의정부지방법원 2025타경72264. 남양주시 평내동 ‘평내마을평내1차대주파크빌’ 1508동 16층 1601호, 전용 84.9357㎡ 아파트입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·전실·발코니 등의 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트조 20층 건물 중 16층입니다. 현 소유자 이우영은 2017.11.24 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 264,500,000원입니다.
권리의 핵심은 2021.10.18 현대캐피탈주식회사 명의로 설정된 채권최고액 306,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.08.13 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025.09.04 임의경매를 신청했습니다. 근저당권 이전은 기존 근저당의 순위를 이어받는 구조이므로 권리 흐름상 2021.10.18 설정 근저당을 기준으로 이후 권리를 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72264 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 평내동 581 평내마을평내1차대주파크빌 제1508동 제16층 제1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9357㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2 · 20층 중 16층 |
| 소유자 | 이우영 · 2017.11.24 소유권이전 · 거래가액 264,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 412,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 304,296,935원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 단지 | 평내마을평내1차대주파크빌 · 595세대 · 2005.03.25 준공 |
① 권리 흐름 — 인수 산정 0원, 점유 확인은 별개
2021.10.18 현대캐피탈 근저당은 2024.08.13 한국자산관리공사로 이전됐고, 그 뒤 한국자산관리공사가 경매를 신청했습니다. 이후 설정된 주식회사피플펀드컴퍼니 근저당 및 그 이전등기, 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각 시 소멸 대상으로 판단됩니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 4.12억은 최근 평균보다 높다
평내마을평내1차대주파크빌 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 401,333,333원, 최신 2026.07 거래는 410,000,000원입니다. 현재 최저매각가 412,000,000원은 최근 평균 대비 102.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 11 | 382,500,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 20 | 415,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 11 | 376,500,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 9 | 397,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.9357㎡ | 12건 | 401,333,333원 |
거래 범위는 376,500,000원~420,000,000원이고, 최신 거래는 410,000,000원입니다. 현재 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래가도 웃돕니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없는 신건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 412,000,000원 산정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산정배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,520,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,384,779원 | 9,384,779원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 396,095,221원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평내중학교 남측 인근으로, 주위에 대단위 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 경춘선 평내호평역이 소재해 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 중 16층이며 급배수·위생·난방·화재탐지·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측·남동측·남서측 왕복4차선, 북서측 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(평내택지지구)이며 공시지가는 2,111,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 595세대 아파트이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 현재 신건 가격은 최근 거래 평균 이상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 주민등록 전입·확정일자·보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 2021.10.18 현대캐피탈 근저당과 2024.08.13 한국자산관리공사 이전등기의 연속성을 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당표 검증. 한국자산관리공사의 청구액 304,296,935원이 현재 산정배당에서 0원으로 표시돼 있으므로 채권계산서·배당요구 관계를 반드시 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 412,000,000원은 최근 12개월 평균 401,333,333원의 102.7%입니다. ‘경매니까 싸다’는 전제가 성립하지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 329,600,000원, 2회 유찰 시 263,680,000원 시나리오와 최근 실거래를 함께 놓고 응찰 상한을 결정하세요.
- 관리비·명도. 점유 상태와 관리비 체납 여부를 관리주체 및 현장에서 확인하고, 실제 점유자가 있으면 명도 비용과 기간을 별도로 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다
등기 권리만 보면 2021.10.18 근저당을 승계한 한국자산관리공사가 경매를 신청했고, 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조여서 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이므로 점유·전입을 확인하기 전까지 임차인 위험을 완전히 배제할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 412,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 401,333,333원의 102.7%이고, 최신 거래 410,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차의 핵심은 “권리가 깨끗하니 싸게 산다”가 아니라 점유를 확정하고, 최근 실거래 이하에서 가격 안전마진을 만들 수 있느냐입니다. 현재 결론은 등기 인수는 낮음, 점유는 확인 필요, 신건 가격은 보류입니다.
