💰 66,150,000원 📉 49% 🧾 154,000,000원 ⚠️ 89,440,700원* 👤 1명
66,150,000원
의정부지방법원 2025타경64608. 경기도 고양시 덕양구 내유동 231-44, 공부상 1동 301호이지만 현황은 현대탑빌리지 단지 내 110동으로 표시된 다세대주택입니다. 감정가 135,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 66,150,000원입니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 이 사건은 최저가보다 임차권등기·보증금 대위승계·확약서가 먼저입니다.
등기에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 있고 보증금은 154,000,000원입니다. 전입 2022.07.01, 확정일자 2022.06.02로 기재되어 있어, 확약이 없다면 최저가 66,150,000원에 낙찰되더라도 부족분 89,440,700원이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다. 이 경우 총부담은 사실상 보증금 규모에 고정되므로, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(양도전: 한국토지주택공사)가 2026.2.2 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다”는 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 그 보증금 부분은 실질 인수 0원*으로 보되, 확약 밖의 미상 임차인 문제는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 231-44 1동 301호 · 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 통일로1170번길 105-99 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 경사지붕, 평지붕 4층건 내 3층 301호 |
| 소유자 | 심영운 (2022.07.25 매매, 거래가액 154,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 164,383,396원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘확약 적용 범위’가 핵심
이 사건의 말소기준은 2025.10.30 강제경매개시결정입니다. 그 앞에는 2015.01.07 주식회사우리은행 근저당권 197,760,000원, 2024.05.28 한국토지주택공사 주택임차권 154,000,000원이 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 “해당사항없음”으로 표시되어 있고, 서울보증보험 주식회사의 2026.2.2 확약이 있어 한국토지주택공사·서울보증보험 관련 보증금 부족분은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다.
② 임차인·승계 구조 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 1건
| 구분 | 이름 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증금 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 154,000,000원 | 2022.07.01 / 2022.06.02 | 2024.05.28 | 대항력 포기 우선변제 승계 |
| 실제 임차인 | 지주택 | 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
한국토지주택공사 보증금은 승계·대위 구조이므로 실제 임차인의 보증금과 중복해 계산하면 안 됩니다. 핵심은 보증기관 관련 보증금은 확약으로 실질 인수 0원*이라는 점, 그리고 확약 밖 실제 임차인 1명은 정보가 미상이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,590,700원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 154,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 197,760,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 164,383,396원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 한국토지주택공사 보증금 부족분은 89,440,700원입니다. 확약이 없다면 매수인 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 규모로 고정되는 구조입니다. 다만 2026.2.2 인수조건변경확약서가 적용되는 한국토지주택공사·서울보증보험 관련 부족분은 실질 인수 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 “내유초등학교” 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·농경지 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 사용승인일은 2014.12.23, 철근콘크리트구조 경사지붕·평지붕 4층건 내 3층 301호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역입니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 공부와 현황. 공부상 1동으로 기재되어 있으나 현황은 현대탑빌리지 단지 내 110동으로 되어 있습니다. 입찰 전 표시·동호수 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.2.2 인수조건변경확약서의 제출 주체, 적용 범위, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 지주택의 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고, 현황조사·전입세대열람·점유관계를 확인해야 합니다.
- 승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 성격이므로 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 선순위 등기 대조. 주식회사우리은행 근저당권 197,760,000원, 을구 2번 말소 기재, 매각물건명세서의 인수권리 “해당사항없음”을 서로 대조해야 합니다.
- 표시 확인. 공부상 1동과 현황 110동의 차이가 있으므로 현장 동표시·출입구·호수 표시를 반드시 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 이전. 다세대주택은 관리비 정산, 공용부분 비용, 점유자와의 인도 협의를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 “확약 밖 리스크”가 먼저다
이 물건의 핵심은 저가 유찰이 아닙니다. 대항력 있는 보증금 154,000,000원이 낙찰가보다 커서, 확약이 없다면 최저가가 내려가도 매수인 총부담은 보증금 규모에 가깝게 고정됩니다. 이번 사건에는 2026.2.2 인수조건변경확약서가 있어 한국토지주택공사·서울보증보험 관련 부족분은 실질 인수 0원*으로 볼 수 있습니다. 하지만 확약 밖 실제 임차인 1명의 전입·보증금이 미상이고, 선순위 등기 확인도 남아 있습니다. 결론은 명확합니다. 확약분은 긍정, 미상 임차인은 보류, 가격 판단은 그 다음입니다.
