의정부지방법원 2025타경73393. 연천군 전곡읍 서원퍼스트빌 104동 4층 402호 다세대주택입니다. 감정가 223,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 156,100,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2021.10.27 통진신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 185,640,000원입니다. 이후 신용보증기금·중소기업은행·국민건강보험공단·신한카드·농협은행·한국캐피탈·국민은행의 가압류·압류와 박준오의 주택임차권, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
임차권자 박준오는 임대차계약일 2023.08.01, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자 2023.08.28, 임차보증금 10,000,000원으로 등기돼 있습니다. 따라서 2021.10.27 근저당권보다 뒤에 성립한 임차관계이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다. 권리 인수보다 훨씬 큰 변수는 현재 최저가가 최근 거래 수준을 크게 웃돈다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73393 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 전곡리 423-27 서원퍼스트빌 104동 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 · 5층 건물 중 4층 |
| 대상면적 | 52.7008㎡ |
| 소유자 | 박소영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 통진신용협동조합 / 143,811,046원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.27 근저당권 · 통진신용협동조합 · 채권최고액 185,640,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 준공 / 규모 | 2020.05.18 · 서원퍼스트빌(104동,105동) 16세대 |
① 권리 흐름 — 임차권까지 말소기준 뒤
핵심은 시간 순서입니다. 통진신용협동조합 근저당권이 2021.10.27 설정됐고, 박준오의 주민등록·점유개시·확정일자는 2023.08.28, 주택임차권 등기는 2025.09.01입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 이 사건에서 임차권을 매수인이 보증금 채무로 승계하는 구조는 아닙니다. 현재 배당 가정의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 내용 | 말소기준 비교 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박준오 | 전유부분 전부 · 주거 보증금 10,000,000원 · 차임 600,000원 계약 2023.08.01 · 주민등록·점유·확정일자 2023.08.28 | 2021.10.27 근저당보다 후순위 임차권등기 2025.09.01 | 기준권리 대비 없음 | 후순위 배당 확정일자·배당요구 있음 | 0원 |
박준오는 2025.09.01 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 현재 예상배당은 통진신용협동조합 근저당을 채권최고액 기준으로 계산하면서 매각대금이 모두 소진되는 구조이므로, 임차권자의 실제 배당 여부와 금액은 최종 배당표에서 다시 확인해야 합니다. 중요한 점은 배당 부족이 곧 매수인 승계로 이어지는 선순위 대항력 임차 구조는 아니라는 것입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 159%
서원퍼스트빌(104동,105동)의 유사면적 최근 거래는 5건입니다. 최근 12개월 평균은 98,200,000원, 최신 거래는 2026.08의 105,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 156,100,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 159.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.55㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 51.55㎡ | 5 | 94,000,000원 |
| 2025.12 | 51.55㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2025.11 | 51.62㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 51.55㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 98,200,000원 |
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰 가격도 최근 거래보다 높다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 0원 |
2회 유찰 시 가정가격도 109,270,000원으로 최근 12개월 평균 98,200,000원과 최신 거래 105,000,000원을 모두 웃돕니다. 반면 3회 유찰 시 가정가격은 76,489,000원입니다. 따라서 현재 사건은 단순히 “한 번 유찰됐다”는 사실보다 실제 거래가격과 다음 회차 가격의 관계를 중심으로 보는 편이 중요합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 2. 근저당 · 통진신용협동조합 | 185,640,000원 | 153,114,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 69,445,616원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,261,479원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,130,440원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 31,665,766원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 190,564,722원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,985,400원을 제외한 153,114,600원이 통진신용협동조합 근저당에 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여는 0원입니다. 총 채권액 1,035,708,023원 중 미배당액은 882,593,423원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 전곡중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 단지 내외로 포장도로가 개설돼 있고 위생·급배수·전기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 전곡중학교 관련 보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다. 공시지가는 253,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 확인. 서원퍼스트빌(104동,105동)은 16세대 규모이며 최근 비교 가능한 실거래는 5건입니다. 가격 판단은 감정가보다 실제 거래 94,000,000원~105,000,000원 구간을 우선 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 착시 경계. 감정가 223,000,000원 대비 1회 유찰돼도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 159.0%입니다. ‘감정가 대비 할인’과 ‘시세 대비 할인’을 구분해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 박준오의 임대차계약일 2023.08.01, 주민등록·점유·확정일자 2023.08.28, 임차권등기 2025.09.01 및 보증금 10,000,000원을 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당표 확인. 현재 계산은 근저당 채권최고액을 기준으로 하며 신청채권자의 청구액은 143,811,046원입니다. 실제 채권액과 임차권자 배당 여부는 최종 배당 단계에서 확인해야 합니다.
- 다음 회차 가격 비교. 2회 유찰 시 109,270,000원도 최근 평균 98,200,000원과 최신 거래 105,000,000원을 웃돕니다. 회차별 가격과 실거래를 함께 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기된 임차인이 있는 사건이므로 실제 현재 점유관계와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 미납 관리비와 실제 점유에 따른 정산사항은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건은 권리와 가격의 결론이 분명히 갈립니다. 권리 측면에서는 2021.10.27 통진신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 박준오 임차인의 주민등록·점유·확정일자 2023.08.28과 임차권등기 2025.09.01이 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 현재 최저가 156,100,000원이 최근 12개월 실거래 평균 98,200,000원의 159.0%이고, 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 2회 유찰 가정가격 109,270,000원까지도 최근 평균과 최신 거래를 웃돕니다. 따라서 이 물건은 “한 번 유찰돼 싸졌다”보다 “실거래 대비 얼마인가”가 핵심인 사건입니다. 권리 인수 위험은 낮지만 현재 가격에서는 시세 대비 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
