의정부지방법원 2025타경73315. 민락동 803 ‘민락2지구제일풍경채센텀-애비뉴모나코’ 6층 105-605호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 이강빈은 2019.05.09. 매매를 원인으로 2020.03.31. 거래가액 299,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 수협은행이 채권최고액 237,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이므로 뒤에 붙은 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 김경포의 점유는 ‘목적물 일부’로 조사됐고 전입일은 2020.04.16.입니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당권의 설정일 2020.03.31.보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 판단되어 매수인이 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803 민락2지구제일풍경채센텀-애비뉴모나코 6층 105-605호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 오목로 196 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 지상10층 건물 내 제6층 제105-605호 |
| 소유자 | 이강빈 (2019.05.09. 매매, 거래가액 299,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 109,357,221원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
과거 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2020.03.31. 수협은행 근저당권입니다. 이후 2024.06.12. 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원, 2024.11.21. 신용보증기금 가압류 99,069,016원, 2025.10.14. 강제경매개시결정, 2025.11.28. 의정부시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경포 | 목적물 일부 | 2020.04.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 299,000,000원이고 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액도 299,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 299,000,000원 | 294,014,000원 | 62,655,016원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 121,617,816원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 168,788,056원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 239,200,000원, 191,360,000원으로 낮아지는 시나리오가 제시돼 있지만, 시세 자료가 없는 상태에서 단순히 최저가가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다. 입찰가격 평가는 별도의 최근 동일·유사 오피스텔 거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 237,600,000원 | 237,600,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 99,069,016원 | 36,414,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 356,669,016원 중 294,014,000원이 배당되고, 62,655,016원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상10층 건물의 제6층 제105-605호입니다.
- 입지. 민락초등학교 북동측 인근으로 오피스텔·아파트·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 왕복 7차선 포장도로, 북서측·북동측 왕복 5차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,312,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·소화전·승강기·난방·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 김경포는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 299,000,000원을 곧바로 적정가로 보지 말고 동일·유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 회차별 가격. 현재 299,000,000원, 1회 유찰 239,200,000원, 2회 유찰 191,360,000원 시나리오를 시세와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도. 목적물 일부를 점유하는 임차인이 조사돼 있으므로 낙찰 후 실제 점유범위와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당 62,655,016원이 발생하며, 당해세·최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.31. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류·강제경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김경포 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 신건 최저가는 299,000,000원이고 비교할 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 가격은 시세 확인 전 보류가 적절합니다. 최근 동일·유사 오피스텔 거래를 확인해 299,000,000원·239,200,000원·191,360,000원 각 회차 가격이 실제 시장가격 대비 어디에 놓이는지 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
