의정부지방법원 2025타경72397. 포천시 소흘읍 상운아파트 107동 13층 1301호입니다. 현 소유자는 박세환이고, 2023.06.19 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 날 같은 날짜에 가리봉새마을금고가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023.11.10 CHO YINGSHU, 2023.12.20 강병욱의 전입이 확인되지만, 두 사람 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 제공된 조사상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 보증금 규모 자체를 단정할 수는 없지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72397 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔리 336 포천상운아파트 107동 13층 1301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3, 욕실, 거실, 주방겸 식당, 발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 13층 1301호 |
| 소유자 | 박세환 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 101,616,680원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유권은 2023.06.19 박세환에게 이전됐고, 같은 날 가리봉새마을금고의 근저당권 120,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2025.05.27 현재 사건의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 과거의 가압류·근저당·신탁·가등기 등 다수 권리는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 — 전입은 2명, 모두 후순위
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| CHO YINGSHU | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 인수 없음 |
| 강병욱 | 2023.12.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 인수 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 73.4%
상운아파트 동일 평형 59.37㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 113,416,666원, 최신 거래는 2026.08의 105,000,000원입니다. 현재 최저매각가 83,300,000원은 최근 12개월 평균의 73.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.37㎡ | 7 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.37㎡ | 15 | 101,000,000원 |
| 2026.08 | 59.37㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2026.07 | 59.37㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 2026.06 | 59.37㎡ | 14 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.37㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 13 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.03 | 59.37㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 평균 | 59.37㎡ | 12건 | 113,416,666원 |
표본 최저 거래는 101,000,000원, 최고 거래는 125,000,000원입니다. 현재 최저가 83,300,000원은 이 최근 거래 표본의 최저 거래가보다도 낮습니다. 감정가 119,000,000원에서는 최근 평균과 비슷한 수준이었지만, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 현재는 가격 간격이 커졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 2. 근저당 · 가리봉새마을금고 | 120,000,000원 | 81,400,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 120,000,000원 중 81,400,600원이 배당되고 38,599,400원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 담보권자의 부족액이며 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈월중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재하는 포천시 외곽지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 13층으로, 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 아파트단지 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 807,400원/㎡입니다.
- 단지. 상운아파트는 998세대이며 준공일은 1997.04.26입니다. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 강병욱·CHO YINGSHU의 전입은 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 점유와 계약관계를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2023.06.19 가리봉새마을금고 근저당이 말소기준이며, 현재 사건의 경매개시결정은 그 이후입니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 83,300,000원과 최근 12개월 평균 113,416,666원, 최신 거래 105,000,000원을 함께 비교하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 58,310,000원, 3회 유찰 시 40,817,000원으로 제시돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서는 근저당권자에게 38,599,400원의 미배당이 발생하지만, 이 부족액은 매수인 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인과 가격 판단이 핵심
이번 물건은 2023.06.19 가리봉새마을금고 근저당을 기준으로 보면 권리관계가 비교적 명확합니다. 확인된 두 전입자는 모두 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 119,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 83,300,000원까지 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 113,416,666원의 73.4%입니다. 최근 거래 표본 최저 101,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에서는 권리 인수 위험보다는 두 전입자의 실제 점유관계 확인, 현장 상태, 그리고 응찰가를 어디까지 정할지가 핵심 판단 요소입니다.
