* 인수액 0원은 예상배당표의 추정값입니다. 근저당권의 존속·말소 상태와 임대차 관계에 확인이 필요한 사항이 있어 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.
의정부지방법원 2025타경73117. 이번 물건은 경기도 동두천시 지행동에 있는 지행역동원베네스트아파트 102동 1층 104호입니다. 전용면적은 84.886㎡이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층에 자리합니다.
감정가는 266,000,000원입니다. 한 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 186,200,000원, 감정가의 70%로 내려왔습니다. 최근 실거래 평균뿐 아니라 가장 최근 거래로 제시된 255,000,000원보다도 낮습니다.
하지만 이 물건은 가격 비교에 앞서 등기부를 세밀하게 살펴볼 필요가 있습니다. 2021년 설정된 현대캐피탈 근저당권의 채권최고액은 286,800,000원이고, 2025년에는 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있습니다. 그런데 말소기준권리로 표시된 것은 그보다 늦은 2024년 신용보증기금 가압류입니다. 기존 근저당권의 말소 여부와 권리이전 기록이 서로 맞지 않아, 이 부분을 해소해야 정확한 인수·배당 분석이 가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 354 지행역동원베네스트아파트 102동 1층 104호 도로명주소: 경기도 동두천시 이담로 89 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.886㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 윤아람 · 2021.03.17 임의경매로 인한 매각으로 취득 |
| 감정가 | 266,000,000원 |
| 최저매각가 | 186,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한국자산관리공사 (변경 전 현대캐피탈주식회사) |
| 청구금액 | 248,608,236원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.16 |
| 사용승인일 | 2009.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 근저당권 기록의 불일치
과거 설정됐다가 이미 말소된 근저당권과 현재 확인이 필요한 권리를 구분해야 합니다. 특히 현대캐피탈 근저당권의 말소 상태와 한국자산관리공사로의 권리이전 기록이 이번 분석의 핵심입니다.
실제 근저당권이 존속한다면 2024년 신용보증기금 가압류보다 설정일이 앞서므로, 가압류를 말소기준권리로 보는 판단 및 이를 전제로 한 배당표를 다시 검토해야 합니다.
원등기 말소와 이전등기 존속 표시가 충돌하므로, 등기부 원본의 말소사항과 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 이 기록만으로 근저당권 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
한국자산관리공사의 피담보채권과 배당순위를 확인하지 않고 채권자 전액 배당이나 소유자 잔여금이 확정된 것으로 판단해서는 안 됩니다.
② 점유·임차관계 — 신고 임차인은 없으나 점유 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 실제 임차인 신고 인원은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 임차인이 존재하지 않는다는 결론을 동일하게 취급할 수 없습니다.
실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 전입일·확정일자·보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 발견되더라도 대항력 유무는 관련 자료를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
예상 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 임대차 관계가 확인되기 전에는 점유·보증금 관련 위험이 해소됐다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 최저가는 낮다
지행역동원베네스트는 486세대 규모이며, 2009.07.30 사용승인을 받은 아파트입니다. 비교 대상은 전용 84.78~84.89㎡대의 최근 실거래 12건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.89㎡ | 2층 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 7층 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 84.78㎡ | 5층 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 84.89㎡ | 12층 | 278,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 2층 | 247,500,000원 |
| 2026.04 | 84.89㎡ | 14층 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 4층 | 282,500,000원 |
| 2026.02 | 84.78㎡ | 1층 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 8층 | 250,000,000원 |
| 2026.01 | 84.78㎡ | 10층 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 84.78㎡ | 14층 | 267,000,000원 |
| 2025.09 | 84.89㎡ | 4층 | 262,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 262,333,333원 |
최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 262,333,333원이며, 거래가격 범위는 240,000,000~289,000,000원입니다. 현재 최저가 186,200,000원은 최근 평균의 71.0%입니다.
최신 거래로 제시된 2026년 7월 거래가격도 255,000,000원으로 최저매각가를 웃돕니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 평균만으로 가격 메리트를 주장하는 상황은 아닙니다.
감정가 266,000,000원도 최근 평균과 큰 차이가 없는 수준으로 제시되어, 최저가가 낮아진 효과가 실거래 비교에서도 드러납니다. 다만 이는 매수인 인수금이 없다는 전제에서의 가격 비교입니다.
현재 최저가가 이 거래가격보다 낮은 것은 긍정적인 가격 자료이지만, 개별 호수의 향·내부 상태·수리 여부까지 같다는 의미는 아닙니다. 실제 적정가격은 저층 거래사례와 현장 상태를 함께 검토해야 합니다.
