의정부지방법원 2026타경70503. 의정부동 드림타운 3층 304호, 다세대 용도의 공동주택입니다. 이 사건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다 보증금 53,000,000원의 임차권을 누가 최종 부담하느냐가 훨씬 중요합니다. 등기상 임차권자 강민재의 임대차계약일은 2022.12.15, 확정일자는 2022.12.16, 주민등록일과 경정된 점유개시일은 모두 2023.01.10입니다. 말소기준인 2023.05.02 압류보다 앞서므로 원래 구조만 놓고 보면 선순위 대항력 문제가 발생할 수 있는 사건입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 문서가 있습니다. 주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당으로 전액을 돌려받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 현재 최저가 33,040,000원에서 신청채권 53,000,000원을 모두 갚을 수 없어 20,954,720원이 미배당되지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 권리분석상 실질취득액은 최저가와 같은 33,040,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70503 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 3층 304호 · 경기도 의정부시 평화로483번길 48 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택 · 대상 면적 16.53㎡ |
| 소유자 | 윤명순 · 2023.02.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 47,200,000원 / 33,040,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 53,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.05.02 압류 · 권리자 국 · 처분청 파주세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2012년 우리은행 근저당과 2013년 하나은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 현재 사건의 말소기준은 2023.05.02 압류입니다. 문제는 임차권등기 자체가 2025.02.21로 말소기준보다 늦더라도, 등기에 기재된 실제 임대차·점유·주민등록 시점은 그보다 빠르다는 점입니다. 강민재의 점유와 주민등록은 2023.01.10으로 정리돼 있어 말소기준보다 선행합니다.
② 임차인 — 실제 임차권자 1명
| 임차인 | 보증금 | 점유·주민등록 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민재 · 제304호 전부 | 53,000,000원 | 점유·주민등록 2023.01.10 확정일자 2022.12.16 | 말소기준보다 선행 | 우선변제 주장 | 실질 0원 |
2025.05.13의 임차권 경정은 별도 임차인이 아니라 기존 강민재 임차권의 점유개시일을 2023.01.10으로 정정한 등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 실제 임차권자는 1명으로 보고, 확약 밖에서 별도로 더할 임차보증금 인수액은 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액 기준으로는 최근 거래보다 낮다
이 사건은 확약으로 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준은 보증금 53,000,000원이 아니라 권리분석상 실질취득액 33,040,000원입니다. 드림타운 면적 유사 거래 중 최근 12개월 8건 평균은 44,312,500원, 최신 2026.08 거래는 45,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 16.08㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.08 | 16.06㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 16.06㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 15.77㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 16.06㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 16.08㎡ | 9 | 44,750,000원 |
| 2026.02 | 16.53㎡ | 8 | 44,750,000원 |
| 2026.01 | 15.77㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 44,312,500원 |
최근 12개월 평균과 비교하면 현재 실질취득액은 11,272,500원 낮고, 최신 거래 45,000,000원과 비교하면 11,960,000원 낮습니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래구간보다 1.0% 낮아진 상태입니다. 즉 가격 차이는 분명하지만, 시세가 상승 중인 물건으로 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 994,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 53,000,000원 | 32,045,280원 |
| 미배당 | - | 20,954,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 신청채권 53,000,000원 중 32,045,280원이 배당되고 20,954,720원이 부족합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 다만 2026.07.01 확약에 따라 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 보지 않으며, 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 33,040,000원 | 32,045,280원 | 20,954,720원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 23,128,000원 | 22,311,696원 | 30,688,304원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 16,189,599원 | 15,498,186원 | 37,501,814원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 주택도시보증공사의 미배당액은 커지지만, 확약을 그대로 적용하면 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형처럼 낙찰가 하락분만큼 인수가 늘어 총액이 보증금으로 고정되는 구조가 아니라, 실질취득액도 매각가와 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정요항표상 공동주택이며, 주위에는 업무시설과 근린생활시설 등이 분포하고 전반적인 주거환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 위생 급배수시설·소화설비·승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당하며 공시지가는 2,001,000원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 드림타운은 88세대, 2012.09.28 준공입니다. 최근 거래는 이어지고 있지만 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.4회·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 주택도시보증공사 확약서에서 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2025.05.13 경정등기는 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 점유개시일을 2023.01.10으로 고친 등기인지 원문으로 대조하세요.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 12건 평균 44,458,333원보다 최근 12개월 평균 44,312,500원과 최신 거래 45,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 구간 대비 1.0% 낮습니다. 현재 가격이 최근 거래보다 낮다는 사실과 향후 가격 방향은 별개의 문제입니다.
- 환금성 보수적 평가. 평균 유찰 4.4회, 매각률 0.0%라는 단지 경매 통계를 감안하면 재매각까지의 기간과 매수층을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 호수 불일치 대조. 소재지는 304호이나 감정요항표 구조 항목에는 302호가 적혀 있으므로 대상물 특정 오류 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력 범위’를 확인할 사건
표면만 보면 보증금 53,000,000원이 최저가 33,040,000원보다 커서 전형적인 대항력 인수형 위험처럼 보입니다. 실제로 점유·주민등록도 말소기준 압류보다 앞섭니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 확약했기 때문에, 본 분석에서는 현재 회차의 미배당 20,954,720원을 매수인이 떠안지 않는 것으로 보고 실질취득액을 33,040,000원으로 계산합니다.
이 기준이면 최근 12개월 실거래 평균 44,312,500원 및 최신 거래 45,000,000원보다 낮습니다. 다만 시세는 이전 거래구간보다 1.0% 하락했고 단지 경매 평균 유찰이 4.4회라, 가격 할인과 환금성 위험을 동시에 봐야 하는 물건입니다. 특히 소재지 304호와 감정요항표의 302호 표기가 일치하지 않는 만큼, 입찰 전에는 확약서와 대상물 표시를 원문으로 대조하는 것이 핵심입니다.
