의정부지방법원 2025타경3842. 남양주시 다산동 플루리움 201동 102호입니다. 감정평가상 전용면적은 124.619㎡, 건물은 30층 중 1층에 위치합니다. 처음 숫자만 보면 감정가 322,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 225,400,000원까지 내려왔습니다. 같은 단지 실거래는 8억 원 안팎입니다. 하지만 이 숫자만으로 저렴한 아파트라고 판단하면 안 됩니다.

매각물건명세서에는 지분매각이라고 표시돼 있으며, 경매개시결정은 정재훈의 지분을 대상으로 합니다. 등기부상 정재훈과 조근회는 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 아파트 전체의 단독소유권이 아니라 정재훈이 보유한 공유지분 2분의 1입니다. 조근회의 지분은 이번 매각 대상이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 공유관계는 남는다

말소기준권리는 2016.07.29 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이며 채무자는 정재훈입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 27,500,000원, 정재훈 지분에 대한 제주시수산업협동조합 가압류 32,337,576원, 오명석의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

등기상 과거에 설정됐던 다른 근저당권들은 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석상 매수인이 인수할 것으로 산정된 금액은 0원입니다. 다만 여기서 말하는 인수액은 등기상 소멸·인수 권리를 기준으로 한 금액입니다. 다른 공유자의 소유권까지 소멸한다는 뜻은 아닙니다.

② 임차관계·점유 — 신고 임차인은 없지만 실제 사용관계 확인 필요

확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고 임차인이 없다는 사실만으로 소유자가 실제 거주하고 있다거나 별도의 점유자가 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 전체호 실거래 8억대, 지분가치와 구분

플루리움4,5단지의 전용면적 124.62㎡를 중심으로 최근 실거래를 확인할 수 있습니다. 비교 자료에는 전용 134.88㎡ 거래도 포함돼 있습니다. 최근 12건 평균은 806,833,333원, 최신 거래가격은 880,000,000원입니다. 이는 전체 아파트 거래가격이지 공유지분 자체의 거래가격이 아닙니다.

거래가격은 750,000,000원부터 880,000,000원까지 분포합니다. 그러나 이 사건 아파트는 1층이고, 실거래 표본에는 다른 층과 다른 전용면적이 포함돼 있습니다. 층별 가격 차이까지 고려해야 하므로 평균가격을 대상 호수의 확정 시세로 사용할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 채권액은 채권최고액 또는 청구금액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 225,400,000원에서 추정 집행비용 3,955,600원을 제외하면, 국민은행의 선순위 근저당에 221,444,400원이 배당되는 구조입니다. 후순위 국민은행 근저당, 가압류권자 및 신청채권자 오명석에 대한 예상배당은 모두 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 공유지분 위험을 함께 봐야 한다

유찰이 반복되면 최저매각가는 낮아지고, 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

중요한 것은 가격이 내려가더라도 매각 대상은 계속 공유지분이라는 사실입니다. 최저가 하락 자체가 전체 아파트의 독점적 사용권이나 나머지 공유지분을 취득할 수 있다는 보장을 의미하지 않습니다.

⑥ 경매 진행 상태 — 기각결정 송달 기록 확인

이 사건의 예정 매각기일은 2026.10.01입니다. 다만 사건 관련 송달 기록에는 기각결정정본 발송 및 도달 내역이 확인됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 다산동 도농초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 전철역, 마트 등 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 도농역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조 건물로 급배수·위생설비, 난방설비, 주차장 및 승강기시설을 갖추고 있습니다. 대상 호수는 30층 중 1층입니다.
• 단지. 플루리움4,5단지는 2,042세대 규모이며 준공일은 2000.11.09입니다. 전체 호수의 실거래는 확인되지만, 이를 공유지분의 거래 유동성과 동일하게 볼 수는 없습니다.
• 토지·규제. 제1종·제3종일반주거지역 및 자연녹지지역 등이 관련되며, 지구단위계획구역과 교육환경보호구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다. 외국인 등 대상 주택 용도의 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있으므로 입찰자의 해당 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 아파트의 최근 거래가격은 확인되지만, 대상은 공유지분입니다. 일반적인 전체 소유권 거래와 달리 공유자 협의 및 지분 매수 수요에 따라 처분이 어려울 수 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 매각물건명세서와 등기부에서 정재훈의 2분의 1 지분만 매각되는지 최종 확인하세요. 조근회의 지분을 함께 취득하는 것으로 착각하면 안 됩니다.
• 기각결정 원문 확인. 2026.09.15 도달한 기각결정의 대상과 효력을 확인하고, 예정 매각기일 2026.10.01의 진행 여부를 법원 사건정보로 대조하세요.
• 공유자 관계 확인. 다른 공유자인 조근회의 점유·사용관계, 공동 사용 및 관리 협의 가능성, 향후 공유관계 정리 방안을 검토하세요.
• 시세 비교 오류 방지. 전체호 실거래 평균 806,833,333원과 지분 최저가 225,400,000원을 직접 비교해 할인율을 계산하지 마세요. 대상 호수의 층별 가치와 지분 자체의 환금성을 별도로 평가해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 최신 내용을 확인하고, 실제 점유자를 파악하세요.
• 배당과 인수 구분. 현재 회차 예상 미배당액은 187,037,471원이지만 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 미배당 채권을 인수금으로 잘못 합산하지 마세요.
• 공유지분 취득 후 비용. 공유관계 정리, 사용 협의, 관련 분쟁 및 처분 과정에서 발생할 수 있는 비용과 기간을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “2.254억에 8억대 아파트를 사는 경매가 아니다”

이 사건에서 가장 먼저 기억해야 할 것은 매각 대상이 정재훈의 공유지분 2분의 1이라는 사실입니다. 전체 아파트의 최근 실거래 평균은 806,833,333원이지만, 낙찰자가 취득하는 것은 전체 소유권이 아닙니다. 최저가 225,400,000원을 전체호 시세와 비교해 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

등기상 권리는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 공유관계가 남고 점유·임대관계가 미상이라는 점은 등기상 인수액과 별개의 취득 위험입니다.

여기에 2026.09.15 기각결정정본 송달 기록까지 존재합니다. 따라서 매각절차의 진행 여부를 먼저 확인하고, 그다음 공유지분의 실제 가치와 처분 가능성을 검토해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 지분매각의 범위, 공유관계, 그리고 매각 진행 상태입니다.