인천지방법원 2024타경51835. 김포시 걸포동 한강파크뷰우방아이유쉘 109동 15층 1504호 아파트입니다. 감정가는 555,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 388,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 말소기준은 2019.07.31. 설정된 하나은행 근저당 321,200,000원입니다. 그 뒤 애큐온저축은행·상상인저축은행 근저당, 롯데카드·하나캐피탈 가압류, 두 건의 임의경매개시결정이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 단순히 “최저가가 감정가의 70%”라는 숫자만 보고 판단하기 어렵습니다. 동일 단지 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 확인할 근거가 없고, 등기사항전부증명서상 대지권이 등재되지 않은 상태입니다. 감정평가와 매각에는 대지권을 포함했지만, 채무자 겸 소유자가 분양대금을 모두 납부했는지는 분양사에 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경51835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 걸포1로 40, 109동 15층 1504호 (걸포동, 한강파크뷰우방아이유쉘) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 1504호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박서윤 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 388,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 253,921,011원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 대지권 | 등기사항전부증명서상 미등기 · 감정평가 및 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2019.07.31. 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 애큐온저축은행 근저당 294,000,000원, 상상인저축은행 근저당 139,200,000원, 롯데카드 가압류 6,149,381원, 하나캐피탈 가압류 62,419,811원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차관계 — 박선미 전입은 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선미 | 2021.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박선미의 전입신고일은 2021.07.23로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 2019.07.31보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사내용 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 보증금 규모는 별도 확인이 필요합니다. 다만 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 반영되지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가 555,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 388,500,000원, 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 271,950,000원(49%), 3회 유찰 시 190,365,000원(34%)입니다.
하지만 동일 단지 또는 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않았으므로 현재 388,500,000원이 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 388,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,239,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 321,200,000원 | 321,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 294,000,000원 | 61,061,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 139,200,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,149,381원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 62,419,811원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 822,969,192원 중 채권자 예상배당은 382,261,000원, 미배당은 440,708,192원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 걸포초등학교 북측 인근에 위치하며, 공동주택과 상가점포 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 남서측 근거리에 걸포북변역(김포골드선)이 있어 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지상18층 건물 내 15층 1504호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 자체지반은 대체로 평탄하게 조성된 광면적 사다리형 토지로, 공동주택 및 부대복리시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역(걸포2지구) 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 특이사항은 확인되지 않았습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 협조가 없어 내부구조를 직접 확인하지 못했으며, 건축물대장 현황도면·외관·주변탐문 등을 참작해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대지권 미등기. 감정평가와 매각에는 포함돼 있지만, 분양대금 완납 여부를 주식회사 우방 또는 주식회사 우방건설산업에 확인하세요.
- 박선미 보증금. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 확정일자는 미상이므로 매각물건명세서 및 관련 서류를 대조하세요.
- 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 단지·동일 평형 실거래를 별도로 확인해 응찰가를 정하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 매각가에서도 총 미배당액이 440,708,192원이고 소유자 잔여금은 0원입니다.
맺으며 — 권리 인수 0원과 대지권 확인은 별개다
이 사건의 담보권·가압류 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2019.07.31. 하나은행 근저당이 말소기준이 되고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박선미도 2021.07.23. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 안전성 판단을 여기서 끝내면 안 됩니다. 대지권이 미등기인 상태이고, 분양대금 완납 여부는 별도 확인이 필요합니다. 또 실거래 자료가 없어 현재 최저가 388,500,000원이 시세 대비 얼마나 낮은지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 대지권과 가격 검증이 선행돼야 하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
