신청했던 별도 임의경매도 취하되어 2025.12.01 개시결정 등기가 말소되었습니다. 이 과거 경매와 현재 진행 중인 제이비우리캐피탈의 강제경매는 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락 추세

같은 단지 삼익아파트의 전용 126.96㎡ 동일 면적 실거래를 기준으로 비교합니다. 확인된 거래는 12건이고 전체 평균은 273,666,666원입니다. 그러나 과거 높은 거래가격이 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 263,500,000원과 최신 거래가 220,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.

현재 최저매각가 203,000,000원은 최근 12개월 평균인 263,500,000원의 77.0%입니다. 가격 차이는 60,500,000원으로, 최근 평균과 비교하면 낮은 수준입니다.

그러나 가장 최근인 2026년 3월 거래가는 220,000,000원입니다. 현재 최저가와 최신 거래의 차이는 17,000,000원으로 줄어듭니다. 더구나 최신 거래는 3층, 경매 대상은 9층으로 층이 다릅니다. 개별 호수의 상태와 거래 조건을 확인하지 않고 평균 가격 차이 전부를 수익 여력으로 간주해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용과 선순위 광주은행 근저당에 배당한 뒤 계림신용협동조합에 일부 배당되고, 나머지 후순위 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산했습니다. 실제 채권액·배당순위·배당금은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 회차별 배당·미배당 시나리오

추가 유찰 시 최저매각가격과 채권자 미배당 규모가 어떻게 달라지는지 비교한 추정치입니다. 어느 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원이지만, 추가 유찰이 실제로 발생하거나 해당 가격에 낙찰된다는 보장은 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 동림동 한울초등학교 북서측 인근입니다. 공동주택단지와 상가, 일부 단독주택이 혼재한 기존 주택지로 주변 환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며 대중교통이 운행 중인 시가지에 위치합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 단지 동측과 북측이 왕복 4차로 포장도로에 접하고, 동측 도로를 통해 차량 출입이 이루어집니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식구조의 20층 건물 중 9층, 남향 계단식 아파트입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전 및 지하주차장이 설치되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 944,200원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 등기부상 단지 명칭은 삼익, 건축물대장상 명칭은 삼익아파트입니다.
• 환금성. 1,521세대 규모로 동일 면적 거래가 확인되지만, 최근 거래가격의 하락 추세가 관찰됩니다. 1996.05.31 준공된 아파트이므로 개별 호수의 수선 상태와 향후 매수 수요를 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 거래가 기준 확인. 최근 12개월 평균은 263,500,000원이지만 최신 거래는 220,000,000원입니다. 전체 평균 273,666,666원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.2%입니다. 현재 최저가와 시세의 차이가 향후에도 유지될지는 알 수 없으므로 추가 실거래와 시장 상황을 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 대상 물건은 9층 남향 아파트입니다. 동일 면적이라도 층·향·내부 상태에 따라 가격이 달라질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 권리 원본 대조. 광주은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 최신 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 점유·명도 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유 관계까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서와 현장 점유 상태를 확인하고 인도 절차에 필요한 비용을 고려해야 합니다.
• 관리비·공과금 확인. 관리사무소에 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고 별도 취득비용을 계산하세요.
• 경매 진행 상태 확인. 과거 임의경매가 취하된 이력이 있고 현 강제경매의 신청채권자도 예상배당이 0원입니다. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 사건 변동 사항을 입찰 직전에 확인하세요.
• 회차별 가격 검토. 현 최저가는 203,000,000원이며 추가 유찰 가정 시 142,100,000원, 99,470,000원입니다. 유찰을 확정적으로 예상하지 말고 각 회차에서 시세·점유·자금 부담을 다시 검토하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최신 거래를 기준으로”

이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후 후순위 채권이 매각으로 소멸하고, 매수인 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 현재 최저매각가 203,000,000원에서 채권자 미배당액 43,457,359원이 발생하지만, 이는 매수인이 떠안을 금액과는 구별됩니다.

가격 측면에서는 최저가가 최근 12개월 실거래 평균 263,500,000원의 77.0%로 낮습니다. 반면 최신 거래가는 220,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -7.2%의 하락입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 평균을 기준으로 판단해야 합니다.

따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 확인되지 않고 현재 최저가도 최근 거래 지표보다 낮지만, 하락 추세와 실제 점유·경매 진행 상태 확인이 필요한 사례입니다. 단순히 감정가에서 1회 유찰되었다는 이유만으로 수익을 확정할 수는 없습니다. 최신 실거래, 개별 호수 상태, 명도 및 취득비용을 반영해 실제 취득가격을 검토하는 것이 핵심입니다.