의정부지방법원 2025타경72909. 양주시 덕계동 ‘현진에버빌2단지’ 207동 10층 1001호, 전용 84.77㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3, 거실, 주방·식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 구조이고 철근콘크리트구조 13층 중 10층입니다. 소유자 유복상은 2015.12.10 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 208,000,000원이었습니다.
권리분석의 기준점은 2021.04.02 주식회사페퍼저축은행 근저당권 80,400,000원입니다. 이 권리를 말소기준으로 이후의 페퍼저축은행 추가 근저당권, 경기신용보증재단·신용보증기금·국민은행 가압류, 경매개시결정 및 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계하는 보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 856 양주덕계현진에버빌2단지 207동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.77㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니 · 13층 중 10층 |
| 소유자 | 유복상 (2015.12.10 소유권이전 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 171,897,217원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 현진에버빌2단지 · 415세대 · 2007.06.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 발생하지 않으며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021.04.02 페퍼저축은행 근저당권이고, 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권 54,000,000원·75,600,000원과 가압류 3건, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 현재 최저가
현진에버빌2단지 동일 평형 전용 84.77㎡·84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 241,666,666원, 최신 거래는 2026.09 290,000,000원입니다. 현재 최저매각가 191,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 11 | 232,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 243,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 241,666,666원 |
표본 내 실거래 범위는 215,000,000원~290,000,000원이고, 현재 최저가 191,100,000원은 이 범위의 최저 거래보다도 낮습니다. 특히 가격 판단 기준으로 우선해야 할 최근 12개월 평균 대비 비율이 79.1%이므로, 현재 회차는 단순히 감정가 대비 70%라는 이유뿐 아니라 실제 최근 거래 기준으로도 할인 구간에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 75,600,000원 | 53,224,600원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 22,860,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 66,644,470원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 28,267,058원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 191,100,000원 가정 시 집행비용 3,475,400원, 채권자 예상배당 187,624,600원이며 총 미배당액은 140,146,928원입니다. 미배당 채권은 존재하지만 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 191,100,000원 | 187,624,600원 | 140,146,928원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 133,769,999원 | 131,097,219원 | 196,674,309원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 93,638,999원 | 91,553,497원 | 236,218,031원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 입찰가 판단은 미배당 채권 자체보다 실거래 가격과 경매 환금성, 점유·명도 상태 확인에 초점을 두는 편이 맞습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕생활체육공원 북서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 생활편익시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 서측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방3, 거실, 주방·식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 구조입니다. 승강기, 지하주차장, 난방, 화재탐지·경보, 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로1류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 30,218.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지이며 공시지가는 1,002,000원/㎡입니다.
- 환금성. 415세대 단지에서 동일 평형 최근 거래 12건이 확인되는 반면, 경매 통계상 평균 유찰 7.1회·매각률 0.0%로 집계돼 일반 매매와 경매시장의 체감 유동성은 구분해 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 191,100,000원은 최근 12개월 평균 241,666,666원의 79.1%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 실거래 기준 할인 여부를 우선 확인하세요.
- 최근 거래 확인. 최신 거래는 2026.09 290,000,000원이며 표본 거래범위는 215,000,000원~290,000,000원입니다. 층·향·내부상태 차이를 감안해 응찰가를 조정해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태와 소유자 점유 여부는 입찰 전에 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비 체납. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소를 통해 별도로 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순 + 최근 시세 아래, 다만 경매 환금성은 보수적으로”
이 사건은 현재 자료상 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리분석 난도가 낮습니다. 1회 유찰된 최저가 191,100,000원은 최근 12개월 실거래 평균 241,666,666원의 79.1%이고, 실거래 표본 최저 215,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 최근 거래 기준 가격 할인 근거가 있습니다.
반면 단지 경매 통계의 평균 유찰 7.1회, 매각률 0.0%는 별도의 경계 신호입니다. 일반 매매 실거래가 존재한다는 사실과 경매에서 실제로 잘 소화되는지는 다른 문제입니다. 결국 이 물건의 핵심은 권리보다는 현재 할인폭을 유지하면서 실제 점유·명도 상태와 경매시장 환금성을 얼마나 보수적으로 반영하느냐에 있습니다.
