부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경3835 · 남양주지원 · 아파트
철근콘크리트 벽식조 59.99㎡

최저매각가 신건 · 1차

431,000,000원 4억 3,100만 감정가 431,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

08-20

남양주지원 10:30

입찰 보증금

4,310만원

최저가의 10% · 43,100,000원

실거래 대비

▲ 8.9% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 3.96억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 인수 위험은 낮다. 다만 신건 4.31억은 최근 실거래 평균과 거의 같은 수준이라 가격 판단이 핵심이다.

가격 최저가 431,000,000원 = 최근 12개월 평균 428,500,000원의 100.6%로 시세 수준
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 43,100,000원 · 인수액 0원
리스크 임차인 인수 위험은 없으나 1998년 준공 단지로 가격 경쟁력 확인 필요

한 줄 평 임차인 인수 위험 없이 권리는 정리되는 물건입니다. 다만 감정가와 최저가가 동일한 신건이며 최근 12개월 실거래 평균이 4.285억으로 최저가 4.31억과 거의 같습니다. 권리는 안전하지만 가격 메리트는 유찰 여부를 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

431,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

428,500,000원

최근 12건

최저가 ÷ 시세

100.6%

최근 평균 대비

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

의정부지방법원 2025타경3835. 남양주시 와부읍 덕소리 덕소주공3단지 309동 1502호 아파트입니다. 소유자는 이경섭이며, 말소기준권리는 2021년 설정된 서남신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매 절차와 관련된 권리는 매각으로 소멸하며 낙찰자가 부담하는 인수 권리는 없습니다.

다만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 최근 동일 평형 실거래 12건 평균은 4.285억이고 최저가는 4.31억입니다. 신건에서 바로 응찰한다면 최근 거래 수준보다 낮은 가격이라고 보기 어렵습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경3835 (임의경매)
소재지	경기도 남양주시 와부읍 덕소리 606-1 덕소주공3단지아파트 309동 15층1502호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실/화장실, 창고, 발코니
소유자	이경섭
감정가 / 최저가	431,000,000원 / 431,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	서남신용협동조합 / 258,638,101원
매각기일	2026.08.20

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

말소기준권리는 을구 8번 서남신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이며, 해당 권리 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담은 확인되지 않으며 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 신건은 시세 수준

덕소주공3단지 전용 59.99㎡ 기준 최근 거래 12건을 비교했습니다. 최근 거래는 2026년 5월부터 8월까지 확인됩니다.

거래월	전용	층	거래가
2026.08	59.99㎡	3	430,000,000원
2026.08	59.99㎡	7	449,000,000원
2026.07	59.96㎡	4	420,000,000원
2026.07	59.99㎡	16	458,000,000원
2026.07	59.99㎡	9	445,000,000원
2026.07	59.96㎡	2	407,000,000원
2026.07	59.99㎡	5	450,000,000원
2026.07	59.99㎡	11	410,000,000원
평균	—	12건	428,500,000원

최근 12개월 평균은 428,500,000원, 최신 거래는 430,000,000원입니다. 최저가 431,000,000원은 최근 평균 대비 100.6%로 최근 시세보다 낮다고 보기 어렵습니다.

⚠️ 신건 가격 판단 권리는 깨끗하지만 신건 최저가가 최근 실거래 평균과 거의 동일합니다. 유찰 없이 낙찰되는 경우 가격 경쟁력 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 431,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,710,000원
을구 8번 근저당권 · 서남신용협동조합	216,000,000원	216,000,000원
소유자 교부	-	208,290,000원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

감정가가 최근 실거래 평균보다 소폭 높습니다.

✅ 권리 관점말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수 위험이 없어 권리 구조는 단순합니다.

⛔ 가격 관점최저가 4.31억은 최근 12개월 평균 4.285억보다 높습니다. 신건에서 가격 메리트보다 시세 추종 수준인지 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 덕소역(경의중앙선) 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 진입이 용이하고 버스정류장 및 경의중앙선 덕소역이 인근에 있습니다.
건물. 철근콘크리트벽식조 구조, 20층 중 15층 1502호이며 사용승인일은 1998.08.13입니다.
환금성. 덕소주공3 단지는 782세대 규모이며 최근 동일 평형 거래가 꾸준히 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

가격 확인. 최근 실거래 평균 4.285억과 비교해 신건 4.31억의 적정성을 검토해야 합니다.
권리 확인. 말소기준권리와 매각 후 소멸 권리를 등기부 원본으로 재확인하세요.
점유 확인. 실제 점유관계와 명도 가능성을 현황조사서 기준으로 확인하세요.
관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.

맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 가격은 따져야 한다”

이 물건은 권리분석 측면에서는 안정적인 편입니다. 임차인 인수 부담이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 다만 신건 최저가 4.31억은 최근 실거래 평균과 거의 같은 수준으로, 단순히 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 최종 판단은 권리가 아니라 적정 매수가격 설정에 달려 있습니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

권리는 깨끗하지만, 신건 가격은 시세선 — 덕소주공3단지 1502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리 없음

② 시세 비교 — 신건은 시세 수준

③ 예상배당표 (매각가 431,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “깨끗한 권리, 그러나 가격은 따져야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (9장)

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