의정부지방법원 2025타경72909. 양주시 덕계동 현진에버빌2단지 207동 10층 1001호 아파트입니다. 현재 소유자는 유복상이며, 2015.12.10. 거래가 208,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.04.02. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 80,400,000원입니다. 그 뒤 같은 페퍼저축은행 근저당권 54,000,000원·75,600,000원, 경기신용보증재단·신용보증기금·국민은행 가압류, 임의경매개시결정, 국 압류가 이어졌으며 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리보다 더 강하게 보이는 위험은 가격입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 273,000,000원인데, 최근 12개월 실거래 평균은 238,333,333원, 최신 거래는 247,000,000원, 최근 12건 최고가는 265,000,000원입니다. 따라서 현 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 856 양주덕계현진에버빌2단지 207동 10층 1001호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.77㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니 · 13층 중 10층 |
| 소유자 | 유복상 · 2015.12.10. 소유권이전 · 거래가 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사페퍼저축은행 / 171,897,217원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 표시는 원본 대조
말소기준은 2021.04.02. 주식회사페퍼저축은행 근저당권 80,400,000원입니다. 이후 설정된 페퍼저축은행 근저당권 2건과 가압류 3건, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.73억은 최근 거래 상단도 넘는다
현진에버빌2단지의 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 238,333,333원이고 최신 거래는 2026.05. 247,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.99㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2026.04 | 84.77㎡ | 11 | 232,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 243,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.02 | 84.77㎡ | 3 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.77㎡ | 12건 | 238,333,333원 |
최근 거래 범위는 215,000,000원~265,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 273,000,000원으로 최근 12개월 평균의 114.5%입니다. 최신 거래 247,000,000원뿐 아니라 최근 12건 최고가 265,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 현 회차에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 75,600,000원 | 75,600,000원 |
| 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 22,860,000원 | 22,860,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 66,644,470원 | 35,518,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 28,267,058원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 327,771,528원 중 예상 배당액은 268,378,000원, 미배당은 59,393,528원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 59,393,528원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 113,229,128원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 156,297,608원 | 0원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차 273,000,000원보다 1회 유찰 시나리오의 218,400,000원이 최근 12개월 평균 238,333,333원 및 최신 거래 247,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시 매각가는 174,720,000원입니다. 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕생활체육공원 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·생활편익시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 서측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물의 10층으로, 급·배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 이용. 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니 등의 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 대로1류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,002,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지입니다.
- 단지. 현진에버빌2단지는 415세대이며 2007.06.27. 준공됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 고평가 확인. 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균 238,333,333원의 114.5%이며 최신 거래 247,000,000원보다 높습니다.
- 회차별 가격 비교. 현재 273,000,000원, 1회 유찰 218,400,000원, 2회 유찰 174,720,000원의 차이를 최근 실거래와 직접 비교해야 합니다.
- 을구 7번·7-1번 원본 대조. 삼성생명보험주식회사 근저당의 말소 표시와 한국자산관리공사 근저당권 이전등기가 함께 존재하므로 최신 등기부에서 현재 권리 상태를 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수 확인. 2025.12.19. 국 압류가 있으며 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 단지 환금성 확인. 평균 유찰 7.1회·매각률 0.0% 통계가 있어 신건 가격에서의 응찰과 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준도 2021.04.02. 페퍼저축은행 근저당으로 정리돼 있고, 이후 근저당·가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현재 최저가는 273,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 238,333,333원의 114.5%이고, 최신 거래 247,000,000원과 최고 거래 265,000,000원보다도 높습니다.
여기에 단지 경매 통계의 평균 유찰 7.1회·매각률 0.0%, 감정요항표의 임대관계 미상, 을구 7번과 7-1번의 원본 확인 포인트까지 있습니다. 따라서 결론은 배당상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격은 보류입니다. 가격 메리트는 현재 273,000,000원이 아니라 유찰 이후 시나리오와 최근 실거래를 대조해 판단하는 편이 타당합니다.
