의정부지방법원 2025타경3927. 남양주시 오남읍 양지리 진하우스2차 라동 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(도시형 다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.09.19 수협은행 근저당권 264,500,000원입니다. 이 권리가 현재 말소기준권리이며, 2025.10.22 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2021.10.13 설정된 하남새마을금고 근저당권 1,040,000,000원은 2022.09.19 이미 말소됐습니다. 현재 회차를 224,700,000원에 매각한다고 가정하면 집행비용 3,945,800원을 제외한 220,754,200원이 수협은행에 배당되고, 43,745,800원이 미배당으로 남습니다. 하지만 계산상 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3927 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 456-9 진하우스2차 라동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 다세대주택) · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 이혜숙 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 224,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 수협은행 / 240,884,550원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당
등기상 현재 핵심 부담은 수협은행 근저당권이며, 경매개시결정 역시 그 수협은행이 채권자로 기재돼 있습니다. 기존 하남새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 수협은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 224,700,000원입니다. 금액만 보면 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 최근 실거래 평균·최신 거래가 같은 시세 수치가 확인되지 않는 상태에서는 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 수협은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 224,700,000원 | 220,754,200원 | 43,745,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 157,290,000원 | 154,287,940원 | 110,212,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 110,103,000원 | 107,761,558원 | 156,738,442원 |
회차가 내려갈수록 수협은행의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 채권자의 미배당 규모보다 실제 주변 시세와 물건 상태를 얼마에 평가할 것인지가 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,800원 |
| 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 264,500,000원 | 220,754,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
수협은행 채권최고액 264,500,000원을 기준으로 43,745,800원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당 시 변동 요인이 될 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 오남읍 양지리 소재 양지e편한세상 2단지아파트 북측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 402호이며, 사용승인일은 2021.09.27입니다. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 화재탐지·경보설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4미터~약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지 현황. 등기상 456-9번지 외 2필지 지상에 소재하나, 토지대장상 2025.02.21 456-9번지로 합병돼 현황은 456-9 지상에 소재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 비율과 실제 시장가치는 별개입니다. 인근 동일·유사 다세대의 최근 실거래를 확인해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사, 전입세대, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2022.09.19 수협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정은 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 수협은행에 미배당이 발생하더라도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다.
- 토지표시 대조. 등기상 토지표시와 합병 후 토지대장 현황이 다르므로 2025.02.21 합병 내용을 원본 공부에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% = 시세보다 싸다”는 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 기존 하남새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.09.19 수협은행 근저당권입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 현재 최저가 224,700,000원이 감정가 321,000,000원의 70%라는 이유만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 최근 시세 수치가 확인되지 않고 임대관계 역시 미상이므로, 이 물건은 권리 구조보다 시세 확인과 실제 점유 확인이 최종 판단의 핵심입니다.
