의정부지방법원 2025타경72756. 양주시 옥정동 e편한세상옥정더퍼스트 1503동 23층 2303호, 전용 84.9804㎡ 아파트입니다. 2019.05.29 권동섭 명의로 소유권이전이 이뤄졌고 같은 날 하나은행이 채권최고액 209,550,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2021년에 추가된 하나은행·회천농업협동조합·페퍼저축은행 근저당과 2024년 이후의 가압류·압류는 모두 말소기준 뒤에 설정된 권리로, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 한 번 유찰된 뒤 감정가의 70%인 295,400,000원에서 시작합니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 397,000,000원~417,000,000원, 평균은 407,500,000원, 최신 거래는 2026.09 414,000,000원입니다. 매수인이 떠안을 금액이 없으므로 가격 비교의 기준은 최저가와 동일한 실질취득 295,400,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72756 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 936 이편한세상옥정더퍼스트 1503동 23층 2303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9804㎡ · 방3·거실1·주방1·화장실2 · 24층 건물 중 23층 |
| 소유자 | 권동섭 · 2019.05.29 소유권이전 · 거래가액 301,255,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 422,000,000원 / 295,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청 관련 | 주식회사 페퍼저축은행 · 청구액 108,263,310원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.29 하나은행 근저당 · 채권최고액 209,550,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | e편한세상옥정더퍼스트 · 1,566세대 · 2019.03.08 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 승계에 따른 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 명도 대상은 입찰 전에 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균의 72.5%
같은 단지 전용 84.9~84.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 407,500,000원, 최신 거래는 2026.09 414,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득 기준인 295,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 24 | 414,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 414,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 398,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 13 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 17 | 417,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 7 | 397,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 평균 | 84.9804㎡ | 12건 | 407,500,000원 |
거래 표본의 최저는 397,000,000원, 최고는 417,000,000원입니다. 감정가는 422,000,000원이지만 현재 경매 최저가는 한 차례 유찰되어 295,400,000원까지 낮아졌습니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서는 이 금액이 그대로 실질취득의 출발점이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,935,600원 |
| 1. 근저당 · 하나은행(을구 1) | 209,550,000원 | 209,550,000원 |
| 2. 근저당 · 하나은행(을구 2) | 90,200,000원 | 80,914,400원 |
| 3. 근저당 · 회천농업협동조합 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 14,351,151원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 | 9,306,852원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 현대카드 | 10,374,249원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 | 9,527,137원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 우리카드 | 8,884,331원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경기신용보증재단 | 37,708,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 605,902,065원, 채권자 예상배당은 290,464,400원, 미배당액은 315,437,665원입니다. 신청채권자 청구액은 108,263,310원이지만 현재 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 295,400,000원 | 290,464,400원 | 315,437,665원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 206,780,000원 | 203,085,080원 | 402,816,985원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 144,746,000원 | 141,919,556원 | 463,982,509원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 가격 판단은 미배당채권을 낙찰자가 떠안는 문제가 아니라 실제 낙찰가격과 동일 면적 실거래 수준을 비교하는 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 집합건축물대장상 방3, 거실1, 주방1, 화장실2 구조입니다.
- 입지. 양주시 옥정동 연푸른초등학교 북서측 인접 지역으로, 주변은 아파트단지가 주종을 이루는 택지개발지구 내 주거지역입니다.
- 교통. 인근 간선도로를 통해 각 방면으로 진출입할 수 있고 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복4차선, 남측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 단지·거래. 1,566세대, 2019.03.08 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,240,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.05.29 하나은행 근저당 채권최고액 209,550,000원이 기준권리인지 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입관계·명도대상을 입찰 전 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있으므로 세금 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 비교. 현재 실질취득 295,400,000원과 최근 12개월 평균 407,500,000원, 최신 거래 414,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
- 후순위 채권. 현재 배당표상 회천농협·페퍼저축은행 및 가압류 채권은 미배당이 발생하지만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 점유 확인
이 사건은 말소기준 이후 다수의 근저당·가압류·압류가 겹쳐 채권자 측 미배당 규모는 크지만, 제공된 권리분석에서는 매수인에게 승계되는 금액이 0원으로 계산돼 있습니다. 현재 최저가 295,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 407,500,000원의 72.5%이고, 최신 거래 414,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이며 국세·지방세 압류 관련 우선배당 변수가 있으므로, 입찰 전에는 점유관계와 세금 우선순위를 원본으로 확인하는 절차가 핵심입니다.
