의정부지방법원 2025타경72335. 남양주시 호평동 호평파라곤 105동 1층 102호, 전용 130.64㎡ 아파트입니다. 방 3개와 가족실, 거실, 주방·식당, 화장실 및 욕실 2개 등을 갖춘 구조로, 철근콘크리트조 20층 건물의 1층에 자리합니다. 이 물건은 감정가 569,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 398,300,000원으로 내려왔습니다.
등기상 가장 먼저 확인할 권리는 2015년 1월 20일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2016년 추가 설정된 국민은행 근저당권 30,000,000원과 2025년 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 등기상 인수 권리는 없으므로 가격과 점유관계에 집중할 수 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 724 호평파라곤 제105동 제1층 제102호 도로명주소: 경기도 남양주시 천마산로 65 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 130.64㎡ · 방 3·가족실·거실·주방/식당·화장실 및 욕실 2 · 20층 중 1층 |
| 소유자 | 나은선 (2025.02.26. 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전등기) |
| 감정가 | 569,000,000원 |
| 최저매각가 | 398,300,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 국민은행 / 207,500,091원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2015.01.20. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 임대관계 | 신고·확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 확인된 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당 2건 소멸
말소기준권리는 2015.01.20. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액 240,000,000원으로, 매각 시 말소되는 권리입니다. 2016.01.27. 추가 설정된 국민은행 근저당권 30,000,000원 역시 말소기준권리 이후의 근저당권이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.09.16. 국민은행이 신청한 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
소유권은 2017년 나연성·정포남의 공유 취득 이후 상속을 거쳐 2025.02.26. 나은선 명의로 이전되었습니다. 소유권 변동은 근저당권 설정과 구분해서 확인해야 하며, 기존 근저당권의 설정 시점이 현재 소유자의 상속 취득보다 앞선다는 점에 유의해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 68.4%
호평파라곤은 1,275세대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 2010.12.31.입니다. 비교 대상은 본건과 전용면적이 일치하는 130.64㎡ 실거래 12건으로, 거래 시점은 2026년 3월부터 7월까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 130.64㎡ | 12 | 555,000,000원 |
| 2026.07 | 130.64㎡ | 15 | 615,000,000원 |
| 2026.07 | 130.64㎡ | 13 | 550,000,000원 |
| 2026.06 | 130.64㎡ | 12 | 585,000,000원 |
| 2026.06 | 130.64㎡ | 14 | 680,000,000원 |
| 2026.06 | 130.64㎡ | 8 | 585,000,000원 |
| 2026.05 | 130.64㎡ | 6 | 560,000,000원 |
| 2026.05 | 130.64㎡ | 4 | 580,000,000원 |
| 2026.05 | 130.64㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 130.64㎡ | 9 | 525,000,000원 |
| 2026.03 | 130.64㎡ | 12 | 575,000,000원 |
| 2026.03 | 130.64㎡ | 16 | 580,000,000원 |
| 최근 평균 | 130.64㎡ | 12건 | 582,500,000원 |
| 경매 본건 | 130.64㎡ | 1 | 398,300,000원 |
최근 동일 면적 실거래는 525,000,000원~680,000,000원에 분포하며, 최근 12개월 평균은 582,500,000원입니다. 가장 최근 거래로 제시된 2026년 7월 거래가는 555,000,000원입니다.
현재 최저매각가 398,300,000원은 최근 평균보다 184,200,000원 낮으며, 최근 평균 대비 68.4%입니다. 최신 거래가 555,000,000원과 비교해도 156,700,000원 낮습니다. 최근 실거래 최저가 525,000,000원과 비교해도 126,700,000원 낮은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 398,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,376,200원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 (을구 1) | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 (을구 2) | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 121,923,800원 |
| 합계 | — | 398,300,000원 |
현재 최저매각가 기준 추정 배당입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6%로 추정했고, 근저당권 배당은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준입니다. 신청채권자의 청구액은 207,500,091원이며, 표의 근저당권별 예상배당액과 동일한 개념은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 배당의 변화
현재는 1회 유찰되어 감정가의 70%인 398,300,000원이 최저매각가입니다. 추가 유찰에 따른 제시 시나리오에서는 최저가가 더 낮아지지만, 국민은행 근저당권의 예상 배당액과 소유자 잔여액은 달라집니다. 매수인이 해당 근저당권을 인수하는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 398,300,000원 | 270,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 278,810,000원 | 270,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 195,167,000원 | 191,634,662원 | 78,365,338원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 270,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 121,923,800원이 남는 것으로 추정됩니다. 2회 유찰 시나리오의 소유자 잔여액은 4,106,660원입니다.
