인천지방법원 2025타경31432. 김포시 마산동 675-6의 토지와 그 지상 건물이 경매 대상입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설로, 1층은 공부상 일반음식점이나 현재 공실이고 2~4층은 다가구주택 및 단독주택 용도로 이용되고 있습니다. 토지는 370.6㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역입니다.
권리분석의 기준점은 2024.06.07 필건설산업주식회사의 가압류 328,305,778원입니다. 그 뒤 2024.06.12 광명동부새마을금고 근저당권들이 설정됐고, 2025.01.16 이해용의 강제경매개시결정이 뒤따랐습니다. 확인된 임차인 4명의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경31432 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 마산동 675-6 · 김포한강8로174번길 10 |
| 용도 / 구조 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트구조 4층 단독주택 및 제2종근린생활시설 |
| 이용상태 | 1층 일반음식점 공실 · 2~4층 다가구주택 및 단독주택 |
| 토지 | 370.6㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이승재 |
| 감정가 / 최저가 | 2,774,397,140원 / 1,942,078,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 382,114,248원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.06.07 가압류
말소기준권리는 갑구 2번 필건설산업주식회사 가압류입니다. 이후 설정된 광명동부새마을금고 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 을구 3번 근저당권 324,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2026.06.23에는 근저당권들이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이병권 | 2024.10.04 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 하영철 | 2024.07.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 송일기 | 2024.09.19 | 10,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 홍윤희 | 2024.10.02 | 30,000,000원 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
이병권·하영철·송일기·홍윤희 모두 전입신고가 2024.06.07 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 4명 모두 대항력이 없습니다. 홍윤희는 2024.10.02 전입·확정일자를 갖고 보증금 30,000,000원에 대해 2025.12.19 임차권등기가 됐지만, 역시 말소기준권리 이후입니다. 하영철은 보증금이 확인되지 않아 금액 확인은 필요하지만, 전입일 자체는 말소기준 이후입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,942,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 21,820,780원 |
| 1. 가압류 · 필건설산업주식회사 | 328,305,778원 | 328,305,778원 |
| 2. 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 374,400,000원 | 374,400,000원 |
| 4. 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 325,200,000원 | 197,551,442원 |
| 5. 근저당권 · 광명동부새마을금고 | 138,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이해용 | 382,114,248원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 총 채권액은 2,568,020,026원, 채권자 배당액은 1,920,257,220원이며 미배당액은 647,762,806원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 마산동 소재 김포골드라인 마산역 남측 인근이며, 주변은 주상용 건물 위주의 주상지대입니다.
- 교통. 김포골드라인 마산역과 시내버스정류장이 인접하여 대중교통상황이 편리한 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 외벽은 콘크리트 위 석재 등 마감, 알미늄 및 섀시창호이며 승용엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 1층은 공부상 일반음식점이나 공실이며, 2~4층은 다가구주택 및 단독주택 용도입니다.
- 토지. 370.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상나지, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,654,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구·하수처리구역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 마산동 675-6 토지는 공부와의 차이가 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 현황 재확인. 확인된 4명은 모두 대항력이 없지만, 하영철의 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 홍윤희 임차권등기. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2024.10.02, 임차권등기 2025.12.19입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 혼합용도 점검. 1층 공실 일반음식점과 2~4층 주거용이 함께 존재하므로 각 층의 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족 확인. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 647,762,806원이고 신청채권자 예상배당은 0원입니다.
- 시세는 별도 확인. 동일 용도의 최근 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 가격 판단은 별개
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.06.07 가압류가 말소기준이고, 확인된 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 제공된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 소멸한다고 해서 곧바로 가격 메리트가 확인되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 1,942,078,000원으로 감정가의 70%이고, 동일 용도의 최근 실거래 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 가격의 싸고 비쌈은 별도 시세 확인이 필요합니다. 권리에서는 임차인 현황과 하영철의 보증금 미상 부분을 재확인하고, 물건 자체는 1층 근린생활시설과 2~4층 주거가 결합된 이용형태를 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
