인천지방법원 2025타경33750. 부천시 원미구 상동 진달래마을 2210동 203호, 전용면적 130.3698㎡의 아파트입니다. 감정가 1,000,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 700,000,000원입니다. 말소기준권리는 2016.04.27 설정된 주식회사국민은행 근저당권 474,600,000원입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 등기 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 쪽에서는 최근 실거래가 중요합니다. 같은 단지의 면적 일치 표본 12건은 882,000,000원~1,110,000,000원, 최근 12개월 평균은 966,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 960,000,000원이며 이 거래 역시 2층입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.5%이므로, 이 사건은 최저가 자체가 최근 시세 이상인 유형과는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33750 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 526-1 진달래마을 2210동 2층 203호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 도약로 56 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 130.3698㎡ · 2층 |
| 단지 | 진달래마을(대우) · 580세대 · 2002.06.21 준공 |
| 소유자 | 김정선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,000,000원 / 700,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프케이삼사유동화전문유한회사 / 400,108,896원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준인 국민은행 근저당권 이후에는 유덕봉 근저당권, 정향순 가압류, 백종호 가압류, 김영국 근저당권과 다수 압류가 이어집니다. 등기 데이터상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 과거 2021타경126, 2021타경37463, 2022타경1911, 2023타경47440, 2023타경47488의 경매개시 관련 등기는 취하·취소기각결정·경매개시결정취소 등으로 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 최근 12개월 실거래를 우선
동일 단지·면적 일치 표본의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 966,000,000원이며, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 130.37㎡ | 2 | 960,000,000원 |
| 2026.07 | 130.37㎡ | 15 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 130.37㎡ | 12 | 995,000,000원 |
| 2026.07 | 130.37㎡ | 12 | 995,000,000원 |
| 2026.06 | 130.37㎡ | 13 | 1,015,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 10 | 960,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 15 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 5 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 2 | 915,000,000원 |
| 2026.05 | 130.37㎡ | 10 | 960,000,000원 |
| 2026.03 | 130.37㎡ | 3 | 882,000,000원 |
| 2026.03 | 130.37㎡ | 7 | 1,110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.37㎡ | 12건 | 966,000,000원 |
현재 최저매각가 700,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 966,000,000원의 72.5%입니다. 최신 거래는 2026.08의 960,000,000원이고, 실거래 최저도 882,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 최근 실거래 기준으로는 최저가가 시세 이상인 물건이 아니라, 현재 회차부터 가격 차이가 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 474,600,000원 | 474,600,000원 |
| 3. 근저당 · 유덕봉 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 4. 가압류 · 정향순 | 1,083,015,640원 | 171,000,000원 |
| 5. 가압류 · 백종호 | 129,309,406원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김영국 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오의 총 채권액은 1,881,925,046원, 채권자 배당액은 690,600,000원, 미배당액은 1,191,325,046원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 700,000,000원 | 690,600,000원 | 1,191,325,046원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 489,999,999원 | 482,699,999원 | 1,399,225,047원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 342,999,999원 | 337,397,999원 | 1,544,527,047원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차인 보증금이 늘어 실질취득액이 고정되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 진달래마을(대우) 580세대, 2002.06.21 준공. 분석 대상 면적은 130.3698㎡입니다.
- 거래. 면적 일치 최근 거래 12건, 최근 12개월 평균 966,000,000원, 최신 거래 960,000,000원입니다.
- 저층 비교. 2026.08의 2층 거래가 960,000,000원, 2026.05의 2층 거래가 915,000,000원으로 확인됩니다.
- 토지. 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·광대소각, 공시지가 3,839,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 주변 지정. 근린공원·중학교·대로3류에 접하며, 절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉 표시가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득액 700,000,000원을 최근 12개월 평균 966,000,000원과 최신 거래 960,000,000원에 대조해 응찰가를 판단하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 실제로 얼마인지 확인해야 배당표의 후순위 지급액을 확정할 수 있습니다.
- 말소기준. 2016.04.27 주식회사국민은행 근저당권이 기준입니다. 이후 권리는 등기 데이터상 매각으로 소멸합니다.
- 과거 경매 이력. 과거 여러 경매개시결정이 취하·취소·말소된 기록이 있으므로 현재 사건의 최신 원문과 상태를 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유·인도 상태는 현황조사 원문과 현장에서 다시 확인하세요.
- 원용 자료. 매각물건명세서 비고상 2023타경47440 사건의 현황조사보고서와 감정평가서를 원용하고 있으므로 해당 원용 자료까지 함께 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 배당 변수, 가격은 최근 실거래 아래
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 말소기준권리 이후 등기상 권리들은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 700,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 966,000,000원의 72.5%이며 최신 거래 960,000,000원보다 낮습니다. 가격 기준만 보면 감정가 1,000,000,000원 신건 때와 달리 한 차례 유찰 뒤 최근 실거래와의 차이가 생겼습니다.
다만 총 채권액이 1,881,925,046원으로 크고, 국세·지방세 압류가 7건 존재해 당해세가 실제 배당 순위에 들어오면 후순위 배당은 변동할 수 있습니다. 이 변수는 매수인 인수액을 늘리는 임차인형 위험과는 성격이 다르지만, 배당관계와 사건 종결 구조를 확인할 때 반드시 함께 봐야 합니다. 현재 데이터 기준으로는 인수 부담 없이 최근 실거래보다 낮은 가격에 진입한 1회 유찰 아파트라는 점이 가장 중요한 판단 축입니다.