인천지방법원 2025타경35091. 부천시 원미구 도당동 우원아트빌라 지층 101호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “1회 유찰·감정가의 70%”가 아닙니다. 실제 임차인 서준호 1명이 건물 전부를 대상으로 보증금 80,000,000원의 주택임차권을 가지고 있고, 전입일 2022.09.23·점유개시일 2022.09.22·확정일자 2022.08.22로 말소기준권리인 2025.12.15 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 전액 배당되지 않는 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 최저가 47,600,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 1,256,800원을 먼저 빼고 임차인에게 46,343,200원이 배당됩니다. 남는 보증금 33,656,800원이 매수인 인수액입니다. 즉 최저가와 인수액을 단순 합하면 81,256,800원이고, 집행비용 추정 때문에 보증금보다 조금 크게 나타나지만 경제적으로는 약 80,000,000원 보증금 수준의 부담이 유지됩니다. 다음 회차로 최저가가 더 떨어지면 미배당·인수액이 그만큼 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35091 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 35-5 우원아트빌라 지층101호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 원미구 부천로366번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지층 제101호 |
| 소유자 | 김경일 (2021.12.30 소유권이전 · 거래가액 79,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 47,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서준호 / 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차보증금과 선순위 가등기 모두 확인 대상
말소기준권리는 2025.12.15 강제경매개시결정입니다. 문제는 그 이전에 두 축의 권리가 존재한다는 점입니다. 첫째, 갑구 2번 소유권이전청구권가등기가 2003.01.03 접수돼 있고 매각에 따른 소멸이 아닌 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 거래가액 55,000,000원이 기재되어 있으나 이 금액을 곧바로 매수인 현금 인수액으로 합산할 수는 없고, 가등기의 법적 성격과 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
둘째, 서준호의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.08.20, 확정일자는 2022.08.22, 점유개시는 2022.09.22, 주민등록일자는 2022.09.23이며 보증금은 80,000,000원입니다. 2024.12.16 임차권등기명령에 따라 을구 1번 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 임차보증금을 전액 배당받지 못하면 임차권등기가 인수된다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 서준호 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 80,000,000원 | 2022.09.23 / 2022.08.22 | 대항력 有 우선변제 미배당 승계 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질 부담은 보증금 수준
이 사건에는 별도의 실거래 시세 비교값이 없으므로 최저가를 시세와 직접 비교해 “싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 오히려 현재 권리구조 자체가 가격 판단의 출발점입니다. 감정가는 68,000,000원이지만 대항력 임차인의 보증금은 80,000,000원입니다. 현재 회차에서 매수인이 부담하는 최저가와 임차보증금 미배당액의 합은 81,256,800원으로, 단순한 최저가 47,600,000원과는 전혀 다른 숫자입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 47,600,000원 | 46,343,200원 | 33,656,800원 |
| 2회 유찰 시 | 33,319,999원 | 32,320,239원 | 47,679,761원 |
| 3회 유찰 시 | 23,323,999원 | 22,504,167원 | 57,495,833원 |
최저가는 47,600,000원에서 33,319,999원, 23,323,999원으로 내려가지만, 인수액은 반대로 33,656,800원에서 47,679,761원, 57,495,833원으로 증가합니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘어날수록 표면 최저가와 실제 경제적 부담의 괴리가 커지는 유형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,256,800원 |
| 1. 임차인 서준호 보증금 | 80,000,000원 | 46,343,200원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 서준호 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 중 33,656,800원이 배당되지 않아 매수인에게 인수됩니다. 집행비용은 매각가의 2.6% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 4층 건물의 지층 101호입니다.
- 입지. 경기도 부천시 원미구 도당동 도당중학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·저층 아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능합니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 상·하수도시설, 난방설비, 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 기준으로 계산. 최저가가 아니라 보증금 80,000,000원과 미배당 인수액을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 갑구 2번 가등기 원인·효력 확인. 2003.01.03 접수된 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 표시돼 있으므로 원등기와 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 서준호가 임차인이면서 경매신청 채권자이므로 임대차계약·보증금 지급내역·점유 관계를 원문 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 매각물건명세서는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못하면 주택임차권등기를 인수한다고 명시합니다.
- 지층 현황 확인. 대상은 지층 101호이므로 실제 내부 상태, 채광·환기·습기 등 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “47,600,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면 숫자는 최저가 47,600,000원이지만, 권리분석상 핵심 숫자는 임차보증금 80,000,000원입니다. 현재 회차에서는 임차인에게 46,343,200원만 배당되고 33,656,800원이 남아 매수인이 인수합니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커지므로 경제적 부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다.
여기에 말소기준권리 이전의 갑구 2번 가등기가 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 “감정가 68,000,000원 대비 최저가 47,600,000원”이 아니라, 대항력 임차보증금의 미배당 승계와 선순위 가등기의 효력부터 확정하는 것이어야 합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없는 사건입니다.
