의정부지방법원 2025타경72264. 남양주시 평내동 평내마을평내1차대주파크빌 1508동 1601호, 전용 84.9357㎡ 아파트입니다. 감정가는 412,000,000원이며 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 288,400,000원입니다. 동일 평형 실거래가가 최근 376,500,000원부터 420,000,000원 사이에 형성된 점을 고려하면 가격 차이가 눈에 띕니다. 다만 본건은 단순히 가격이 낮다는 이유로 접근하기 어렵습니다. 경매신청채권자인 한국자산관리공사의 근저당권 이전 내역과 말소기준·배당 산정이 서로 일치하는지 먼저 확인해야 합니다.
특히 2021년 설정된 현대캐피탈 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 기록이 있는데, 원설정 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2022년 피플펀드컴퍼니 근저당권도 엠메이드대부유한회사로 이전된 기록과 원설정의 말소 표시가 공존합니다. 반면 말소기준은 2023년 케이비국민카드 가압류로 산정되어 있습니다. 이 권리들의 실제 존속 여부와 말소기준을 원본 등기로 확정하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72264 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 581 평내마을평내1차대주파크빌 1508동 16층 1601호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 평내로 113 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9357㎡ · 방 3 · 거실 · 주방/식당 · 욕실 및 화장실 2 · 전실 · 발코니 · 20층 중 16층 |
| 단지 규모 | 595세대 · 2005.03.25 준공 |
| 소유자 | 이우영 · 2017.11.24 소유권이전 등기 · 거래가액 264,500,000원 |
| 감정가 | 412,000,000원 |
| 최저매각가 | 288,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 304,296,935원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 이전 내역 확인
한국자산관리공사는 2024.08.13 현대캐피탈의 근저당권을 이전받은 것으로 기록되어 있으며, 2025.09.04 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 304,296,935원입니다. 따라서 한국자산관리공사의 근저당권이 현재 유효한지, 실제 경매의 기초가 되는 권리가 무엇인지, 피플펀드컴퍼니에서 엠메이드대부유한회사로 이전된 근저당권은 어떤 순위로 정리되는지를 확인해야 합니다.
선순위 근저당권의 실제 존속 여부와 경매신청의 기초 권리가 확정되면 매각으로 소멸할 권리의 범위도 다시 판단할 수 있습니다. 현재는 근저당권의 채권최고액을 모두 매수인 인수액으로 합산해서도 안 되지만, 별도 검증 없이 인수 위험이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 대비 71.9%
평내마을평내1차대주파크빌은 595세대 규모의 아파트 단지입니다. 비교 대상은 본건과 동일한 전용 84.94㎡ 안팎의 거래로, 2026년 1월부터 7월까지 확인된 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 401,333,333원, 가장 최근 거래는 2026년 7월 410,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 11 | 382,500,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 20 | 415,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 11 | 376,500,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 397,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94㎡ 안팎 | 12건 | 401,333,333원 |
최근 실거래 최저가는 376,500,000원, 최고가는 420,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 401,333,333원이며, 가장 최근인 2026년 7월 거래도 410,000,000원입니다. 본건 최저가 288,400,000원은 최근 평균의 71.9%에 해당합니다. 현재 최저가 자체는 최근 평균 및 최신 거래보다 낮은 수준입니다.
특히 동일한 16층 거래가 2026년 4월에 400,000,000원으로 확인됩니다. 다만 개별 호수의 향·내부 상태·수리 여부는 실거래 금액만으로 비교할 수 없습니다. 또한 최근 거래만으로 향후 상승 또는 하락 추세를 확정할 수는 없습니다. 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래를 중심으로 하되, 현재 물건의 상태를 별도로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정 · 재산정 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,837,600원 |
| 1. 가압류 · 케이비국민카드 | 9,384,779원 | 9,384,779원 |
| 한국자산관리공사 · 경매신청채권 | 304,296,935원 | 0원 · 재검증 |
| 소유자 잔여 · 기존 산정 | — | 274,177,621원 · 재검증 |
기존 산정상 집행비용은 4,837,600원, 케이비국민카드 배당액은 9,384,779원, 소유자 잔여금은 274,177,621원입니다. 그러나 한국자산관리공사와 이전 근저당권의 배당순위가 반영되어 있지 않아 실무상 배당 전망으로 사용하기 어렵습니다. 당해세·최우선변제 등도 별도로 확인해야 합니다.
