의정부지방법원 2026타경70287. 의정부동 아이콘스타로데오 22층 2203호는 공부상 공동주택(도시형생활주택)으로 등재된 전용 약 16.37㎡의 다세대 물건입니다. 2019년 사용승인을 받은 건물의 27층 중 22층에 있으며, 현재 최저매각가는 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰된 70,000,000원입니다.
권리분석의 출발점은 일반적인 근저당권이 아닙니다. 2023.09.25. 옥천군 압류가 말소기준권리로 표시돼 있는데, 실제 임차인 최의준은 그보다 앞선 2022.07.15. 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금 인수 문제를 먼저 살펴야 합니다.
다행히 경매신청채권자인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미배당이 남더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 권리에 한해서는 미배당금이 존재하더라도 매수인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다만 공사의 확약이 최의준의 보증금반환채권 전체에 미치는지 최종 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 18-3 아이콘스타로데오 22층 2203호 도로명: 경기도 의정부시 호국로1332번길 13 |
| 물건종류 / 용도 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 약 16.37㎡ · 27층 건물 중 22층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2019.07.16. 사용승인 · 198세대 |
| 소유자 | 이선우 (2023.05.17. 취득 · 거래가 99,000,000원) |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.25. 옥천군 압류 (갑구 6번) |
| 임차인 | 최의준 · 실제 임차인 1명 · 임차권등기 |
| 보증금 | 최초 등기 100,000,000원 → 경정등기 95,000,000원 |
| 확약서 | 주택도시보증공사 · 2026.07.01. 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부상 주식회사하나자산신탁의 신탁등기와 국민은행 근저당권 83,600,000원은 이미 말소된 권리입니다. 이후 옥천군·경주시·국민건강보험공단·수성구의 압류와 알씨아이파이낸셜서비스코리아의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
다만 등기상 압류가 매각으로 말소되는 것과 실제 배당 과정에서 세금이 먼저 지급되는 문제는 구분해야 합니다. 국세·지방세 관련 당해세가 배당에서 선순위로 반영된다면 임차권 배당액과 미배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최의준 을구 3번 임차권 |
2203호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.07.15. 최초 확정 2022.07.15. 경정 확정 2022.06.13. |
최초 100,000,000원 경정 95,000,000원 |
대항력 有
우선변제 有 확약 범위 확인 원임차인 권리 확인 필요 |
을구 3-2번은 2024.11.27. 이루어진 3번 임차권의 경정등기입니다. 별도의 신규 임차인이나 두 번째 보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 최초 보증금 100,000,000원이 95,000,000원으로, 확정일자는 2022.06.13.으로 경정돼 있습니다.
경정등기에는 별도의 전입신고일이 기재돼 있지 않으므로 이를 독립된 임차인의 대항력 있는 권리로 단정하지 않습니다. 최의준의 기존 임차권에 대한 경정이라는 관계를 기준으로 분석하되, 최종 보증금과 확정일자의 적용은 원본 등기로 확인해야 합니다.
따라서 공사가 승계·행사하는 해당 보증금 권리에 대해서는 미배당액이 발생해도 매수인 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
단, 최의준의 보증금반환채권 전부가 공사에 이전됐는지, 확약의 대상 권리와 경정된 보증금이 일치하는지 확인해야 합니다. 공사의 확약에 포함되지 않은 원임차인의 독립적인 잔존 권리가 있다면 그 부분의 인수 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
확약이 없다면 최저가 70,000,000원에 인수액 31,660,000원을 더한 실질취득 부담은 101,660,000원입니다.
경정 보증금 95,000,000원을 적용하고 동일한 우선배당액을 가정하면 부족분은 26,660,000원이며 실질취득은 96,660,000원입니다. 실제 배당액은 경정 내용과 세금 등을 반영해 달라질 수 있습니다.
위 금액은 확약을 적용하지 않았을 때의 조건부 인수 계산입니다. 확약의 적용 범위가 확인된 공사 권리에 대해서는 실제 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 여부가 가격 판단을 바꾼다
아이콘스타로데오 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 5건 평균은 83,600,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 83,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 -15.9% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 16.37㎡ | 15 | 83,000,000원 |
| 2026.09 | 16.37㎡ | 13 | 77,000,000원 |
| 2026.07 | 16.37㎡ | 22 | 81,000,000원 |
| 2026.01 | 16.37㎡ | 16 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 16.37㎡ | 10 | 82,000,000원 |
| 2024.12 | 16.37㎡ | 16 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 16.37㎡ | 22 | 99,000,000원 |
| 2022.12 | 16.37㎡ | 21 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 16.37㎡ | 13 | 77,700,000원 |
| 2022.04 | 16.37㎡ | 21 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 16.37㎡ | 22 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 16.37㎡ | 5건 | 83,600,000원 |
전체 11건 평균은 92,245,454원이지만, 과거 120,000,000원·110,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만 보면 가격이 실제 최근 시장보다 매력적으로 보일 수 있습니다. 최근 대비 이전 거래 추세 -15.9%를 감안하면 단순한 평균 할인율뿐 아니라 추가 가격 조정 가능성도 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
다음 표는 최초 보증금 100,000,000원을 사용한 배당모형의 수치를 그대로 표시한 것입니다. 이후 등기된 보증금 95,000,000원 경정과 주택도시보증공사의 확약 효과는 표 아래에서 구분합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 |
| 1. 최의준 임차보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 알씨아이파이낸셜서비스코리아 · 가압류 | 16,727,956원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최초 보증금 기준 배당모형입니다. 집행비용 1,660,000원과 임차권 배당 68,340,000원의 합계는 매각대금 70,000,000원입니다. 임차권 부족분 31,660,000원은 확약 미적용 시의 룰상 금액입니다. 공사의 확약 적용분에 대한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당액은 변동할 수 있습니다.
