의정부지방법원 2025타경3835. 남양주시 와부읍 덕소리 덕소주공3단지아파트 309동 15층 1502호입니다. 감정가는 431,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 301,700,000원입니다. 등기상 소유자는 이경섭이며, 2000.08.21 소유권이전 이후 여러 근저당권이 설정·말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2021.08.05 서남신용협동조합 근저당권 216,000,000원입니다.

이 사건에서는 임차인 신고가 없고 예상 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가에 더해져 실질취득가를 끌어올리는 구조는 확인되지 않습니다. 현재 회차 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저매각가와 같은 301,700,000원으로 볼 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.08.05 근저당권

과거 우리은행·오승희 관련 근저당권과 중소기업은행 가압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매의 말소기준은 을구 8번 서남신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 216,000,000원입니다. 2025.10.16 같은 채권자의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 70.8%

덕소주공3 동일 평형 최근 거래 12건의 평균은 425,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08의 388,000,000원이며, 최근 12건 범위는 359,000,000원~458,000,000원입니다. 현재 최저가 301,700,000원은 최근 12개월 평균의 70.8%입니다.

특히 최근 표본 중 이 물건과 같은 15층의 59.96㎡ 거래가 2026.08에 440,000,000원으로 확인됩니다. 다만 개별 거래는 내부 상태·향·수리 여부 등에 따라 차이가 날 수 있으므로 단일 거래 한 건만으로 낙찰 상한을 정하기보다는 최근 12건 평균과 최신 거래를 함께 보는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 301,700,000원 가정)

현재 최저가 301,700,000원을 매각가로 가정한 계산입니다. 예상 집행비용 5,023,800원을 제외하고 근저당권 216,000,000원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 80,676,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

추가 유찰 시 배당 여력은 빠르게 줄어듭니다. 2회 유찰 시 가정 매각가는 211,190,000원이고 근저당 예상배당은 207,433,340원으로, 216,000,000원 대비 8,566,660원 부족합니다. 3회 유찰 시 가정 매각가 147,833,000원에서 예상배당은 144,963,338원, 미배당은 71,036,662원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 덕소역(경의중앙선) 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 버스정류장 및 경의중앙선 덕소역이 인근에 있어 전반적인 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 20층 중 15층이며 사용승인일은 1998.08.13입니다.
• 설비. 급배수·위생·상하수도·난방·화재경보기·옥내소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,406,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역·준주거지역과 가축사육제한구역·제한보호구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 단지 거래. 덕소주공3은 782세대이며 최근 동일 평형 12건 거래가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
• 등기 변동 확인. 2025.12.18 8번 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권설정 등 후속 등기가 있으므로 최신 등기부를 다시 발급해 변동 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
• 가격 비교. 현재 실질취득 301,700,000원과 최근 12개월 평균 425,916,666원, 최신 거래 388,000,000원을 함께 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 15층 비교. 최근 동일 평형 15층 거래 440,000,000원이 있으나, 내부 상태·향·수리 여부 차이는 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·체납 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 최신 원본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 응찰가

이 사건은 현재 확인되는 자료만 보면 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계의 기준점은 2021.08.05 서남신용협동조합 근저당권이며, 현재 회차 최저가는 301,700,000원입니다.

가격 측면에서는 최근 동일 평형 12건 평균 425,916,666원 대비 70.8% 수준이고 최신 거래 388,000,000원보다도 낮습니다. 또 같은 15층의 최근 거래가 440,000,000원으로 확인됩니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 점유관계와 최신 권리변동을 입찰 직전까지 확인해야 합니다. 결국 이 물건은 낙찰가 외 인수 부담은 현재 0원이고, 실제 응찰가를 어디까지 정하느냐가 핵심입니다.