의정부지방법원 2025타경73117. 동두천 지행동 ‘지행역동원베네스트아파트’ 102동 1층 104호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 전용면적은 84.886㎡, 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물이고 사용승인일은 2009.07.30입니다. 현재 소유자는 윤아람으로, 2021.03.17 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
이번 경매의 신청채권자는 등기상 한국자산관리공사(변경전 현대캐피탈주식회사)로 표시됩니다. 현대캐피탈의 2021.10.28 근저당권은 2025.08.01 한국자산관리공사로 이전되었고, 이어 2025.09.04 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 단순히 가압류만 보는 것보다 이전된 근저당권의 순위와 경매신청권리의 연결관계를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73117 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 354 지행역동원베네스트아파트 102동 1층 104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.886㎡ · 15층 건물 내 1층 104호 |
| 소유자 | 윤아람 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 248,608,236원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인일 | 2009.07.30 |
| 단지 규모 | 486세대 |
① 권리 흐름 — 인수 계산 0원, 다만 말소기준 확인은 필수
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 266,000,000원은 최근 평균보다 높다
동원베네스트 동일 면적대 최근 실거래 12건은 240,000,000원~289,000,000원에 형성되어 있고, 최근 12개월 평균은 262,333,333원입니다. 현재 신건 최저가 266,000,000원은 최근 평균의 101.4%로, 최근 시세보다 낮은 가격이라고 볼 수 없습니다. 최신 거래는 2026.07의 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 7 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 5 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 12 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 2 | 247,500,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 4 | 282,500,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 8 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 14 | 267,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 262,333,333원 |
특히 이 물건은 1층이고, 동일 면적대 2026.02의 1층 거래는 240,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 266,000,000원입니다. 층·상태가 개별 가격을 좌우하므로 한 건만으로 적정가를 확정할 수는 없지만, 적어도 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 12,632,106원 | 12,632,106원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 248,843,894원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 신청채권자의 청구금액은 248,608,236원이고 경매신청과 연결된 한국자산관리공사 근저당권 이전등기가 존재하므로, 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서·채권계산서·등기 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천중앙고등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설과 생활편의시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 지행역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트, 사용승인일 2009.07.30. 기본 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 991,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 486세대 단지이며 동일 면적대 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 240,000,000원부터 289,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.4%입니다. 가격 메리트를 전제로 접근하면 안 됩니다.
- 1층 가격 검증. 본건은 1층이며 동일 면적대 1층 실거래 240,000,000원이 확인됩니다. 층·향·내부상태를 함께 비교해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 현대캐피탈의 286,800,000원 근저당권이 한국자산관리공사로 이전되어 있으므로 신청권리·말소기준을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 재검증. 청구금액 248,608,236원과 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 표시가 일치하는지 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유 상태를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 관리비 체납과 실제 점유자를 관리사무소·현장에서 확인하고 명도비용을 별도 계산해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 266,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 262,333,333원의 101.4%로 최근 시세 이상이고, 최신 거래 255,000,000원보다도 높습니다.
또한 등기상 현대캐피탈의 2021.10.28 근저당권이 한국자산관리공사로 이전되고, 그 한국자산관리공사가 경매채권자로 표시됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 0원이니 안전하다”가 아니라, 경매신청 근저당의 정확한 기준순위와 배당관계를 원본에서 확정한 뒤 최근 거래보다 유리한 가격에서만 접근하는 것입니다. 권리는 확인 필요, 가격은 신건 보류. 현재 단계의 결론입니다.
