의정부지방법원 2026타경70350. 신곡동 풍림아이원아파트 102동 4층 403호입니다. 감정가는 378,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 264,600,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 373,333,333원과 비교하면 숫자상으로는 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2023.09.22 전입 임차인 강성호입니다.

말소기준권리는 2024.02.23 기흥세무서장의 국세 압류입니다. 임차인의 전입일은 그보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 실제 인수 범위를 최종 확정해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 해당 임차인을 “대항력 가능·미상”으로 보고, 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가를 최저가 264,600,000원 + 실제 인수액으로 판단합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심

현재 소유자인 주식회사사랑은 2020.09.11 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 당시 기존 가압류·압류·경매개시결정과 근저당권들은 2020.11.06 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.23 국세 압류입니다. 이후 용인시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 의정부시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 보증금 미상이 가장 큰 변수

배당요구는 2026.03.16 접수됐지만 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 매수인의 인수위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 실제 보증금과 배당액을 확인한 뒤 남는 미배당액이 있는지 검토해야 합니다. 특히 보증금이 크다면 유찰로 최저가가 내려가더라도 매수인이 떠안는 금액이 늘어 실질취득가가 생각만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 70.9%는 ‘확정된 할인율’이 아니다

금오풍림 동일면적 84.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 373,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.09 352,000,000원이고, 현재 최저가 264,600,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%입니다.

최저가 자체는 최신 거래 352,000,000원과 최근 12개월 평균 373,333,333원보다 낮습니다. 그러나 실질취득가가 확정되지 않았기 때문에 이를 곧바로 “시세보다 29.1% 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 가격 비교의 기준은 최저가가 아니라 최저가 + 실제 인수되는 임차보증금이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 264,600,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 44,131,789원이 전액 배당되고 215,963,811원이 소유자에게 남는 것으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 당해세 및 임차인의 최우선변제·보증금 배당이 반영되지 않은 계산이므로 실제 잔여금과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수액이 먼저

제시된 시나리오에서는 신청채권자 청구액이 어느 회차에서도 전액 배당됩니다. 하지만 선순위 임차보증금이 별도로 존재한다면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 그러므로 이 사건은 “유찰되면 무조건 더 싸진다”는 공식으로 접근해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 17층 중 4층입니다.
• 입지. 의정부경전철 새말역 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·근린생활시설·하천·공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 의정부경전철 새말역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 단지. 금오풍림 606세대, 2005.02.24 사용승인 단지이며 동일면적 최근 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
• 공시지가. 2,181,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 기타. 침실2의 발코니2는 방으로 확장되어 발코니2는 존재하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원액 확인. 강성호의 실제 보증금이 얼마인지 매각물건명세서·임대차계약서·배당요구 자료로 확인해야 합니다.
• 대항력 최종 확인. 2023.09.22 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 우선변제 범위를 원본으로 확정해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 응찰가가 아니라 응찰가 + 실제 인수보증금을 최근 실거래 평균 373,333,333원과 최신 거래 352,000,000원에 비교해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당과 인수위험을 판단할 수 있습니다.
• 배당요구 종기 자료 확인. 임차인의 2026.03.16 배당요구가 확인되므로 실제 배당액과 미배당 잔액을 따져야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 자료·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70.9%”보다 중요한 숫자는 아직 확인되지 않았다

감정가 378,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 264,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 373,333,333원의 70.9% 수준이라는 점만 보면 가격 매력이 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 전입 임차인이 있고, 가장 중요한 보증금이 미상입니다.

따라서 현재 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득가를 아직 확정할 수 없다”입니다. 강성호의 보증금과 실제 배당액이 확인돼 매수인 인수액이 확정된 뒤에야 264,600,000원이라는 최저가가 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다. 권리조사가 끝나기 전에는 표면 할인율보다 선순위 임차보증금 확인을 우선해야 합니다.