의정부지방법원 2025타경4050. 이 물건은 구리시 수택동 클래시아구리오피스텔 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.03.08. 설정된 은평신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,264,800,000원입니다. 그 뒤 2024.03.14. 최미정 명의 근저당 800,000,000원, 구리시·국·서초구의 압류, 2025.11.03. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인으로 조사된 지석민은 201·202·203·204호를 “명현만 간장게장”으로 사용하고 있으며 보증금 10,000,000원, 차임 9,000,000원, 전입일은 2025.01.08.입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4050 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 381-20 클래시아구리오피스텔 2층 201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 지하7층·지상20층 중 2층 201호 외 3개호 · 사용승인일 2019.10.30. |
| 소유자 | 케이넌개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,304,000,000원 / 1,612,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,237,543,088원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 근린생활시설로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.03.08. 은평신용협동조합 근저당입니다. 2024.03.14. 설정된 최미정 근저당과 2025년 구리시·국·서초구 압류, 2025.11.03. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치합니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로, 이 부분만 놓고 보면 매수인이 등기상 채무를 그대로 인수하는 형태는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지석민 | 201,202,203,204호 · 명현만 간장게장 | 10,000,000원 | 9,000,000원 | 2025.01.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 다만 전입일 2025.01.08.은 말소기준인 2024.03.08.보다 뒤입니다. 따라서 조사된 임차인에 대해서는 대항력이 없으며, 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수하는 것으로 계산되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,612,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,528,000원 |
| 1. 근저당 · 은평신용협동조합 | 1,264,800,000원 | 1,264,800,000원 |
| 2. 근저당 · 최미정 | 800,000,000원 | 329,472,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 2,064,800,000원 중 1,594,272,000원이 배당되고, 470,528,000원이 미배당됩니다. 국세·지방세 중 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 1,612,800,000원 | 70% | 1,594,272,000원 | 470,528,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 1,128,960,000원 | 49% | 1,115,270,400원 | 949,529,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 790,272,000원 | 34.3% | 779,969,280원 | 1,284,830,720원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 1,612,800,000원 → 1,128,960,000원 → 790,272,000원으로 낮아지지만, 채권 미배당은 반대로 470,528,000원 → 949,529,600원 → 1,284,830,720원으로 커집니다. 다만 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구리전통시장 서측 인근이며, 주변은 주상복합 오피스텔·음식점·금융기관·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 지하철 8호선 및 경의중앙선 구리역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 매각물건명세서에도 일괄매각·근린생활시설 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트·철근콘크리트 구조, 지하7층·지상20층 규모이며 사용승인일은 2019.10.30.입니다.
- 도로. 서측 약 6미터, 남측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,135.8㎡, 공시지가 6,753,000원/㎡, 평지의 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 구리시·국·서초구 압류 3건 중 당해세 해당 금액을 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 임차인 현황 재확인. 조사된 지석민은 대항력이 없지만 실제 점유 범위가 201·202·203·204호에 걸쳐 있으므로 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가에는 201호 외 3개호가 기재돼 있고 임차인의 점유 역시 201~204호로 나타나므로 실제 매각대상 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 별도 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 단정할 수 없습니다.
- 임대수익 검증. 근린생활시설이므로 현재 영업상태, 차임 지급현황, 공실 가능성 등 수익성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
권리관계의 중심은 명확합니다. 2024.03.08. 은평신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인은 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 계산상 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
다만 이 사건은 배당과 가격을 따로 봐야 합니다. 현재 최저가 1,612,800,000원에서는 채권에 470,528,000원의 미배당이 발생하고, 국세·지방세 압류는 실제 우선순위에 따라 배당액을 더 바꿀 수 있습니다. 동시에 별도 실거래 자료가 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 세금·점유·일괄매각 범위와 적정가격 확인이 핵심인 근린생활시설 경매입니다.
