의정부지방법원 2024타경2064. 남양주시 수동면 입석리 4-16 소재 건물 주1동과 토지가 대상입니다. 토지는 3,430㎡이고, 감정평가 이용상태상 주변은 자연취락·소규모 공장·물류창고·농경지·임야가 혼재합니다. 현재 최저가는 2,314,062,000원으로 2회 유찰된 회차입니다. 표면적으로는 감정가에서 크게 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없고 선순위 점유자의 보증금도 확인되지 않아 단순히 “70%니까 싸다”고 결론낼 수 없습니다.
권리의 기준점은 2021.02.01 접수된 유민선의 가압류 300,000,000원입니다. 이후 신한은행 근저당권, 이한정·최문경·최광민의 근저당권, 신용보증기금 가압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 유성자는 이 기준보다 앞선 2021.01.29 전입자로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문에 대항력 및 실제 승계금액은 추가 확인이 필요한 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경2064 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 수동면 입석리 4-16 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 등기상 건물 주1동 |
| 소유자 | 주식회사정진인더스트리 |
| 토지 | 3,430㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 3,305,802,700원 / 2,314,062,000원 (2회 유찰) |
| 사건 청구액 | 2,057,824,667원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 등기 발급일 | 2026.08.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2021.02.01 유민선 가압류 300,000,000원입니다. 2021.03.03 신한은행 근저당 936,000,000원 및 1,272,000,000원, 2024.01.09 이한정 근저당 200,000,000원, 2024.02.02 최문경·최광민 각 39,000,000원 등 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 승계 가능성을 먼저 확정해야 한다
| 성명 / 명칭 | 점유·사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성자 | 미상 | 2021.01.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 최훈 | 미상 | 2021.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김예한 | 미상 | 2023.01.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최문경 | 제시외 건물 1 전체 및 제시외 건물 2의 2층 · 유치권자의 대리인 | 2024.03.13 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 배당요구 2024.05.24 · 우선변제 미상 | 없음 |
| 유한회사 금경건설 | 제시외 건물 1, 2 · 유치권행사중 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 별도 확인 |
조사상 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 위 표는 각각 별도의 점유·관계인으로 봐야 합니다. 특히 최문경은 등기부상 근저당권자이면서 현황조사상 유치권자의 대리인으로 나타나고, 자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
③ 배당표 (매각가 2,314,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,540,620원 |
| 갑구 2번 가압류 · 유민선 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 신한은행 | 1,272,000,000원 | 1,052,521,380원 |
| 을구 3번 근저당 · 이한정 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 최문경 | 39,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 최광민 | 39,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 479,500,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,265,500,000원 중 채권자 예상배당은 2,288,521,380원, 미배당은 976,978,620원입니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 유성자의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 위험까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘70% 할인’만으로 평가할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 3,305,802,700원에서 현재 최저가 2,314,062,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 매수인에게 승계될 수 있는 선순위 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용 자체가 확정되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 2,314,062,000원 | 2,288,521,380원 | 976,978,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 1,851,249,600원 | 1,830,337,104원 | 1,435,162,896원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 1,480,999,680원 | 1,463,789,683원 | 1,801,710,317원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남양주시 수동면 입석리 ‘신발교’ 북서측 인근으로, 자연취락·소규모 공장·물류창고·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 남측 지방도변에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 3,430㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사 사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 294,200원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 일부 토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 휴경지 및 법면지 등으로 조사됐습니다.
- 이용 특성. 아파트 같은 표준 주거상품이 아니라 기타 + 토지 성격이고, 주변도 공장·창고·농경지 등이 혼재해 환금성 판단에 개별 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유성자 보증금 확인. 2021.01.29 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·확정일자·점유부분을 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 유치권 판결 원문 확인. 명세서의 ‘유한회사 금정’ 부존재 확정판결이 현황조사상 ‘유한회사 금경건설’ 점유관계에도 동일하게 적용되는지 당사자와 점유대상을 대조해야 합니다.
- 최문경 관계 확인. 등기부상 근저당권자이면서 현황조사상 유치권자의 대리인이고, 보증금 20,000,000원·월세 1,000,000원·배당요구 2024.05.24가 확인됩니다.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각이며 제시외 관정이 포함되고, 제시외 건물 1·2에 대한 점유관계가 기재돼 있습니다.
- 토지 규제 검토. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·토지거래허가구역 등 각 제한의 실제 이용 영향 확인이 필요합니다.
- 가격 원본 검증. 비교 실거래가가 없는 사건이므로 감정가 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 현장 이용상태와 개별 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 선순위 점유관계가 먼저다
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하는 구조입니다. 유치권 신고 중 61,163,800원에 대해서도 부존재 확정판결이 기재돼 있어 일부 불확실성은 해소됐습니다. 그러나 2021.01.29 전입한 유성자의 보증금과 확정일자가 미상이라는 핵심 문제가 남아 있습니다.
따라서 현재 최저가 2,314,062,000원을 그대로 실질취득비용으로 볼 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없고, 물건 역시 기타 + 토지 성격에 각종 토지이용 제한과 제시외 건물 점유관계가 결합돼 있습니다. 이 사건의 우선순위는 선순위 점유자의 보증금·점유범위 확인 → 유치권 판결 당사자 대조 → 토지 및 제시외 물건 현장 확인 → 가격 판단 순서입니다. 할인율보다 권리의 미확정 금액을 먼저 숫자로 확정해야 하는 사건입니다.
