의정부지방법원 2025타경72341. 경기도 구리시 수택동 477-11의 1층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이세빈이며 2014.10.29. 거래가액 89,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 64,900,000원이 말소기준권리입니다. 이후 오케이저축은행과 롯데캐피탈의 가압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 눈에 띕니다. 감정가 330,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 231,000,000원, 감정가의 70%입니다. 최근 12개월 확인 거래는 3건이며 평균 345,666,666원, 최신 거래는 2026.06. 380,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.8%로, 제공된 최근 시세 기준에서는 가격 차이가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72341 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 477-11 1층201호 |
| 도로명 | 경기도 구리시 검배로72번길 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중임. |
| 소유자 | 이세빈 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 19,387,887원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.10.29. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 64,900,000원입니다. 그 뒤 2025.03.13. 오케이저축은행 가압류 17,596,953원, 2025.04.30. 롯데캐피탈주식회사 가압류 15,999,950원, 2025.09.16. 및 2025.10.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮아진 현재 최저가
비교 가능한 거래는 보성477-11의 최근 거래 3건입니다. 대상 면적은 32.4㎡로 면적이 매칭됐고, 최근 거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 34.8㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 34.8㎡ | 2 | 377,000,000원 |
| 2025.10 | 32.4㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 345,666,666원 |
최근 12개월 평균은 345,666,666원, 최저 거래는 280,000,000원, 최고·최신 거래는 380,000,000원입니다. 현재 최저매각가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 66.8%로 내려와 있습니다. 감정가 330,000,000원 역시 최근 12개월 평균보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 64,900,000원 | 64,900,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 17,596,953원 | 17,596,953원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 15,999,950원 | 15,999,950원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사오케이저축은행 | - | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 윤다희 | 19,387,887원 | 19,387,887원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,081,210원 |
현재 최저가 231,000,000원 가정에서는 계산에 반영된 채권이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 109,081,210원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 231,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 161,700,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 113,190,000원 | 7,079,450원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 배당재원이 줄면서 계산상 채권 미배당액이 7,079,450원 발생하지만, 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 즉 유찰에 따른 채권자 배당 부족과 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서가산공원 남서측 인근이며 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 조적조 슬라브지붕 2층 건물 중 1층 201호입니다. 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등, 창호는 샤시 창호입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 241.1㎡, 지목은 대, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,192,000원/㎡입니다.
- 정비·규제. 정비구역, 과밀억제권역, 비행안전제3구역(전술), 배출시설설치제한지역 등에 해당합니다.
- 규모. 보성477-11은 9세대이고 사용승인 관련 기준일은 1988-11-19로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 전입·확정일자·배당요구 여부를 원본 자료에서 확인하세요.
- 최근 거래 비교. 현재 최저가 231,000,000원과 최근 12개월 평균 345,666,666원, 최신 거래 380,000,000원을 함께 비교하세요.
- 개별 호수 차이. 비교 거래에는 32.4㎡와 34.8㎡, 1층과 2층 거래가 함께 있으므로 면적·층 차이를 확인하세요.
- 정비구역 확인. 정비구역 지정 사항과 토지거래계약에 관한 허가구역 표시를 입찰 시점 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 1회 유찰로 낮아졌다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2014.10.29. 우리은행 근저당이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 가격은 감정가 330,000,000원에서 한 차례 유찰돼 231,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 345,666,666원의 66.8%입니다. 다만 감정평가서의 임대관계가 미상인 만큼, 최종 판단의 핵심 확인사항은 실제 점유·임차관계입니다. 권리의 말소 구조와 가격 지표는 양호하지만, 점유관계 확인을 끝낸 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 필요합니다.
