의정부지방법원 2026타경70138. 의정부시 호원동 수정메르디앙 비동 5층 501호로, 감정평가서상 주거용오피스텔로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 221,900,000원으로 감정가 317,000,000원의 70%입니다. 등기상 말소기준은 2021년 5월 7일 옹진수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이고, 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 단순한 “근저당 1건짜리”로만 보면 부족합니다. 같은 날 박은영 명의 소유권이전, 근저당권 설정, 그리고 주식회사무궁화신탁으로의 소유권이전 신탁이 이어졌습니다. 등기부에도 임대차 등 법률행위에 관해 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 여기에 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 권리분석의 핵심은 신탁원부와 실제 점유·임대차 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70138 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 377-4 수정메르디앙 비동 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 9층 중 5층 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 221,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경인서부수산업협동조합(변경전 옹진수산업협동조합) / 10,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.07 옹진수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 근저당은 단순하지만 신탁 확인이 남는다
2021년 4월 27일 설정된 통조림가공수산업협동조합의 채권최고액 5,400,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2021년 5월 7일 옹진수산업협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 이 근저당이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — ‘감정가의 70%’와 ‘시세보다 저렴’은 다르다
현재 최저가는 221,900,000원으로 감정가 317,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에서 직접 비교할 최근 실거래 가격 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 30% 내려왔다는 사실은 감정가 대비 할인일 뿐, 이를 곧바로 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
| 구분 | 회차 | 매각가 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 1회 유찰 | 221,900,000원 | 70% |
| 2회 유찰 시 | 2회 유찰 | 155,330,000원 | 49% |
| 3회 유찰 시 | 3회 유찰 | 108,731,000원 | 34.3% |
수정메르디앙은 24세대 규모이며 2021년 4월 9일 준공됐습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 이 숫자만으로 적정 시세를 정할 수는 없지만, 현재 1회 유찰 상태를 두고 가격 메리트가 충분하다고 단정하기에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,906,600원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 207,993,400원 |
현재 최저가 221,900,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 계산상 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가서상 주거용오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 호동초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 범골역(의정부경전철)이 있으며, 감정평가서상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 4차선 도로, 남측으로 폭 약 5~6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 일부 필지는 상대보호구역에 해당하고, 호원동 377-4번지는 중로1류에 접합니다.
- 토지 조건. 3필지 일단의 부정형 토지로 주거용오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 892.0㎡, 공시지가는 1,850,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 수정메르디앙은 24세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.3회·낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 유동성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 주식회사무궁화신탁 명의 소유권이전 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 점유·전입 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황 점유자, 전입관계, 임대차 존재 여부를 확인한 뒤 대항력 여부를 판단해야 합니다.
- ‘70% 할인’ 오해 금지. 221,900,000원은 감정가의 70%이지만 직접 비교할 실거래 기준이 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 회차별 가격 점검. 2회 유찰 시 155,330,000원, 3회 유찰 시 108,731,000원으로 내려가지만, 각 회차에서도 시세 확인 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 핵심입니다.
- 배당표 범위 확인. 현재 계산은 집행비용 3,906,600원과 근저당 10,000,000원을 반영했으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당, 현재 신탁등기, 경매개시결정과 신탁원부를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 확인할 두 가지
이 사건의 숫자만 보면 단순합니다. 현재 최저가 221,900,000원에서 집행비용 3,906,600원과 근저당 10,000,000원을 배당하고도 207,993,400원이 남으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 신탁원부와 임대관계가 먼저입니다. 현재 소유자는 주식회사무궁화신탁이고 등기부에 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 감정평가서의 임대관계는 미상입니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교 근거가 없는 상태에서는 221,900,000원이 시세보다 싼지 확인할 수 없습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.3회입니다. 따라서 이 물건은 “70%까지 내려왔으니 저렴하다”는 접근보다, 권리 확인과 실제 시장가격 확인을 끝낸 뒤 실질취득가를 판단해야 하는 사건으로 보는 편이 데이터에 충실합니다.
