인천지방법원 2026타경109. 김포시 장기동 ‘김포 한강신도시 지타워’ 1동 4층 409호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 권리 구조의 출발점은 2019.11.11. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 213,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 2026.03.24. 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 236,000,000원에서 1회 유찰된 165,200,000원입니다.
점유자는 주식회사 기가글로벌, 김우람으로 조사됐고 보증금은 10,000,000원, 월차임은 750,000원입니다. 전입일 2024.01.11.은 말소기준인 2019.11.11.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없고, 실질취득액은 현재 최저가 165,200,000원과 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경109 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2008-2 김포 한강신도시 지타워 1동 4층 409호 · 도로명 경기도 김포시 태장로 755 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 409호 |
| 소유자 | 주식회사포시즌스 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 161,471,411원 |
| 말소기준 | 2019.11.11. 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 213,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2019.10.31. 하나자산신탁 명의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2019.11.11. 주식회사포시즌스로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.03.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 기가글로벌, 김우람 | 409호(67.6350) | 2024.01.11 | 10,000,000원 | 750,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금 10,000,000원은 매수인이 승계하는 금액으로 합산하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 최저가는 165,200,000원으로 감정가 236,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰이라는 사실만 보면 가격이 크게 낮아졌지만, 지식산업센터의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 실제 거래가격과의 비교로 판단해야 합니다.
이 물건은 실질 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 165,200,000원입니다. 다만 비교할 실거래 시세 기준선이 없기 때문에 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,112,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 213,600,000원 | 162,087,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 213,600,000원 중 162,087,200원이 배당되고 51,512,800원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기김포경찰서 북동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·공장(지식산업센터)이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 4층 409호이며, 위생설비·급배수시설·승강기·소화설비가 구비돼 있습니다. 정상 작동 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 토지. 정방형 토지로 공장·제1종근린생활시설 건부지이며, 북서측 및 남동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·고도지구·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당합니다. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있으므로 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 감정평가상 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용이 아니므로 실제 매수층·임대수요·동일 건물 거래가격을 확인해 환금성을 판단하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 현재 실질취득액 165,200,000원이 동일 건물·유사 면적 최근 거래와 비교해 어느 수준인지 반드시 확인하세요.
- 임차인 인도. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도 일정과 점유 이전 절차를 확인하세요.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기를 다시 대조하세요.
- 설비 확인. 승강기·소화설비·급배수시설의 정상 작동 여부는 현장에서 확인하세요.
- 용도 적합성. 감정평가상 공장(지식산업센터)이므로 사용 목적과 관련 규제, 입주 가능 업종 등을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 권리변동을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 결론 낼 수 없다
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2019.11.11. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 점유 임차인의 전입일은 2024.01.11.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 236,000,000원에서 한 번 유찰돼 165,200,000원까지 내려왔지만, 지식산업센터의 최근 실거래와 비교하지 않은 상태에서는 이를 시장 대비 저가라고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 비교적 단순하고 인수도 없지만, 실제 입찰 판단의 승부처는 165,200,000원이라는 실질취득액이 현재 시장가격과 어떤 관계인지 확인하는 데 있습니다.