다만 단지의 평균 유찰 횟수만으로 다음 회차의 낙찰 여부나 적정 입찰가를 확정할 수는 없습니다. 실제 가격 판단에는 권리관계, 점유 상태 및 개별 호수의 상태를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,200,000원 가정 · 원배당 추정치)
현재 작성된 예상배당은 집행비용과 신용보증기금 가압류를 공제한 뒤 소유자에게 잔여금을 교부하는 구조입니다. 그러나 한국자산관리공사의 청구채권이 반영되어 있지 않아 실제 배당 결과로 사용하기에는 중대한 확인 사항이 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 추정배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,406,800원 |
| 1. 가압류 · 신용보증기금 | 12,632,106원 | 12,632,106원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 248,608,236원 | 미반영 · 재산정 필요 |
| 잔여 · 소유자 교부(기존 추정) | — | 170,161,094원* |
* 170,161,094원은 신청채권자의 배당을 반영하지 않은 기존 추정 잔여금으로, 실제 소유자 교부액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 근저당권의 존속 여부와 채권액·배당순위를 확인한 후 배당표 전체를 재작성해야 합니다.
해당 채권의 담보권과 배당순위가 확인되지 않은 상태에서 소유자에게 170,161,094원이 남는다고 계산한 기존 배당표는 실제 배당을 설명하지 못합니다.
신청채권자의 채권이 배당에서 어떤 순위를 가지는지, 현대캐피탈 근저당권이 말소되었는지 또는 한국자산관리공사로 유효하게 이전되었는지 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 가격 시나리오
현재 1회 유찰된 상태이며, 추가 유찰 시 제시된 회차별 가격은 다음과 같습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 186,200,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 49% | 130,339,999원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 34% | 91,237,999원 | 0원* |
* 회차별 인수액은 기존 추정치입니다. 근저당권과 점유·임대차 관계가 최종 확인되기 전에는 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 추가 유찰은 가정이며 실제 매각 일정과 최저가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
회차가 내려갈수록 낙찰가격은 낮아질 수 있지만, 가격 하락이 권리 위험까지 없애주는 것은 아닙니다. 매수인이 인수해야 하는 권리가 있다면 실질취득비용은 낙찰가에 해당 인수액을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
그러나 임차인 보증금이나 인수 권리가 확인된다면 이 전제를 수정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가하여 실질취득비용이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
이 경우 시세 비교 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천중앙고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·생활편의시설 등이 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 지행역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 15층 아파트이며 사용승인일은 2009.07.30입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 층수. 본건은 1층입니다. 동일 평형 실거래 평균뿐 아니라 실제 1층 거래사례를 함께 참고해야 합니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 규제가 적용됩니다. 상대보호구역에도 저촉됩니다.
- 공시지가. 991,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 486세대 아파트로 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 240,000,000~289,000,000원으로 차이가 있어 층수와 개별 상태를 반영한 매도가격 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당권 존속 여부. 2021.10.28 현대캐피탈 근저당권의 말소 기록과 2025.08.01 한국자산관리공사 권리이전 기록을 대조하세요. 원등기와 이전등기의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재검토. 신용보증기금 가압류를 말소기준권리로 보는 판단이 현대캐피탈 근저당권의 존속 여부와 일치하는지 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 한국자산관리공사의 청구금액 248,608,236원과 근저당권의 피담보채권·배당순위를 확인하세요. 기존 예상배당표는 신청채권자 배당을 반영하지 않았습니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 권리와 매각으로 소멸하는 권리를 법원 원본으로 확인하고, 배당표와 서로 맞는지 검토하세요.
- 점유·임대차 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대 열람자료를 확인하고 실제 점유자를 조사하세요.
- 1층 현장 상태. 채광·사생활·결로·누수·소음 및 내부 수리 상태를 확인하고 동일 단지 저층 실거래와 비교하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 실질취득비용. 낙찰가 외 인수금·취득 관련 비용·명도 비용 등을 고려하세요. 인수액이 확정되기 전에는 최저가만으로 최종 수익성을 판단하지 마세요.
- 매각 일정 확인. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 권리는 아직 확인 중”
지행역동원베네스트 104호의 현재 최저매각가는 186,200,000원입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 262,333,333원의 71.0%이고, 가장 최근 거래가 255,000,000원보다도 낮습니다. 1층 거래사례인 240,000,000원과 비교해도 최저가가 낮아, 가격 자료만 놓고 보면 할인 폭이 확인되는 물건입니다.
다만 권리관계는 단순하지 않습니다. 현대캐피탈 근저당권의 원등기는 말소된 것으로 표시되는 반면, 한국자산관리공사로의 권리이전 기록은 말소된 것으로 표시되지 않습니다. 또한 신청채권자 청구액 248,608,236원이 예상배당에 반영되지 않았습니다. 임차인 신고는 없지만 실제 임대관계도 미상입니다.
따라서 현재의 인수액 0원과 소유자 잔여금은 검증된 결론으로 사용할 수 없습니다. 등기부 원본·매각물건명세서·현황조사를 통해 근저당권의 효력과 점유관계를 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 배당 및 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다.
최종 판단: 최근 실거래 대비 가격상 할인은 확인되지만, 말소기준권리·신청채권자 배당·임대차 관계가 해소되기 전에는 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 가격 검토와 별개로 권리 원본 확인이 우선입니다.
