의정부지방법원 2025타경73954. 의정부시 금오동 을지타워 1층 127호로, 사건 용도는 대지, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기 흐름은 비교적 선명합니다. 김가은 소유로 이전된 뒤 2021.11.15. 중소기업은행이 채권최고액 768,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.21. 신용보증기금의 가압류 300,000,000원과 2026.01.05. 임의경매개시결정이 이어졌으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 등재된 사람은 없지만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수권리는 0원으로 분석되더라도, 실제 점유와 임대차 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 가격 쪽은 더 신중해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 확인된 실거래 표본은 본건과 면적이 맞지 않아 단순히 “70%라 싸다”고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73954 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 439 을지타워 1층 127호 · 도로명 경기도 의정부시 동일로 713 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 1층 127호 |
| 소유자 | 김가은 · 거래가액 911,032,980원 |
| 감정가 / 최저가 | 877,000,000원 / 613,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 699,308,457원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.11.15. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 768,000,000원이고, 이후 설정된 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기도 이미 말소돼 있습니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 높지만, 면적이 맞지 않는다
을지타워에서 확인된 실거래는 모두 20.64㎡입니다. 반면 비교 대상 면적은 60.0㎡로 설정돼 있어 면적 일치가 확인되지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 시장 흐름을 보는 참고자료로는 사용할 수 있지만, 본건 127호의 적정가치를 직접 산정하는 동일 조건 비교자료로 사용하기엔 한계가 큽니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 20.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.10 | 20.64㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 20.64㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2024.02 | 20.64㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 20.64㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2023.07 | 20.64㎡ | 7 | 141,000,000원 |
| 2022.05 | 20.64㎡ | 6 | 140,600,000원 |
| 2022.04 | 20.64㎡ | 5 | 132,000,000원 |
| 2022.02 | 20.64㎡ | 7 | 140,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.01 | 20.64㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2021.11 | 20.64㎡ | 7 | 143,000,000원 |
| 전체 평균 | 20.64㎡ | 12건 | 125,133,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 20.64㎡ | 2건 | 107,500,000원 |
최신 거래는 105,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 107,500,000원입니다. 과거 거래까지 포함한 전체 평균 125,133,333원보다 최근 평균이 낮고, 최근과 과거의 가격 추세도 -16.4%입니다. 현재 최저가 613,900,000원은 수치상 최근 12개월 평균의 571.1%이지만, 면적이 일치하지 않으므로 이 비율만으로 본건이 정확히 몇 배 비싸다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 613,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,539,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 768,000,000원 | 605,361,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구액 1,068,000,000원 중 605,361,000원이 배당되고, 미배당액은 462,639,000원입니다. 신청채권자 중소기업은행의 청구액 699,308,457원도 전액 충족되지 않습니다. 이 미배당은 예상배당상 매수인에게 인수되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부 을지대학교병원 남측 인근으로, 주변은 대학병원 인접 근린생활시설과 단독주택·다세대주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 전반적으로 보통입니다.
- 이용상태. 7층 철근콘크리트 건물 내 1층 127호로, 현재 근린생활시설로 이용중입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 동·서·남·북으로 4m~8m 내외 도로에 접하고 북측 일부는 광대로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 2,605,000원/㎡입니다.
- 환금성. 을지타워는 29호 규모이고 2021.09.17. 준공됐습니다. 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.9회, 매각률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 적정가격 재검증. 확인 실거래는 20.64㎡이고 본건 비교 대상 면적은 60.0㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 동일하거나 유사한 면적·1층·근린생활시설 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 107,500,000원이고 최신 거래는 105,000,000원, 최근 대비 과거 추세는 -16.4%입니다. 과거 전체 평균 125,133,333원만 보고 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업·점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 613,900,000원, 2회 유찰 시 429,730,000원, 3회 유찰 시 300,811,000원입니다. 평균 유찰 2.9회 통계도 함께 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 가압류, 경매개시결정과 신탁 말소 여부를 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 어렵다
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.11.15. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 613,900,000원을 평가할 때 활용할 수 있는 실거래는 모두 20.64㎡로, 본건 비교 대상 면적 60.0㎡와 일치하지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세 -16.4%, 평균 유찰 2.9회가 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗한가”보다 본건과 조건이 맞는 가격 근거를 새로 확보할 수 있는가에 있습니다.
