의정부지방법원 2025타경72306. 남양주시 오남읍 유호아파트 105동 10층 1002호입니다. 감정가는 309,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 216,300,000원입니다. 겉으로 보면 감정가의 70%에 취득할 수 있는 아파트지만, 권리관계를 살펴보면 이야기가 달라집니다. 2024.09.30. 등기된 임차권이 2025.09.17. 강제경매개시결정보다 앞서기 때문입니다. 이 임차권에는 보증금 270,000,000원이 설정되어 있고, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다.

강제경매 신청채권자도 임차인과 동일한 김시훈입니다. 따라서 임차권에 따른 배당과 강제경매 신청채권을 별개의 보증금 채권으로 더해서는 안 됩니다. 배당표상 강제경매 신청채권에 별도 배당액이 표시되지 않았다는 이유만으로 보증금 전체를 다시 매수인이 인수하는 것도 아닙니다. 매수인 인수액은 실제 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액을 기준으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

등기부상 과거에 설정됐던 국민은행 등의 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 특히 2018.10.31. 설정된 국민은행 근저당권 168,000,000원도 2022.04.25. 말소됐습니다. 이 금액을 현재 살아 있는 선순위 채권으로 계산하거나 매수인 인수액에 추가해서는 안 됩니다.

현재 핵심은 2024.09.30. 주택임차권등기입니다. 임차인의 전입일과 점유개시일은 2022.06.30., 확정일자는 2022.05.06.으로, 모두 2025.09.17. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 해당 임차권은 매각으로 당연히 소멸하는 권리가 아니라, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.7억

③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다

이 사건의 감정가는 309,000,000원, 현재 최저매각가는 216,300,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원이 최저가보다 높기 때문에 낙찰가만으로 취득원가를 판단하면 안 됩니다.

유찰이 반복되면 최저매각가는 낮아지지만, 그만큼 임차인의 배당액도 줄어들어 매수인이 인수해야 하는 보증금이 증가합니다. 따라서 현재의 216,300,000원만 보고 감정가 대비 할인 폭을 가격 메리트로 해석할 수 없습니다.

회차별 실질취득 = 낙찰가 + 보증금 미배당 인수액. 제시된 집행비용 추정액이 반영된 결과이며, 실제 배당액과 인수액은 최종 배당표 등에 따라 달라질 수 있습니다.

실거래 시세가 확인되지 않아 현재 실질취득 추정액 273,828,200원이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 309,000,000원은 감정평가액일 뿐 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 대체하지 못합니다. 실질취득액과 최근 실거래가를 직접 비교하기 전에는 저렴한 경매물건이라고 평가할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,300,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 강제경매 신청채권자와 임차인이 동일한 김시훈이므로 동일 보증금 채권을 중복 합산하지 않습니다. 배당에 따른 보증금 미변제액은 57,528,200원이며 이를 매수인 인수 예상액으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 오남읍 오남리 어람초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근과 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트박공지붕 지상 15층 건물 중 10층 아파트입니다. 기본 위생·급배수설비, 난방설비, 소방설비 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 부정형의 완경사 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 차량 접근이 가능한 도로 기반시설이 형성되어 있습니다.
• 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 오남4지구·오남5지구 지구단위계획구역 등이 기재되어 있습니다. 학교 관련 상대보호구역, 성장관리권역 등도 포함됩니다. 외국인 등을 대상으로 하는 주택 관련 토지거래계약 허가구역 지정사항이 기재되어 있으므로 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 용도로 이용 중이지만, 최근 실거래 시세와 거래 추세를 확인하지 못한 상태이므로 실질취득 추정액 273,828,200원의 시장 적정성이나 매각 용이성을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 확인. 현재 회차 예상 미배당 보증금은 57,528,200원입니다. 최종 배당에서 전액 변제되지 않는 금액을 매수인이 인수한다는 명세서 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 검토. 낙찰가 216,300,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 273,828,200원을 취득원가 판단의 출발점으로 삼아야 합니다. 취득 관련 세금과 기타 부대비용은 별도입니다.
• 회차별 착시 방지. 2회 유찰 시 인수 예상액은 121,509,740원, 3회 유찰 시 166,296,818원으로 증가합니다. 유찰로 낮아진 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
• 동일인 채권관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 김시훈입니다. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 강제경매 신청채권의 근거를 확인하고, 동일 보증금 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 임차권등기·명도. 을구 13번 임차권등기의 존속 및 말소 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태나 명도 완료 여부가 확정되는 것은 아니므로, 현장 점유와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 유호아파트 동일 면적·유사 층수의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인한 뒤, 실질취득액과 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰 여부를 판단하면 안 됩니다.
• 관리비·추가 부담. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 항목과 취득 관련 세금, 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 기록 및 최종 배당관계를 확인해야 합니다. 매각기일 전 변경·취하·정지 여부도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건에서 중요한 수치는 감정가 309,000,000원이나 최저매각가 216,300,000원만이 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 270,000,000원입니다.

현재 회차에서는 예상 배당 후 57,528,200원의 보증금이 남아 매수인에게 인수되는 구조입니다. 따라서 실질취득 추정액은 273,828,200원입니다. 이후 유찰이 진행되더라도 배당 부족분이 증가해 실질취득액은 보증금 270,000,000원 부근에 머뭅니다.

또한 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하므로 권리관계와 채권 발생 원인을 확인할 필요가 있습니다. 동일인 관계만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 명세서상 명시된 인수 조건을 무시해서도 안 됩니다.

결론적으로 이 물건은 낮아진 최저가보다 미배당 보증금 인수와 실질취득액을 먼저 분석해야 하는 경매입니다. 최근 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인만을 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 입찰 판단의 기준은 실질취득액·임차권 인수 조건·동일인 채권관계의 확인입니다.