의정부지방법원 2025타경72248. 남양주시 화도읍 금남리의 토지와 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층, 사용승인일은 2023.06.14.입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며, 목록1은 지분매각되는 토지로 현재 도로로 이용되고, 목록2는 건부지로 이용 중입니다.
등기부 제공분의 말소기준은 2023.06.22. 화도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 목록1에는 이보다 앞선 2020.12.09. 지상권설정등기가 별도로 존재해 매각물건명세서에 인수권리로 기재됐습니다. 지상권자인 화도농업협동조합이 2026.07.09. 말소동의서를 제출한 점이 이 물건의 가장 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72248 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 금남리 130-36 |
| 등기 건물 | 경기도 남양주시 화도읍 금남리 130-43 주건축물제1동 · 북한강로1570번길 97-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용 · 토지·건물 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2023.06.14. |
| 소유자 | 육태정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 712,304,000원 / 712,304,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화도농업협동조합 / 530,748,581원 |
| 말소기준 | 2023.06.22. 근저당권 · 화도농업협동조합 · 채권최고액 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 본등기는 소멸, 목록1 지상권은 말소동의 확인
2023.06.22. 화도농업협동조합 근저당권이 본 등기부의 말소기준입니다. 그 뒤로 국의 압류, 롯데카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 국 및 구리시 압류가 이어졌으며 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 근거 없이 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없으며, 실제 점유관계·전입관계는 현장에서 별도 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 비교는 해당 없음
이 사건에는 비교할 동일·인근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 712,304,000원 또는 신건 최저가 712,304,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차는 감정가의 100%인 신건으로, 가격 메리트는 권리분석과 별개로 현장 시세 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 712,304,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,523,040원 |
| 2. 근저당 · 화도농업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,982,446원 | 9,982,446원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,798,514원 |
현재 신건 가격에서는 반영된 채권액 659,982,446원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 42,798,514원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위에서 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 목록1 토지는 평탄한 부정형 토지로서 도로로 이용 중이고, 목록2는 평탄한 사다리형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.
- 매각구조. 일괄매각이며 목록1은 지분매각입니다. 목록2는 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 주위환경. 북한강문화마을체육공원 남서측 인근으로 단독주택, 근린생활시설, 체육시설, 캠핑장, 수상스포츠시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 목록1 관련 토지정보는 계획관리지역, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 평지·부정형이며 면적은 254.0㎡, 공시지가는 277,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·수질보전특별대책지역·한강 수계 관련 제한 및 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 외벽은 석재타일 붙임 마감, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방·주차장설비를 갖춘 것으로 평가됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 말소동의 원문 확인. 목록1 을구 2번·4번·5번 지상권설정등기와 2026.07.09. 화도농업협동조합 말소동의서가 실제 매각조건에서 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 기재돼 있습니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 체납액과 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 목록1 지분매각 확인. 도로로 이용되는 토지가 지분매각 대상이므로 정확한 지분 범위와 일괄매각 대상 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·점유자와 전입관계는 현장 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 같은 712,304,000원입니다. 실거래 비교가 없는 상태에서 가격 할인 여부를 단정하지 말고 인근 단독주택·토지의 현재 거래 수준을 별도로 검증해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 여러 환경·수도권 규제와 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 이용계획과 취득 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 말소동의서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 중요한 것은 지상권 처리와 가격 검증”
표면적인 배당구조는 나쁘지 않습니다. 신건 712,304,000원 기준으로 반영된 채권은 전액 배당되고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 말소기준 이후의 압류·가압류도 소멸 구조입니다. 하지만 이 사건을 단순한 권리안전형으로 분류하기에는 목록1의 2020.12.09. 지상권이 있습니다. 다행히 지상권자인 화도농업협동조합이 2026.07.09. 말소동의서를 제출했지만, 이 서류가 실제 매각조건에 반영되는지를 확인하는 것이 첫 번째 관문입니다.
두 번째는 가격입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건이고 최저가는 감정가와 같은 712,304,000원입니다. 비교 실거래가 없는 상태에서는 이 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 여기에 도로 이용 토지의 지분매각, 국세·지방세 압류, 임대관계 미상까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 “배당상 인수는 0원, 그러나 지상권·세금·점유·가격 검증 전에는 보수적으로 접근”입니다.
