인천지방법원 2025타경31432. 김포시 마산동 675-6 소재 건물과 토지가 분석의 중심입니다. 등기부상 소유자는 이승재이며 2024.06.04 소유권보존등기가 기재돼 있습니다. 가장 중요한 기준점은 소유권보존 직후인 2024.06.07 필건설산업주식회사 가압류 328,305,778원입니다. 이 가압류가 말소기준이고, 이후 2024.06.12 설정된 광명동부새마을금고 근저당권들과 2025.01.16 강제경매개시결정, 2025.12.19 홍윤희의 주택임차권등기는 매각으로 정리되는 구조입니다.
임차인도 반드시 함께 봐야 합니다. 이병권·하영철·송일기·홍윤희 모두 전입일이 말소기준일보다 늦고, 자료상 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금 채권이 배당에서 부족하더라도 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상배당과 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31432 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 675-6 · 경기도 김포시 김포한강8로174번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공부상 일반음식점이나 공실 · 2-4층 다가구주택 및 단독주택 용도 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설 · 승용엘리베이터 설치 |
| 토지 | 대 370.6㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 1,654,000원/㎡ · 소로한면 |
| 소유자 | 이승재 · 2024.06.04 소유권보존 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,774,397,140원 / 2,774,397,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이해용 / 382,114,248원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 기준은 선순위 가압류
말소기준은 2024.06.07 갑구 2번 가압류입니다. 2024.06.12 설정된 을구 1·2·4·5번 근저당은 모두 기준권리보다 늦고 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 을구 3번 근저당 324,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2026.06.23에는 각 근저당권에 주식회사새마을금고자산관리회사로의 이전등기가 기재돼 있지만, 말소기준일 자체를 앞당기지는 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이병권 | 전입 2024.10.04 · 확정일자 미상 | 10,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하영철 | 전입 2024.07.12 · 확정일자 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송일기 | 전입 2024.09.19 · 확정일자 미상 | 10,000,000원 / 1,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍윤희 | 전입 2024.10.02 · 확정 2024.10.02 · 배당요구 2025.12.19 | 30,000,000원 / - | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 특히 홍윤희는 건물 3층 중 도면 표시 약 82㎡(301호)에 관하여 임차보증금 30,000,000원, 임대차계약일 2024.08.15, 전입·점유개시·확정일자 2024.10.02가 기재된 임차권자입니다. 다만 그 전입·점유 시점 자체가 2024.06.07 말소기준보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 구조 — 신건 100%, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,774,397,140원입니다. 이 사건에는 현재 가격을 직접 비교할 동일 물건군 실거래 수치가 제시되지 않아 감정가 대비 할인폭만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 곧 ‘싼 가격’이라는 결론은 내리지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,774,397,140원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 2,219,517,712원 | 373,097,491원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,775,614,169원 | 812,561,999원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산됩니다. 즉 373,097,491원이나 812,561,999원의 미배당을 매수인이 추가 부담하는 것으로 오해하면 안 됩니다. 다만 이것은 어디까지나 권리승계의 문제이고, 각 회차 매각가가 실제 시장가치보다 유리한지는 별개의 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,774,397,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 30,143,971원 |
| 갑구 2번 가압류 · 필건설산업주식회사 | 328,305,778원 | 328,305,778원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 374,400,000원 | 374,400,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 325,200,000원 | 325,200,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 138,000,000원 | 138,000,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 이해용 | 382,114,248원 | 382,114,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 176,233,143원 |
현재 회차에서는 예상 채권액 2,568,020,026원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 176,233,143원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산동 675-6 토지는 김포골드라인 마산역 남측 인근에 있고, 주변은 주상용 건물 위주의 주상지대입니다.
- 교통. 김포골드라인 마산역과 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황이 편리한 지역으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 1층은 공부상 일반음식점이나 공실이고, 2-4층은 다가구주택 및 단독주택 용도입니다. 아파트가 아닌 근린생활시설·주택 혼합형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 일반 상하수도·위생설비와 승용엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 370.6㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 단독주택·다가구주택·근린생활시설이 섞인 형태이므로 단순 주거용 집합건물보다 사용목적과 임대구조 확인이 중요합니다. 현재 실거래 비교 없이 신건 감정가의 시장 적정성을 단정하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.06.07 필건설산업주식회사 가압류가 말소기준으로 계산돼 있는지 등기부 원문과 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 임차인 현재 점유 확인. 실제 임차인 4명의 현 점유구획과 퇴거 여부를 현황조사·집행관 조사 내용과 현장에서 대조하세요.
- 하영철 계약내용 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 명확하지 않으므로 계약내용과 점유관계를 보완 확인하세요.
- 홍윤희 임차권등기 확인. 301호 약 82㎡, 보증금 30,000,000원, 전입·점유·확정일자 2024.10.02, 임차권등기 2025.12.19의 순서를 원문과 일치시키세요.
- 가격 판단 분리. 인수액 0원이라는 권리상 장점을 곧바로 ‘저가 매수’로 해석하지 마세요. 현재는 감정가 100% 신건입니다.
- 혼합용도 확인. 1층 공실 일반음식점과 2-4층 주택의 실제 내부구획·임대상태·사용승인 관련 서류를 확인하세요.
- 매각범위 확인. 감정요항에 함께 기재된 대곶면 송마리 산105 임야와 분묘 2기의 실제 매각 포함 여부를 매각목록에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구 종기 서류와 교부청구를 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리형, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조는 핵심 기준점이 분명합니다. 2024.06.07 가압류가 말소기준이고, 이병권·하영철·송일기·홍윤희의 전입은 모두 그 이후입니다. 홍윤희의 주택임차권등기도 후순위이고, 배당 시나리오는 신건부터 2회 유찰까지 모두 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 따라서 ‘선순위 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 사건’은 아닙니다.
하지만 권리가 정리된다고 해서 현재 최저가 2,774,397,140원이 곧 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 지금은 감정가 100%의 신건이고 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로 가격 가점을 주기 어렵습니다. 더구나 1층 근린생활시설·2-4층 주택의 혼합용도, 실제 임차인 4명의 명도 상태, 감정요항에 함께 나타나는 별도 임야 설명까지 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 입찰 전 매각범위와 점유관계 원문 대조가 핵심입니다.
