인천지방법원 2025타경4911. 부천시 소사구 송내동 ‘송내대우’ 104동 7층 702호, 전용면적 기준 80.675㎡ 아파트입니다. 감정가는 462,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 323,400,000원, 감정가의 70%입니다. 매각기일은 2026.10.01입니다.
권리분석의 기준점은 2015.05.21 설정된 한국씨티은행 근저당 232,800,000원입니다. 그 뒤 2022.04.21 상상인저축은행 근저당 355,200,000원과 2025.11.26 임의경매개시결정이 이어집니다. 현재 회차 배당 산정에서는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산되어 있습니다. 반면 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로, 권리표만 보고 임대·점유관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4911 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 457-1 송내대우아파트 104동 7층 702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 80.675㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 13층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 임농규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 323,400,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사한국씨티은행 / 163,689,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.05.21 한국씨티은행 근저당권입니다. 이후 존속하는 상상인저축은행 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 국민은행·옹진수산업협동조합·문래1동새마을금고·류승현·에스비아이저축은행·국민은행 관련 근저당은 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.3%
같은 단지 ‘송내대우’의 동일 면적대인 전용 80.68㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 441,166,666원, 최신 거래는 2026.07의 450,000,000원입니다. 현재 최저매각가 323,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 80.68㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.06 | 80.68㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 80.68㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 80.68㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.05 | 80.68㎡ | 1 | 434,000,000원 |
| 2026.04 | 80.68㎡ | 5 | 440,000,000원 |
| 2026.02 | 80.68㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2026.02 | 80.68㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 80.68㎡ | 4 | 435,000,000원 |
| 2026.01 | 80.68㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 80.68㎡ | 8 | 430,000,000원 |
| 2025.12 | 80.68㎡ | 4 | 475,000,000원 |
| 평균 | 80.68㎡ | 12건 | 441,166,666원 |
최근 12건의 실거래 최저가는 430,000,000원, 최고가는 475,000,000원입니다. 감정가 462,000,000원은 이 거래 범위 안에 있지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 323,400,000원까지 내려와 최근 12개월 평균의 73.3%입니다. 최저가 수준에서 인수액이 0원으로 유지된다면 시세 비교의 기준이 되는 실질취득금액 역시 323,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,327,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 232,800,000원 | 232,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 355,200,000원 | 85,272,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 588,000,000원 중 318,072,400원이 배당되고, 미배당액은 269,927,600원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 323,400,000원 | 318,072,400원 | 269,927,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 226,380,000원 | 222,410,680원 | 365,589,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 158,466,000원 | 155,447,476원 | 432,552,524원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 226,380,000원, 3회 유찰 시 158,466,000원입니다. 다만 3회 유찰 시에는 신청채권액 전액 충족 계산이 되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천공업고등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 송내대우는 408세대이며 사용승인일은 2001.10.22입니다. 감정요항표에는 아파트 7개 동, 주차 407대, 용적률 224%로 기재돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·송내 역세권 지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 외국인 등 토지거래허가구역 표시는 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있고, 매각기일은 2026.10.01입니다.
- 토지. 토지면적 14,624.7㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,800,000원/㎡이며 평지·중로각지 조건입니다.
- 건물상태. 아파트로 이용 중이고 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 재확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 현재 임차관계와 점유자를 입찰 전에 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2015.05.21 한국씨티은행 근저당입니다. 상상인저축은행 근저당과 현재 경매개시결정이 그 뒤에 있는지 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 441,166,666원과 최신 거래 450,000,000원을 기준으로 입찰가를 비교하세요. 현재 최저가 323,400,000원은 최근 12개월 평균의 73.3%입니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당액 269,927,600원과 매수인 인수액은 다른 개념입니다. 현재 산정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·명도 비용. 미납 관리비와 실제 점유 상태에 따라 추가 비용이 발생할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 규제 시점 확인. 토지거래허가구역 기재기간은 2026.08.25까지이고 매각기일은 2026.10.01이므로 입찰 시점의 적용 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임대관계 확인’과 입찰가가 승부처
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.05.21 한국씨티은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 상상인저축은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
가격은 감정가 462,000,000원에서 한 차례 유찰돼 323,400,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 441,166,666원의 73.3%이고, 최신 거래 450,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘최저가가 싸 보이느냐’가 아니라 실제 임대·점유관계가 권리표와 충돌하지 않는지 확인한 뒤, 최근 실거래 범위 안에서 입찰 상한을 어디에 둘지입니다.