동일한 우선배당액 68,340,000원을 적용할 경우 경정 보증금 기준 부족분은 26,660,000원입니다. 다만 실제 배당은 세금과 최종 인정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 주택도시보증공사의 경매신청 청구액 95,000,000원을 최의준의 보증금과 별개의 두 번째 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 공사의 채권취득 범위와 임차권 배당의 귀속을 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담이 고정되는 구조
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 31,660,000원 | 101,660,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 52,282,000원 | 101,282,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 66,717,400원 | 101,017,400원 |
*최초 보증금 100,000,000원을 적용하고 확약을 제외한 제공 배당 시나리오의 계산값입니다. 경정 보증금 95,000,000원과 실제 배당을 반영하면 달라집니다. 위 합계에는 해당 시나리오의 매각가와 모형상 인수액만 포함됩니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금 부근에 머무를 수 있습니다. 따라서 확약이 없다는 전제에서는 49,000,000원이나 34,300,000원이라는 최저가만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
본건의 핵심 예외는 주택도시보증공사의 확약입니다. 그 효력이 해당 보증금 권리 전체에 미치고 별도 인수권리가 없다면, 해당 권리의 실질 인수액은 0원이고 매수인의 가격 비교 기준은 매각대금입니다. 반대로 확약 밖 잔존 임차권이 확인된다면 그 인수액을 매각대금에 별도로 더해야 합니다.
최근 12개월 평균 83,600,000원의 83.7%이며, 최신 거래 83,000,000원보다도 낮습니다.
다만 이 가격 차이가 그대로 수익을 의미하지는 않습니다. 하락 추세와 개별 호실 상태, 명도 및 취득 관련 비용을 반영해 판단해야 합니다.
두 경우 모두 최근 12개월 평균 83,600,000원과 최신 거래 83,000,000원을 웃돕니다. 확약이 적용되지 않는 인수위험이 남아 있다면 현재 최저가의 낮은 할인율만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙초등학교 남동측 인근. 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 버스정류장과 의정부경전철 의정부중앙역·동오역이 인근에 있습니다. 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 2019.07.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 27층 건물. 본건은 22층이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 과밀억제권역. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 서측 약 8m, 북서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,895,000원/㎡입니다.
- 공부상 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 등재돼 있습니다. 동일 건물 부지는 공동주택·오피스텔·근린생활시설 용도로 이용 중이나 본건 자체를 오피스텔로 분류하지 않습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 198세대 규모에 전용 약 16.37㎡인 소형 주택입니다. 최근 12개월 실거래 5건이 확인되지만 최근 가격 추세가 -15.9%로 하락하고 있습니다. 소형 면적에 따른 매수 수요와 개별 호실의 매각 가능성을 별도 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 최의준의 보증금반환채권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 경정 보증금 대조. 을구 3번 최초 보증금 100,000,000원과 을구 3-2번 경정 보증금 95,000,000원을 구분하고, 확정일자 2022.06.13. 및 실제 인정채권액을 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명. 최의준의 최초 임차권과 경정등기를 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 역시 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않고 채권승계 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 옥천군·경주시·국민건강보험공단·수성구 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금의 우선배당으로 임차권 배당액이 줄어들 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고는 2024.07.05. 등기됐고, 2024.10.29. 공매취소공고를 원인으로 2025.01.17. 말소됐습니다. 현재 경매와 별도로 진행 중인 공매가 있는지는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 하락 시세 보정. 전체 11건 평균 92,245,454원보다 최근 12개월 평균 83,600,000원과 최신 거래 83,000,000원을 우선합니다. 최근 하락 추세 -15.9%도 반영해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유 상태나 명도 완료 여부를 확정하지 않습니다. 현장 확인과 점유자 확인이 필요합니다.
- 관리비·현장 상태. 미납 관리비, 내부 상태, 수리 필요 여부, 실제 이용상태를 확인한 뒤 입찰가에 관련 비용을 반영해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 확약서 원문, 배당요구 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약의 효력 범위를 확인해야 한다
이 물건의 표면적인 가격은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 70,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 83,600,000원보다 낮기 때문입니다.
하지만 본건은 단순한 무임차·무인수 물건이 아닙니다. 최의준의 선순위 대항력 임차권이 존재하며, 최초 보증금 100,000,000원이 95,000,000원으로 경정된 이력도 있습니다.
주택도시보증공사는 2026.07.01. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 공사가 승계한 해당 권리에 대해서는 미배당액이 남더라도 매수인 실질 인수액을 0원으로 반영합니다. 다만 원임차인 최의준의 권리 전체가 그 확약의 대상인지 확인되지 않은 상태에서 모든 인수위험이 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.
확약이 전부 적용되고 별도 인수권리가 없다면 현재 실질취득 기준은 70,000,000원으로 최근 시세보다 낮습니다. 반대로 확약 밖 잔존권리가 있다면 인수액을 포함한 실질취득 부담이 최근 시세를 초과할 수 있습니다.
여기에 최근 실거래 하락 추세 -15.9%와 소형 도시형생활주택의 개별 환금성도 고려해야 합니다. 최종 판단의 핵심은 단순한 감정가 할인율이 아니라 확약 적용 범위의 확인, 경정 보증금의 확정, 인수액을 반영한 실질취득액, 최근 하락 시세입니다.
