의정부지방법원 2025타경72299. 남양주시 진건읍 한신그린아파트 6동 15층1502호입니다. 현재 소유자는 채희련이고, 등기상 말소기준은 2017.05.02 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당과 장안신용협동조합·신한카드 주식회사·롯데카드 주식회사·주식회사 김앤정의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리 구조만 보면 낙찰자가 배당되지 않은 후순위 채권을 그대로 떠안는 형태는 아닙니다. 현재 회차 189,700,000원 가정 시 채권총액 374,384,834원 가운데 186,244,200원이 배당되고, 188,140,634원이 미배당으로 남지만, 시뮬레이션상 그 부족액이 매수인 인수액으로 넘어가지는 않습니다. 반면 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로, 권리등기만 보고 점유·임차관계까지 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72299 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 용정리 750-1 한신그린아파트 6동 15층1502호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 진건읍 진건오남로 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 채희련 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 99,131,803원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2017.05.02 근저당이 기준
말소기준은 2017.05.02 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당은 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 그보다 뒤인 2022.05.03 주식회사애큐온저축은행 근저당, 2024.06.18 장안신용협동조합 가압류, 2024.12.17 신한카드 주식회사 가압류, 2024.12.18 롯데카드 주식회사 가압류, 2025.09.10 경매개시결정, 2025.09.23 주식회사 김앤정 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임대관계 — 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가의 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유자가 존재하는지 여부까지 현재 자료만으로 단정할 수는 없습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않는다
감정가는 271,000,000원, 현재 최저매각가는 189,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가 70% 회차입니다. 현재 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액도 189,700,000원입니다.
다만 이 사건은 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 현재 가격 판단의 핵심은 189,700,000원의 실질취득액 자체가 실제 시장가격에 비해 어떤 수준인지를 별도로 검증하는 것입니다. 1회 유찰이라는 사실은 경매 회차 정보일 뿐, 그 자체가 가격 메리트를 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,455,800원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사애큐온저축은행 | 132,000,000원 | 66,244,200원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 장안신용협동조합 | 88,625,907원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 10,584,556원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,680,760원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 주식회사 김앤정 | 14,493,611원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 374,384,834원, 채권자 배당액은 186,244,200원, 미배당액은 188,140,634원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 189,700,000원 | 186,244,200원 | 188,140,634원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 132,789,999원 | 130,130,939원 | 244,253,895원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 92,952,999원 | 90,879,845원 | 283,504,989원 | 0원 |
주식회사애큐온저축은행의 신청채권액은 99,131,803원입니다. 현재 회차에서는 66,244,200원이 배당되는 시뮬레이션이고, 2회 유찰 시에는 10,130,939원, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산돼 있습니다. 매각가 하락이 후순위 채권자의 배당 부족을 확대하지만, 현재 시나리오들에서는 그 부족액이 매수인 승계액으로 전환되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 진건읍 용정리 한신그린아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원·아파트단지 등이 혼재합니다. 제반 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 15층 건물의 6동 1502호이며, 외벽은 세멘몰탈위페인팅, 창호는 하이샷시창호 마감입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 부정형의 자체지반 평탄한 아파트 건부지이며 단지 내 도로에 접합니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 소로2류·중로1류, 교육환경 보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역 및 2025.08.26 지정 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 내용이 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 전입·보증금 관계를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 파산선고 절차 확인. 2025.10.27 파산선고 등기가 존재하므로 현재 경매 진행과의 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2017.05.02 농협은행주식회사 근저당권 및 2025.04.09 한국주택금융공사로의 이전 내용을 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당액은 188,140,634원이지만 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. “미배당이 많다”와 “매수인이 승계한다”는 별개의 문제입니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 시점의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 배당표의 집행비용은 3,455,800원으로 추정돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 절차 확인이 남는다
이 사건의 중심은 2017.05.02 말소기준 근저당 이후의 권리들이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 후순위 채권이 많이 남더라도 그 미배당액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
반면 감정평가상 임대관계가 미상이고 2025.10.27 파산선고 등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 점유관계와 파산절차의 현재 상태를 확인한 뒤, 189,700,000원의 실질취득액이 실제 시장가격에 맞는지 별도로 검증하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
