광주지방법원 2025타경34761. 송정동 모아임대아파트 103동 13층 1308호입니다. 등기상 소유자는 신현각이고, 현재 말소기준권리는 2023.01.03. 을구 7번 전우진 근저당권입니다. 채권최고액은 800,000,000원이며 공동담보목록 제2023-6호가 기재돼 있습니다. 이 기준권리 뒤에 국세·지방세 압류와 주택임차권, 강제경매개시결정이 이어지고 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제의 핵심은 을구 8번 주택임차권입니다. 임대차계약은 2019.04.25.과 2021.04.09., 주민등록일자는 2019.05.03., 점유개시일은 2019.05.08., 확정일자는 2019.04.26.과 2021.04.12.입니다. 모두 2023.01.03. 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차관계입니다. 보증금은 100,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택임차권자 한국토지주택공사와 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사가 매각 시 보증금을 전액 배당받지 못해도 매수인에게 임대차관계의 존속 또는 잔존 임대차보증금 반환청구권을 주장하지 않는다는 조건부 임대인의 지위승계 이의제기 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차권에 관해서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 핵심

현재 소유권은 신현각에게 이전된 뒤, 2023.01.03. 전우진 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 서광주세무서장, 안성시, 광주광역시 남구의 압류가 차례로 붙었고 2025.12.31. 서울보증보험 주식회사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 데이터상 매각으로 소멸합니다.

한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있어 보증금 100,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 등기에는 주민등록일자와 함께 입주자 전윤규가 기재돼 있습니다. 즉 권리분석에서는 보증기관 명의의 임차권등기와 실제 입주관계를 구분해서 봐야 합니다.

② 배당과 인수 — 현재 회차는 보증금 전액 배당

현재 최저매각가 137,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,718,000원을 먼저 차감하고, 한국토지주택공사 임차보증금 100,000,000원이 우선변제됩니다. 남는 34,282,000원은 말소기준 근저당권자 전우진에게 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사의 청구액 101,432,876원에는 배당이 없습니다.

현재 회차 가정 배당 기준 채권자 총 미배당은 867,150,876원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 2회 유찰부터 인수액 발생

* 2회 유찰 시 배당 계산상 대항력 임차보증금의 미배당분 14,298,240원이 룰상 인수액으로 잡히지만, 이 사건에는 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않겠다는 확약서가 제출되어 있으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다

이 사건에는 감정가 137,000,000원과 현재 최저매각가 137,000,000원은 제시돼 있지만, 비교 가능한 실거래 시세 자료는 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다. 가격 판단은 동일 단지·동일 면적의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.

권리비용 측면에서는 현재 회차의 실질취득액을 137,000,000원 + 실질 인수 0원* = 137,000,000원으로 볼 수 있습니다. 2회 유찰 시에도 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 룰상 미배당 임차보증금 14,298,240원을 매수인에게 청구하지 않으므로 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 송정동 송정중학교 동측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·지하철역, 근거리에 기차역이 위치합니다.
• 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 제13층 제1308호로 아파트로 이용중입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 및 경보·소화전·가스·공시청설비가 되어 있습니다.
• 도로. 단지 북서측 왕복 4차로, 북동측 및 남동측 왕복 2차로 포장도로에 접하고 주출입구는 남동측 도로변에 위치합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 전통상업보존구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 등기사항전부증명서상 소재지번과 집합건축물대장상 소재지번에 차이가 기재돼 있어 원본 대조가 필요합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시가 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사 명의의 조건부 임대인의 지위승계 이의제기 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
• 현재 점유자 확인. 등기에는 입주자 전윤규가 기재돼 있고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 세목·법정기일·체납액을 확인해 당해세 우선배당 여부를 검토해야 합니다.
• 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 2024-17875-045 공매공고와 법원경매의 현재 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 전우진 근저당권은 공동담보목록 제2023-6호가 기재돼 있으므로 공동담보 전체 범위와 채권회수 현황을 확인해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 단지·동일 면적 최근 실거래를 별도 확인해야 합니다.
• 공부 지번 대조. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 소재지번 차이를 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘확약의 효력’

이 물건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 있어 보입니다. 실제로 전입과 확정일자가 2023.01.03. 말소기준보다 앞서 있고 보증금도 100,000,000원입니다. 그러나 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험 주식회사가 미배당 보증금을 매수인에게 청구하지 않겠다는 확약을 제출해 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.

따라서 이 사건의 핵심 리스크는 임차보증금 인수가 아니라 확약서 원문과 적용범위, 국세·지방세 압류 3건, 한국자산관리공사 공매공고, 실제 점유관계입니다. 현재 최저매각가는 137,000,000원이지만 비교 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확약으로 정리되지만, 세금·공매·점유와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.