인천지방법원 2025타경35402. 부천 원미동 신오스카이빌 5동 201호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 218,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 152,600,000원입니다. 표면적인 할인율만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 허재훈의 주택임차권입니다. 허재훈은 2021.05.31. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2025.09.09.에는 196,000,000원의 보증금에 관한 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.12.19. 강제경매개시결정이 등기됐으므로, 임차인의 대항력 발생 시점이 경매개시결정보다 앞섭니다.
매각물건명세서에는 을구 순위번호 17번 주택임차권등기에 대해 “임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우” 인수라는 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 152,600,000원을 시세와 단순 비교하면 안 됩니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당·인수액이 커져, 실질취득가가 약 196,000,000원에 수렴하는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35402 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 원미동 87-31 신오스카이빌 5동 2층 201호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 70.05㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 임종규 · 2021.05.31. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 152,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 허재훈 / 196,691,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 사건의 말소기준은 2025.12.19. 강제경매개시결정입니다. 과거 국민은행·신한은행·리드코프·차차자산관리대부 등의 근저당과 과거 전세권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수판단의 중심이 아닙니다. 반면 허재훈의 전입·점유는 2021.05.31., 주택임차권등기는 2025.09.09.로 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기부 역시 이 임차권을 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허재훈 | 건물의 전부 · 주거 | 2021.05.31 / 2021.05.31 | 196,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 허재훈 본인의 임차권등기입니다.
② 시세 비교 — 152,600,000원이 아니라 약 196,000,000원을 비교해야 한다
신오스카이빌5동은 총 8세대, 2002.07.31. 사용승인된 소규모 다세대입니다. 대상 면적 70.05㎡와 일치하는 실거래는 확인 표본이 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05. 185,000,000원 1건입니다. 2022.03.에도 같은 면적·같은 5층에서 185,000,000원에 거래돼 최근 대비 과거 가격 추세는 0.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 70.05㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 70.05㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 70.05㎡ | 1건 | 185,000,000원 |
현재 최저가 152,600,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%입니다. 이 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 196,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 그 비교는 이 사건의 실질 부담을 반영하지 못합니다. 실질취득 약 196,000,000원을 최근 거래 185,000,000원과 비교하면 약 105.9%, 금액으로는 11,000,000원 높은 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,936,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 허재훈 | 196,691,500원 | 149,663,600원 |
| 청구액 미배당 | 196,691,500원 | 47,027,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 예상배당상 허재훈에게 149,663,600원이 배당되고 청구액 기준 47,027,900원이 남습니다. 임차보증금 196,000,000원만 놓고 같은 배당액을 대입하면 46,336,400원이 회수되지 않는 계산입니다. 다만 가격 비교에서는 대항력 인수형의 구조에 따라 낙찰가와 미배당 인수액을 합친 실질취득을 약 196,000,000원으로 보는 것이 핵심입니다.
예상배당 숫자만 보면 인수액이 별도로 표시되지 않을 수 있으나, 매각물건명세서는 을구 17번 주택임차권에 대해 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 배당표의 단순 잔액보다 명세서의 인수조건을 우선해 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 일부이며 외벽은 인조석붙임·드라이비트, 창호는 PVC창호입니다.
- 입지. 부천시 원미구 원미동 원미구청 남측 인근. 유사 규모 공동주택·단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있으며, 지하철 7호선 춘의역은 도보 약 15분 거리에 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 정도입니다.
- 도로·토지. 남측 및 동측 약 6m 도로에 접하며, 토지는 평탄한 정방형입니다. 토지면적은 388.0㎡, 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 신오스카이빌5동은 8세대이며 확인된 동일면적 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래가가 185,000,000원으로 동일하지만 표본 수는 적습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득 분리. 152,600,000원을 매수가격으로만 보지 말고, 미배당 보증금 인수까지 합친 실질취득을 약 196,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 전액배당 여부. 매각물건명세서상 17번 임차권은 보증금 전액을 배당받지 못하면 인수됩니다. 최종 배당순위와 실제 배당액을 반드시 대조해야 합니다.
- 허재훈의 이중 지위 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약서·채권원인·배당요구 내용을 원본으로 확인해 관계를 확정해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 동일면적 거래가 1건뿐이므로 185,000,000원을 절대적인 단일 시세로 간주하기보다 개별 호수의 층·상태를 함께 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 및 현황조사상 허재훈이 관련돼 있으므로 낙찰 후 점유상태와 보증금 정산이 명도절차에 직접 연결됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 봐야 할 196,000,000원
이 사건에서 가장 오해하기 쉬운 숫자는 152,600,000원입니다. 감정가 218,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔고, 최근 실거래 185,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 허재훈의 대항력 있는 주택임차권 보증금은 196,000,000원이고, 전액 배당되지 않는 부분은 매수인 인수 조건입니다. 따라서 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어나는 구조여서 실질취득은 약 196,000,000원에 고정되는 성격이 강합니다.
최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 185,000,000원이고 가격 추세는 0.0%입니다. 실질취득 약 196,000,000원은 이보다 약 11,000,000원, 5.9% 높습니다. 게다가 8세대의 소규모 다세대이고 최근 거래표본도 1건뿐입니다. 이 물건은 “최저가가 시세의 82.5%”라는 숫자보다 “대항력 임차보증금 196,000,000원을 누가 최종 부담하느냐”가 먼저인 경매입니다.
