701,000원
의정부지방법원 2023타경74023. 파주시 야당동 가림빌라 220동 1층 102호, 전용 68.85㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 301,080,000원이지만 17회 유찰돼 최저가는 701,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 극단적으로 저렴해 보이지만, 이 물건의 경제적 가격은 최저가가 아닙니다. 말소기준 가압류보다 먼저 전입한 임차인이 있고, 백지희의 임차보증금 265,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 264,711,618원을 매수인이 인수할 수 있기 때문입니다.
현재 회차에서는 낙찰대금 701,000원 중 집행비용 412,618원을 먼저 공제한 뒤 백지희에게 288,382원만 배당됩니다. 따라서 알려진 권리만 반영해도 매수인의 부담은 701,000원 + 264,711,618원 = 265,412,618원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 감소해 인수액이 늘어나므로, 총 부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 70만원짜리 부동산이 아니라 약 2.65억원짜리 인수형 부동산으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경74023 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 송학1길 114-23, 가림빌라 220동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 68.85㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 1층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2017.10.17 · 8세대 |
| 소유자 | 방창식 (2021.06.29. 거래가 265,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 301,080,000원 / 701,000원 (17회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 현재 회차 기준 140,200원 |
| 제시외 건물 | 1층 소재 목재 테라스 2건 · 각각 약 4.5㎡ · 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2021.10.08. 신용보증기금 가압류 86,050,000원입니다. 대구신용보증재단 44,603,650원, 가창농업협동조합 50,397,513원 및 2023.09.15. 경매개시결정은 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2018년 우리은행 근저당권 55,000,000원과 과거 경매개시결정 등기도 이미 말소됐습니다.
그러나 백지희는 말소기준보다 앞선 2021.06.11. 전입, 2021.04.21. 확정일자를 갖추고 건물 전부에 임차권등기까지 마쳤습니다. 을구 3번 임차권등기 자체는 말소기준 이후 등기이지만, 그 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유·보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백지희 | 건물 전부 265,000,000원 | 2021.06.11 2021.04.21 | 대항력 있음 | 배당요구 2023.06.23 | 해당 없음 | 미배당 264,711,618원 인수 가능 |
| 이승현 | 점유 부분 미상 보증금 미상 | 2021.06.11 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 별도 추가 인수 가능성 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세보다 높다
가림빌라 220동 동일 면적 68.85㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 264,600,000원이지만, 2021년의 290,000,000원 거래 2건이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 239,000,000원, 최신 거래는 2025.04.의 248,000,000원이며 최근 거래 흐름은 과거보다 15.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 68.85㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2025.02 | 68.85㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2021.11 | 68.85㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 68.85㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 68.85㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.85㎡ | 2건 | 239,000,000원 |
확인 가능한 실질취득액 265,412,618원은 최근 12개월 평균보다 26,412,618원 높아 111.1%, 최신 거래 248,000,000원보다 17,412,618원 높아 107.0%입니다. 여기에 이승현 관련 추가 인수 가능성까지 남으므로, 최저가 701,000원을 근거로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 회차별 부담 — 낙찰가는 내려가도 총액은 거의 그대로
| 회차 | 최저가 | 백지희 인수액 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 17회 유찰 | 701,000원 | 264,711,618원 | 265,412,618원 |
| 18회 유찰 시 | 490,699원 | 264,918,134원 | 265,408,833원 |
| 19회 유찰 시 | 343,489원 | 265,062,694원 | 265,406,183원 |
낙찰가가 701,000원에서 343,489원까지 내려가도 확인 실질취득액은 약 265,410,000원 부근에서 거의 변하지 않습니다. 표의 금액에는 이승현의 미상 보증금 위험이 포함되지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 412,618원 | 매각대금의 약 58.9% |
| 1. 임차인 백지희 | 265,000,000원 | 288,382원 | 264,711,618원 미배당 |
| 2. 신용보증기금 가압류 | 86,050,000원 | 0원 | 미배당 |
| 3. 대구신용보증재단 가압류 | 44,603,650원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 가창농업협동조합 가압류 | 50,397,513원 | 0원 | 미배당 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
가압류 채권 합계 181,051,163원은 전액 미배당입니다. 백지희가 배당받지 못한 보증금 잔액은 대항력에 따라 매수인 인수 가능성이 있으며, 이승현의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경의중앙선 야당역 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 야당역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2017.10.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로 승강기, 도시가스 난방, 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 제시외 부분. 1층에 목재 테라스 2건이 각각 약 4.5㎡ 규모로 소재하며 매각에 포함됩니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 943,200원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고, 최근 거래 2건 평균이 239,000,000원으로 과거 거래보다 15.1% 하락했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 입찰가 701,000원이 아니라 백지희 인수액을 합친 265,412,618원을 최소 취득원가로 놓고 시세와 비교해야 합니다.
- 이승현 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부가 확인되지 않아 추가 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 백지희 배당 변동 확인. 집행비용·세금·배당순위 변동에 따라 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%이며, 현재 회차 기준 140,200원입니다.
- 제시외 건물 확인. 테라스 2건의 현황, 사용 가능 여부, 유지·철거 문제를 현장에서 점검해야 합니다.
- 소규모 빌라 환금성. 8세대 다세대주택이고 최근 가격이 하락한 만큼 향후 매도기간과 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 전입세대확인서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70만원 낙찰”이 아니라 “2.65억 이상 인수”
이 물건의 최저가는 701,000원이지만, 그 가격은 경제적 취득원가를 보여주지 못합니다. 백지희의 보증금 중 264,711,618원이 배당되지 않아 매수인이 인수할 수 있으므로 확인 실질취득액은 265,412,618원입니다. 이는 최근 12개월 평균 239,000,000원과 최신 거래 248,000,000원을 모두 웃돌고, 시장도 최근 15.1% 하락 흐름입니다.
더 큰 문제는 이 금액이 최종 부담의 상한이 아니라는 점입니다. 이승현의 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 별도 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 17회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 백지희 인수액이 늘어 총액은 약 2.65억원에서 거의 고정됩니다. 가격 착시가 극심하고 추가 임차 위험까지 남은 D등급 고위험 물건으로, 임대차 원본과 인수 범위가 명확히 해소되지 않는 한 최저가만을 근거로 접근해서는 안 됩니다.
