의정부지방법원 2025타경73716. 동두천시 생연동 태양아파트 1동 1층 106호입니다. 등기 흐름의 핵심은 2011.03.07. 대한생명보험주식회사의 채권최고액 28,600,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 한화생명보험주식회사 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 주식회사 애큐온저축은행 가압류 및 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리가 단순하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 동일 면적 64.26㎡의 가장 최근 거래는 2026.02 50,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 50,000,000원입니다. 현재 최저가 61,000,000원은 그보다 22.0% 높은 수준입니다. 전체 4건 평균 55,250,000원과 비교해도 최저가는 110.4%이며, 가격 판단에서는 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73716 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 280-2 태양아파트 1동 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경기도 동두천시 못골로49번길 101 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 64.26㎡ · 지상6층/지하1층 건물 내 1층 106호 |
| 소유자 | 문점숙 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2014.06.24 · 2013.08.20 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 61,000,000원 / 61,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 21,634,584원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 사용승인일 | 1990.02.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현장과 관련 원본 서류에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 22.0% 높다
태양아파트 1동의 동일 면적 64.26㎡ 실거래는 4건입니다. 가격 판단에서 가장 중요한 최근 거래는 2026.02의 50,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 64.26㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 64.26㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2022.04 | 64.26㎡ | 6 | 51,000,000원 |
| 2021.07 | 64.26㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.26㎡ | 4건 | 55,250,000원 |
최근 12개월 평균 50,000,000원과 최신 거래 50,000,000원을 기준으로 보면 최저가 61,000,000원은 122.0%입니다. 전체 실거래 평균 55,250,000원을 기준으로도 110.4%입니다. 특히 최근 거래와 이전 거래의 흐름은 -12.3%로 하락 방향이므로, 과거 70,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,498,000원 |
| 1. 근저당 · 대한생명보험주식회사 | 28,600,000원 | 28,600,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 14,600,000원 | 14,600,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,810,052원 | 10,810,052원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 17,903,848원 | 5,491,948원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사애큐온저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 71,913,900원 중 예상 배당액은 59,502,000원이며 미배당액은 12,411,900원입니다. 소유자 잔여액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 61,000,000원 | 59,502,000원 | 12,411,900원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 48,800,000원 | 47,521,600원 | 24,392,300원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 39,040,000원 | 37,937,280원 | 33,976,620원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰 시 매각가격이 내려가면 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다. 현재 61,000,000원은 최근 거래 50,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오의 48,800,000원은 최근 거래액보다 낮습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 동두천시 생연동 ‘생연초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·일반주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장, 노선수 및 간선도로 접근성을 포함한 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상6층/지하1층 건물의 1층 106호이며 사용승인일은 1990.02.27입니다.
- 단지 규모. 태양아파트 1동은 48세대이며 동일 면적 실거래 표본은 4건입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 535,200원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 진입 도로에 접하며, 토지는 2필 일단의 부정형 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 61,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 50,000,000원의 122.0%입니다. 현재 회차를 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 이전 거래의 가격 흐름은 -12.3%입니다. 전체 평균 55,250,000원보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2011.03.07 대한생명보험주식회사 근저당권 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당액이 발생하더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 경계”
이 물건은 말소기준인 2011.03.07 대한생명보험주식회사 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 50,000,000원인데 신건 최저가는 61,000,000원으로 122.0%에 달하고, 최근 흐름도 -12.3%입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 시세보다 높은 신건 가격입니다. 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
