의정부지방법원 2026타경70553. 의정부시 민락동 송산푸르지오 107동 20층 2002호, 전용면적 기준 84.973㎡ 아파트입니다. 감정평가 이용상태는 방3·욕실2·거실·주방·발코니 등으로 사용하는 아파트이며, 철근콘크리트조 20층 건물의 20층입니다. 감정가는 458,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 320,600,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “대항력 임차인 존재” 여부가 아니라 그 대항력이 실제 낙찰자에게 승계되는지입니다. 염재운은 2021.03.31 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.04로, 2022.03.25 설정된 오케이저축은행 근저당보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조만 보면 보증금 350,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 그러나 이 임차인이 2026.07.01자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 염재운에게 적용되므로 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70553 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 735-5 송산푸르지오 107동 20층 2002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.973㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니 등 · 20층 중 20층 |
| 소유자 | 이정원 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 320,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.03.25 을구 9번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 · 채권최고액 130,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.03.25 오케이저축은행 근저당권입니다. 이후의 2026.03.24 강제경매개시결정과 2026.04.01 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차권등기 자체도 말소기준권리 이후에 등기됐지만, 임차인 염재운의 전입·점유가 2021.03.31로 더 빠르기 때문에 원래 대항력은 인정되는 구조입니다. 다만 2026.07.01 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 관한 매수인의 실질 승계액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 염재운 | 제2002호 전부 · 주거 | 2021.03.31 / 2021.02.04 | 350,000,000원 | 대항력 有 → 포기 우선변제 有 승계 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 판단 기준은 최저가 = 실질취득 3.206억
이 사건은 확약으로 임차보증금 인수가 실질 0원이므로 시세 비교 기준은 현재 최저가이자 실질취득액인 320,600,000원입니다. 송산대우푸르지오 동일면적 84.97㎡대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 394,833,333원, 최신 거래는 2026.08의 385,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 최근 12개월 평균의 81.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 17 | 409,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 18 | 405,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 7 | 404,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 7 | 388,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 18 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 5 | 387,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 4 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.97㎡대 | 12건 | 394,833,333원 |
최근 12건의 거래 범위는 385,000,000원~410,000,000원입니다. 최신 거래 385,000,000원과 비교해도 현재 실질취득액 320,600,000원은 64,400,000원 낮습니다. 이 사건에서는 “최저가가 낮아 보여도 보증금 인수를 더해야 하는” 전형적인 대항력 인수형 계산이 아니라, 확약 때문에 최저가 자체가 실질취득액이라는 점이 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 320,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,288,400원 |
| 1. 임차인 염재운 보증금 | 350,000,000원 | 315,311,600원 |
| 2. 오케이저축은행 근저당 | 130,800,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 염재운 보증금의 미배당액은 34,688,400원이지만, 2026.07.01 확약으로 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 이 임차인 승계는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 320,600,000원 | 34,688,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 224,420,000원 | 129,521,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 157,094,000원 | 195,905,316원 | 0원 |
대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 제시된 각 회차의 미배당 계산액을 매수인의 실질 인수액으로 더하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 의정부 경전철 어룡역 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 의정부 경전철 어룡역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 물건 상태. 방3·욕실2·거실·주방·발코니 등 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(송산지구)이며 공시지가는 1,529,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 송산대우푸르지오 706세대, 2005.01.24 준공. 동일면적 최근 12건 실거래가 385,000,000원~410,000,000원으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 대상이 염재운과 이 사건 목적물 전체에 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 실제 말소 이행에 필요한 서류·절차를 매각물건명세서와 법원 기록에서 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 320,600,000원은 최근12개월 평균 394,833,333원의 81.2%, 최신 거래 385,000,000원보다도 낮습니다.
- 최상층 확인. 대상은 20층 건물의 20층이므로 현장 확인에서 내부 상태와 설비 상태를 직접 점검하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 배당 외 조세 관련 사항은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 승부처는 ‘3.5억 보증금’ 자체가 아니라 확약의 효력
표면만 보면 보증금 350,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 낙찰가에 미배당 보증금을 더해야 하는 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서는 염재운이 대항력을 포기하고, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 320,600,000원으로 고정되고, 임차보증금 34,688,400원의 미배당 계산액을 추가 취득비용으로 더하지 않습니다.
가격도 감정가 458,000,000원이 아니라 실질취득 320,600,000원을 기준으로 봐야 합니다. 최근 12개월 동일면적 평균 394,833,333원 대비 81.2%이고, 최신 거래 385,000,000원보다도 낮습니다. 결국 이 물건의 핵심은 “선순위 임차인이 있으니 위험하다”가 아니라, 그 선순위 임차인의 포기·말소 확약이 입찰 당시에도 유효하고 원문대로 확인되는가에 있습니다.
