의정부지방법원 2025타경72285. 남양주시 평내동 평내마을주공아파트 1105동 10층 1001호입니다. 감정가는 321,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 224,700,000원입니다. 표면상으로는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 308,333,333원의 72.9%까지 내려온 물건이지만, 이 사건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 박현아의 전입·점유가 2021.01.28이고 말소기준인 페퍼저축은행 근저당은 2022.02.10이어서 임차인이 말소기준보다 앞섭니다.

보증금은 230,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수분이 커져 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 현재 회차의 투자 판단 기준은 224,700,000원이 아니라 약 230,000,000원입니다. 유찰만 더 된다고 실질취득가격이 같은 비율로 떨어지는 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준은 2022.02.10 페퍼저축은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 설정된 엔에이치농협캐피탈 가압류 40,991,944원, 신용보증기금 가압류 6,320,643원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 순서가 아니라 박현아의 전입·점유가 2021.01.28로 말소기준보다 먼저라는 점입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재되어 있고, 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박현아는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금은 230,000,000원 한 건으로 봅니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 230,000,000원’과 비교

평내마을주공 동일 비교면적 59.53㎡의 최근 12건 실거래 평균은 308,333,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026.09의 364,000,000원이고, 2026.07에는 대상 물건과 같은 10층에서 300,000,000원 거래가 있습니다. 감정가 321,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준이지만, 현재 회차는 1회 유찰되어 최저가가 224,700,000원까지 내려왔습니다.

실거래 범위는 280,000,000원~364,000,000원, 최근 12개월 평균은 308,333,333원입니다. 대항력 인수형 원칙에 따른 실질취득 기준 약 230,000,000원은 최근 평균의 약 74.6%입니다. 즉 권리 리스크를 감수하고 정상적으로 정리된다는 전제에서는 가격 완충폭이 존재합니다. 다만 최저가 224,700,000원 자체를 할인율 계산의 기준으로 삼아서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,700,000원 가정)

예상배당표에는 박현아의 보증금이 매수인 인수 항목으로 표시되어 있습니다. 실제 입찰 판단에서는 대항력 임차인의 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 구조 자체를 기준으로 확인해야 하며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장내초등학교 서측 인근으로 아파트단지 등 공동주택, 근린생활시설, 학교가 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건 내 10층이며, 도시가스 난방·승강기·소화전 등 공동주택 기본 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(평내택지지구)이며 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
• 단지 규모. 평내마을주공은 1,050세대, 2004.07.02 준공이며 동일면적 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 224,700,000원이 아니라 대항력 보증금 230,000,000원을 중심으로 실질취득가를 계산해야 합니다.
• 임차인 배당·인수액 재확인. 박현아의 전입일 2021.01.28, 보증금 230,000,000원, 임차권등기와 배당요구 관계를 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
• 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 157,290,000원, 3회 유찰 110,103,000원으로 내려가도 대항력 임차보증금 때문에 실질취득비용이 같은 비율로 하락하지 않습니다.
• 명도 계획. 실제 임차인이 존재하므로 배당·보증금 반환과 점유 이전을 연계해 명도 일정과 자금계획을 세워야 합니다.
• 시세 기준. 최근 12개월 평균 308,333,333원과 2026.07 동일 10층 거래 300,000,000원을 함께 비교하고, 최신 2026.09 거래 364,000,000원은 층 차이를 감안해 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 보증금이 더 중요하다”

이 물건은 후순위 근저당과 가압류가 복잡한 사건이 아닙니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 그러나 2021.01.28부터 대항력을 갖춘 박현아의 보증금 230,000,000원이 말소기준보다 앞서 있기 때문에, 권리분석의 결론은 완전히 달라집니다. 현재 최저가 224,700,000원만 보면 최근 12개월 평균의 72.9%지만, 실제 가격판단은 대항력 인수형 원칙에 따라 실질취득 약 230,000,000원으로 해야 합니다.

그 기준으로도 최근 12개월 평균 308,333,333원과 같은 10층의 300,000,000원 거래보다 낮아 가격상 여유는 있습니다. 다만 이 차익은 “권리가 깨끗해서 생긴 할인”이 아니라 대항력 임차보증금 승계라는 부담을 안고 들어가는 대가에 가깝습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 임차인의 실제 배당액·미배당 인수액·명도 조건을 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.