의정부지방법원 2026타경70589. 민락센트럴 제1703동 제7층 제703호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.96㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 19층 중 7층, 사용승인일은 2013.11.18입니다. 현재 소유자는 강정완·임윤서로 각 지분 2분의 1이며, 2021.07.30 소유권이전 당시 등기상 거래가액은 450,000,000원입니다.
권리분석의 기준은 2021.07.30 설정된 신당1.2.3동새마을금고 근저당권 60,000,000원입니다. 그 이후 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류와 2026.03.24 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 표시되어 있습니다. 임차인은 없고 예상 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 891 민락센트럴 1703동 7층 703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 / 층 | 84.96㎡ · 19층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 강정완 2분의 1 · 임윤서 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 272,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 328,010,324원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수 0원
임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 실질취득가 상승 요소는 없습니다. 현재 회차 매각가를 272,300,000원으로 볼 때 매수인 실질취득액 역시 272,300,000원이고, 별도 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 74.0%
민락센트럴17단지 동일 면적의 최근 거래 12건은 2025.12부터 2026.08까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 368,041,666원, 최신 거래는 2026.08 393,000,000원입니다. 현재 최저매각가 272,300,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 393,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 16 | 375,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 7 | 373,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 14 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 5 | 367,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 11 | 369,500,000원 |
| 2026.04 | 84.96㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 9 | 366,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 2 | 355,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 7 | 368,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 8 | 365,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 368,041,666원 |
최근 12건의 범위는 335,000,000원~393,000,000원입니다. 감정가 389,000,000원은 최근 거래 범위 안에 있고, 현재 최저가는 272,300,000원으로 최근 12개월 평균 대비 74.0%까지 내려와 있습니다. 임차보증금 등 별도 인수액이 없어 이 사건에서는 최저가와 실질취득가가 동일하다는 점이 가격 비교에서 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,612,200원 |
| 2. 근저당 · 신당1.2.3동새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 15,041,660원 | 15,041,660원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 173,146,140원 |
예상 채권 합계 94,541,660원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여액은 173,146,140원으로 산정되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.7% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 272,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 190,610,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 133,426,999원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가를 낮춰도 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 유찰에 따른 매각가 인하가 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 삼현초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 금속기와경사지붕 19층 중 7층, 사용승인일 2013.11.18입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구(민락2)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 민락센트럴17단지는 312세대이며 동일 면적 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 말소기준으로 정리된 2021.07.30 신당1.2.3동새마을금고 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 단계의 점유관계와 명도 필요 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 368,041,666원, 최신 거래 393,000,000원, 최근 12개월 최저 거래 335,000,000원을 함께 두고 응찰가를 검토하세요.
- 관리비. 체납 관리비 중 공용부분 등 매수인 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용·당해세 등 실제 배당절차에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 관련 서류와 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 눈에 띄는 현재 회차
이 사건의 매수인 인수액은 0원이고, 현재 1회 유찰 최저가는 272,300,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 368,041,666원의 74.0%이며, 최신 거래는 2026.08 393,000,000원입니다. 임차보증금 승계 때문에 실질취득가가 올라가는 구조도 아니어서 현재 회차에서는 최저가 자체를 실질취득가로 놓고 시세와 비교할 수 있습니다. 다만 실제 입찰 전에는 점유·관리비·배당 관련 원본 서류를 마지막으로 대조하는 절차가 필요합니다.
