의정부지방법원 2025타경73869. 녹양힐스테이트 105동 5층 504호 아파트입니다. 현재 소유자는 김혜령이고, 등기부의 말소기준은 2006.10.20 주식회사하나은행 근저당권, 채권최고액은 138,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당 2건과 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계는 단순한 소유자 단독점유가 아닙니다. 김혜령과 임차인 이학순·심수영이 공동으로 점유하고 있으며, 두 임차인이 각각 방 하나씩을 임차하고 있습니다. 그러나 이학순의 전입일은 2015.08.13, 심수영의 전입일은 2013.11.25로 모두 말소기준일 2006.10.20보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73869 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 녹양동 355 녹양힐스테이트 105동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.96㎡ · 25층 중 5층 |
| 소유자 | 김혜령 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이알앤씨 / 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2006.10.20 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 2009.02.19 우리은행 근저당권 96,000,000원, 2010.01.15 우리은행 근저당권 36,000,000원, 후순위 가압류·압류 및 2025.12.23 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 기존에 해제 또는 말소된 가압류·압류·질권도 다수 확인됩니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이학순 | 2015.08.13 | 3,000,000원 | 200,000원 | 2026.03.27 배당요구 | 없음 | 0원 |
| 심수영 | 2013.11.25 | 20,000,000원 | 해당 없음 | 2026.03.27 배당요구 | 없음 | 0원 |
실제 임차인은 2명입니다. 이학순의 보증금은 3,000,000원·월세 200,000원, 심수영의 보증금은 20,000,000원이며 두 사람 모두 2026.03.27 배당요구를 했습니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없고, 보증금 승계 위험도 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세 이상
녹양힐스테이트는 1,196세대, 사용승인일은 2006.08.25입니다. 전용 84.96㎡를 중심으로 최근 실거래 12건의 평균은 343,833,333원입니다. 그런데 이 경매의 최저가는 감정가와 같은 351,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 102.1%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.96㎡ | 2 | 328,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 4 | 332,000,000원 |
| 2026.07 | 79.73㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 79.73㎡ | 9 | 347,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 9 | 358,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 15 | 358,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 11 | 343,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 343,833,333원 |
최근 표본의 최저 거래는 320,000,000원, 최고 거래는 360,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08의 328,000,000원입니다. 현재 최저매각가 351,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래보다도 높으므로, 신건 단계에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 하나은행 근저당 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 우리은행 근저당 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 우리은행 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 더블유저축은행 관련 가압류 | 18,799,811원 | 18,799,811원 |
| 더블유저축은행 관련 가압류 | 41,426,085원 | 41,426,085원 |
| 솔로몬저축은행 관련 가압류 | 44,020,656원 | 15,060,104원 |
| 태이산업 가압류 | 32,000,000원 | 0원 |
| 장귀덕 가압류 | 23,000,000원 | 0원 |
| 케이알앤씨 신청채권 | 52,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 481,246,552원 중 예상배당은 345,286,000원, 미배당은 135,960,552원입니다. 신청채권자 케이알앤씨의 청구액 52,000,000원은 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으나 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰 뒤 시세 여유 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 351,000,000원 | 345,286,000원 | 135,960,552원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 280,800,000원 | 276,068,800원 | 205,177,752원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 224,640,000원 | 220,695,040원 | 260,551,512원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 변수는 인수금 증가가 아니라 낙찰가 자체입니다. 현재 351,000,000원은 최근 평균보다 높지만, 1회 유찰 시 가격은 280,800,000원, 2회 유찰 시 224,640,000원으로 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 북쪽 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 근거리에 1호선 녹양역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 중 5층, 사용승인일 2006.08.25이며 난방·승강기·옥내소화전·위생설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능지구), 과밀억제권역이며 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 1,354,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가 351,000,000원이 최근 12개월 평균 343,833,333원의 102.1%이므로 현재 가격만으로는 할인 매력이 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.08의 328,000,000원입니다. 입찰 직전 추가 거래가 생겼는지 다시 대조해야 합니다.
- 임차인 명도. 이학순·심수영은 대항력은 없지만 실제 점유자입니다. 낙찰 뒤 인도 및 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 현재 가정에서는 신청채권자 케이알앤씨가 배당받지 못하고 채권 미배당액도 큽니다. 실제 채권액·신고액 변동을 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 말소기준은 2006.10.20 하나은행 근저당이고, 실제 임차인 2명의 전입일은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구도 완료돼 매수인이 인수할 보증금은 없으며, 후순위 근저당과 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가 351,000,000원은 최근 12개월 평균 343,833,333원의 102.1%이고, 최신 거래 328,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 평가는 “권리 인수 0원, 그러나 신건 가격은 최근 시세 이상”입니다. 세금 압류의 실제 배당 영향과 점유자 명도까지 확인한 뒤, 입찰가격을 최근 거래 수준과 비교해 결정하는 접근이 적절합니다.