유찰 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 기존 산정 잔여 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 288,400,000원 | 274,177,621원 | 재검증 필요 |
| 2회 유찰(49%) | 201,880,000원 | 188,868,901원 | 재검증 필요 |
| 3회 유찰(34%) | 141,316,000원 | 129,152,797원 | 재검증 필요 |
후속 회차 최저가는 각각 201,880,000원과 141,316,000원으로 산정되어 있습니다. 다만 실제로 해당 회차까지 유찰될지는 알 수 없습니다. 또한 기존 시나리오 모두 한국자산관리공사의 청구액 304,296,935원에 대한 배당을 0원으로 처리합니다. 이 문제를 해소하지 않고 소유자 잔여금이나 권리 소멸 여부를 투자 판단에 적용해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 평내동 평내중학교 남측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지와 다세대주택, 근린생활시설 및 생활편의시설이 혼재한 주거지역으로 감정평가서상 주위환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 근거리에 경춘선 평내호평역이 소재해 감정평가서상 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골경사지붕의 20층 건물 중 16층입니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 및 지하주차장 시설이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측은 왕복 4차선, 북서측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다. 단지 진출입 및 주변 도로 접근성을 확인할 수 있습니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(평내택지지구)입니다. 과밀억제권역, 역사문화환경보존지역, 학교 관련 보호구역, 배출시설설치제한지역 등이 중첩됩니다. 외국인 등 주택 취득을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역도 기재되어 있으므로 실제 적용 대상과 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 토지·공부. 대지로 이용 중이며 공시지가는 2,111,000원/㎡입니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 595세대 규모의 아파트로 최근 동일 평형 실거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래가는 376,500,000원에서 420,000,000원 사이입니다. 실제 환금성은 개별 호수 상태와 매도 당시 시장 상황에 따라 달라집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 재확인. 2023.07.13 케이비국민카드 가압류가 실제 말소기준인지 확인하고, 2021.10.18 현대캐피탈 근저당권 및 2022.04.21 피플펀드컴퍼니 근저당권의 실제 존속 여부를 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전·말소 관계 확인. 현대캐피탈에서 한국자산관리공사로, 피플펀드컴퍼니에서 엠메이드대부유한회사로 이어지는 채권양도와 근저당권 이전 기록을 확인하고, 원설정 근저당권의 말소 표시가 무엇을 의미하는지 확정해야 합니다.
- 경매신청채권자 배당 재산정. 한국자산관리공사의 청구액 304,296,935원이 기존 배당 산정에서 0원으로 처리된 이유를 확인하고, 소유자 잔여금 274,177,621원의 타당성을 재검토해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 전입세대, 확정일자 및 매각물건명세서를 대조해 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 실거래 평균 401,333,333원, 최신 거래 410,000,000원 및 동일 16층 거래 400,000,000원을 기준으로 내부 상태·향·수리비를 반영해 판단해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 장기 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용과 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 미칠 항목을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 적용 대상과 학교 보호구역·역사문화환경보존지역 등 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 최신 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 법원의 매각 관련 공고를 대조해야 합니다. 현재 확인된 등기 발급일은 2026.08.18입니다.
맺으며 — “가격은 낮다. 권리는 아직 확정되지 않았다”
남양주 평내마을평내1차대주파크빌 1601호는 감정가 412,000,000원에서 288,400,000원으로 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 401,333,333원, 최신 거래는 410,000,000원으로 현재 최저가는 최근 시세의 71.9% 수준입니다. 가격 비교에서 확인되는 할인폭은 분명합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 가격보다 권리관계 검증입니다. 2021년과 2022년의 근저당권에 말소 표시와 권리이전 기록이 함께 존재하고, 2023년 가압류가 말소기준으로 산정된 경위가 명확하지 않습니다. 또한 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했음에도 예상배당에는 청구액 304,296,935원이 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 274,177,621원이라는 산정 결과도 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
결론적으로 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 매수인 인수액과 실제 배당구조는 확인이 끝나지 않았습니다. 근저당권의 실제 존속·소멸 여부, 경매신청의 기초 권리, 임차 및 점유관계를 먼저 확정해야 합니다. 이 과정에서 인수액 0원과 정상적인 권리 소멸이 확인된다면 현재 최저가의 가격 경쟁력을 다시 평가할 수 있습니다. 반대로 추가 부담이 확인된다면 최저가가 낮다는 사실만으로 최종 취득비용이 유리하다고 판단할 수 없습니다.
