의정부지방법원 2025타경72806. 회룡역 북동측 인근의 아이디캐슬 9층 902호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 사용승인일은 2022.01.21이고 대상 면적은 73.779㎡입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.03.23입니다. 김종균 명의 소유권이전 뒤 같은 날 옹진수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당이 설정됐고, 이어 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현황조사상 목적물 전부를 점유하는 김종균의 전입일은 2022.04.11입니다. 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당모형에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 점유자 김종균은 등기부상 근저당 채무자 김종균과 동일 인명이며 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로, 실제 임대차인지 관계인의 점유인지 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 419-5 아이디캐슬 9층 902호 · 도로명 경기도 의정부시 회룡로137번길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 대상 면적 73.779㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 9층 902호 · 사용승인 2022.01.21 |
| 등기상 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 380,000,000원 / 266,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유자, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.03.23 접수된 옹진수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.08.07 임의경매개시결정과 2026.01.05 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 현황조사 점유자의 전입은 말소기준 뒤인 2022.04.11이므로 대항력은 없습니다.
② 점유자·임차관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종균 | 목적물 전부 | 2022.04.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
점유자 김종균은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력으로 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 현재 배당자료의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 동일 인명이 등기상 채무자·과거 소유자로 등장하므로 실제 점유관계와 임대차 성립 여부는 원문 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 2.66억은 최근 거래 3.15억의 84.4%
아이디캐슬은 24세대이며 동일면적 73.78㎡의 확인된 최근 거래는 2026.02 한 건입니다. 7층이 315,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래금액 모두 315,000,000원입니다. 현재 최저매각가 266,000,000원은 이 값의 84.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 73.78㎡ | 7 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 73.78㎡ | 1건 | 315,000,000원 |
실질취득액은 현재 최저가 266,000,000원에 인수액 0원을 더한 266,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래보다 낮은 가격대라는 점은 분명하지만, 비교 가능한 실거래가 한 건뿐이라는 한계가 있습니다. 따라서 84.4%라는 수치는 가격 판단의 참고지표로 보되, 개별 호수의 상태와 실제 거래 가능 가격까지 동일하다고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 251,476,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 251,476,000원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 및 의정부경전철 회룡역 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·공동주택·근린생활시설·편의시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 회룡역이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 9층 902호이며, 사용승인일은 2022.01.21입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 세로장방형 토지이며 서측과 남측으로 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 규모. 아이디캐슬은 24세대이며 확인된 최근 동일면적 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 등기상 소유자가 주식회사무궁화신탁이므로 신탁원부 제2022-1317호의 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김종균은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상이고 채무자와 동일 인명입니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균 315,000,000원의 84.4%지만 비교 가능한 거래가 1건뿐입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 신탁·점유 확인과 가격 검증
이 사건의 말소기준은 2022.03.23 옹진수산업협동조합 근저당이고, 점유자 김종균의 전입은 2022.04.11로 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며 현재 배당모형상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 가격 측면에서는 1회 유찰된 최저가 266,000,000원이 최근 동일면적 거래 315,000,000원의 84.4%로 낮게 형성돼 있습니다. 다만 거래 표본이 1건이고, 신탁회사 명의 부동산이며 점유자가 채무자와 동일 인명이라는 확인 포인트가 남습니다. 이 물건은 최저가 숫자만 볼 것이 아니라 신탁원부·점유관계와 단일 실거래의 대표성을 함께 검증하는 구조입니다.