3회 유찰 시나리오에서는 채권자 미배당액이 78,365,338원 발생하지만, 이는 소멸하는 근저당권의 배당 부족으로 계산된 금액입니다. 이 미배당액을 매수인의 인수금으로 더해서는 안 됩니다. 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 남양주시 호평동 호평초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 왕복 4차선 도로와 남서측·북동측 왕복 2차선 도로에 접합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2010.12.31. 준공된 1,275세대 아파트입니다. 철근콘크리트구조에 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기·지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 층수. 20층 중 1층입니다. 실거래 비교 대상은 모두 4층 이상이므로 저층 할인 여부와 실제 채광·사생활·소음 등의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지. 부정형의 남동하향 완경사 아파트 건부지입니다. 지목은 대이며 제2종일반주거지역에 속합니다. 공시지가는 1,978,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 2025.08.26. 지정된 외국인 등 대상 주택 관련 내용이므로 입찰자의 해당 여부와 적용 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호수의 내부 수리 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인되어 가격 비교에 활용할 수 있습니다. 다만 실거래가 525,000,000원부터 680,000,000원까지 분포하고, 본건의 1층 거래 표본은 없어 실제 매도 가능 가격에는 추가 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 적정가를 구분. 최저가 398,300,000원은 최근 실거래 평균 582,500,000원의 68.4%입니다. 다만 1층 특성을 반영한 개별 적정가를 확인하지 않고 평균과의 차액을 그대로 수익으로 판단하지 마세요.
- 1층 실거래와 호수 상태 확인. 현재 비교 거래 12건은 모두 4층 이상입니다. 동일 단지 저층 거래, 채광, 방향, 내부 수리 상태를 확인하고 비교 가격을 보정해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고·확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 및 현장 조사를 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 말소 확인. 2015.01.20. 국민은행 근저당권을 말소기준으로, 2016.01.27. 추가 근저당권과 2025.09.16. 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 입찰 자금. 최저매각가 398,300,000원을 기준으로 자금 계획을 세우되, 실제 입찰보증금 액수와 납부 조건은 해당 매각기일의 법원 공고를 확인하세요. 취득 관련 비용·명도비·수리비 등도 별도로 고려해야 합니다.
- 관리비 및 인도. 관리비 체납액과 그중 승계 문제가 발생할 수 있는 항목을 확인하고, 실제 점유자에 따라 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
- 토지거래허가 관련 적용 여부. 감정평가서에 기재된 허가구역의 지정 대상과 매수인의 자격·취득 방식에 따른 적용 여부를 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 매각기일 2026.10.01. 이전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 실거래 내역 및 매각기일 변경 공고를 확인하세요.
맺으며 — “가격 차이는 크다. 다만 1층의 실제 가치를 확인해야 한다”
이 사건은 등기상 권리 구조가 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당권 2건은 매각으로 소멸하고, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가 398,300,000원은 최근 동일 면적 실거래 평균 582,500,000원의 68.4%로, 최근 평균과 최신 거래 양쪽 모두에 비해 낮습니다.
그러나 비교 실거래 12건은 모두 4층 이상이고 본건은 1층입니다. 실거래 평균보다 낮은 가격이라는 사실과 이 물건의 실제 적정가보다 낮다는 판단은 서로 다릅니다. 또한 임대관계가 미상이므로 실제 점유와 임차권 발생 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
결론적으로, 확인된 인수 위험은 낮고 최근 시세 대비 가격 차이는 뚜렷합니다. 다만 1층에 대한 적정가 보정과 점유관계 확인을 마친 뒤 실제 응찰가를 결정해야 합니다. 권리상 인수 0원과 시세 대비 68.4%라는 수치는 중요한 장점이지만, 이를 곧바로 확정 수익이나 무조건적인 저가 낙찰 기회로 해석해서는 안 됩니다.
