의정부지방법원 2023타경79509. 경기도 파주시 탄현면 성동리 84, 새오리로 69 소재 물건입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설·현황 공실입니다. 건물은 철골철근콘크리트구조 지하3층/지상4층이며, 본건 관련 제비328호와 제비328-1호는 기준시점 당시 경계벽이 없어 두 호실을 하나의 ‘튼상가’로 이용했던 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고 역시 일괄매각을 명시하고 있습니다.
가격 숫자는 극단적입니다. 감정가 1,772,000,000원에서 10회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,054,000원, 감정가의 2.82%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로 이 2.82%만을 근거로 ‘시세 대비 저렴하다’고 판단해서는 안 됩니다. 10회 연속 유찰이라는 결과 자체가 환금성과 시장 수요를 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경79509 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 69, 지3층비328호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지하3층/지상4층 |
| 소유자 | 김현중 |
| 감정가 / 최저가 | 1,772,000,000원 / 50,054,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,543,165,076원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각 형태 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2018.10.18. 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준점은 2018.10.18. 을구 7번 만수새마을금고 근저당권, 채권최고액 1,420,800,000원입니다. 이 근저당은 2023.10.18. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.06.21. 느티나무제일차유한회사의 근질권 설정이 이어졌습니다. 기준권리 이후 설정된 오케이캐피탈·장상훈 근저당과 서울보증보험·수협은행·우리은행·광주와이신용협동조합· 오릭스캐피탈코리아·신한캐피탈의 가압류, 파주시 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 2.82%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 50,054,000원으로 감정가 1,772,000,000원의 2.82%입니다. 11회 유찰 시 35,037,800원, 12회 유찰 시 24,526,460원으로 내려가는 시나리오도 제시되어 있습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
특히 이 물건은 이미 10회 유찰됐습니다. 감정평가상 현황 공실인 지하 제2종근린생활시설이고, 경계벽이 없는 두 개 호실을 하나로 사용했던 이력이 있으며 출입문 호수와 공부상 호수 표기도 엇갈립니다. 따라서 입찰가는 감정가 할인폭이 아니라 실제 임대·매매 수요, 원상복구 또는 구획 가능성, 관리상태, 접근성과 활용도를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,054,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,972원 |
| 을구 7번 근저당권 · 만수새마을금고 | 1,420,800,000원 | 48,753,028원 |
| 을구 9번 근저당권 · 오케이캐피탈주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 장상훈 | 200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 298,972,994원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 수협은행 | 252,779,736원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 304,305,291원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 광주와이신용협동조합 | 7,677,918원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 179,419,391원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 138,670,737원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신한캐피탈 주식회사 | 65,098,188원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,054,000원 가정에서는 집행비용 1,300,972원과 을구 7번 근저당권 배당 48,753,028원으로 매각대금이 전부 소진되는 추정입니다. 총 채권액 3,067,724,255원 중 배당액은 48,753,028원, 미배당은 3,018,971,227원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 등은 별도 변동 가능성이 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 성동리 소재 성동IC 북동측 인근. 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 현황. 공부상 제2종근린생활시설이며 현황 공실로 판단됐습니다. 제비328호와 제비328-1호 사이 경계벽이 없어 기존 두 호실을 ‘튼상가’로 이용했던 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 토지정보상 도로접면은 소로한면입니다.
- 토지. 필지 면적 4,556㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사·부정형이며 공시지가는 841,300원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물설비. 위생·급배수, 방송, 스프링클러, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 내부 통칭 층수와 출입문 호수 표기는 공부상 표시와 다르게 사용되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세로 착각하지 않기. 50,054,000원은 감정가의 2.82%이지만 실거래 비교 자료가 없습니다. 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 현장 호수 특정. B328호가 현황 ‘B327’, B328-1호가 현황 ‘B328’로 표시되어 있다는 점을 건축물현황도와 현장에서 직접 대조해야 합니다.
- 튼상가 상태 확인. 두 호실 사이 경계벽이 없는 상태이므로 실제 매각 범위, 내부 구획, 독립사용 가능성과 향후 원상복구 필요성을 점검해야 합니다.
- 공실 및 수요 확인. 현재 공실로 판단된 지하 근린생활시설입니다. 임대수요와 매매수요를 별도로 확인하지 않으면 10회 유찰 이후에도 환금성 문제가 이어질 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감 가능성이 있으므로 매각 전 실제 체납세액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 제비328호와 제비328-1호의 관계 및 매각 대상 범위를 원본 명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 제한보호구역·군사시설 관련 구역·토지거래계약 허가구역 등 용도와 거래에 영향을 줄 수 있는 규제를 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 실제 현장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.82%”보다 중요한 것은 왜 10번 유찰됐는가
권리만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2018.10.18. 만수새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 50,054,000원으로 낙찰된다는 가정의 실질취득액도 같은 금액입니다.
그러나 이 물건의 난도는 권리보다 물건성과 환금성에 있습니다. 감정가 1,772,000,000원이 10회 유찰 끝에 50,054,000원까지 내려왔고, 현황은 공실입니다. 지하 근린생활시설인 데다 두 호실이 경계벽 없이 합쳐 사용됐고, 현장 호수 표기와 공부상 표기가 서로 다릅니다. 실거래 비교자료도 없기 때문에 현재 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 입찰 판단은 보수적으로. 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 실제 활용 가능성과 다시 팔 수 있는지를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
