인천지방법원 2026타경119. 김포시 감정동 127-6 소재 물건으로, 감정평가상 근린생활시설(제조업소)로 이용 중인 일반철골구조 난연판넬지붕 지상2층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 지목이 대, 면적은 1,093㎡, 토지이용상황은 공업용이며 생산녹지지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,232,034,000원으로, 한 차례 유찰된 상태입니다.
등기상 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.04.29 군포농업협동조합의 채권최고액 612,000,000원 근저당이 말소기준이고, 2024.10.11 설정된 김포농업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당은 후순위입니다. 두 담보권과 경매개시결정은 현재 자료에서 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 낙찰자가 승계할 등기상 금액은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 감정동 127-6 · 경기도 김포시 옹주물로 69-21 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(제조업소) · 일반철골구조 난연판넬지붕 지상2층 |
| 토지 | 1,093㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인엘리트농산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,760,048,590원 / 1,232,034,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군포농업협동조합 / 522,300,476원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.04.29 군포농업협동조합 근저당권입니다. 2024.10.11 김포농업협동조합 근저당권과 2026.03.26 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치하고, 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인되지 않았다
현재 최저가는 감정가 1,760,048,590원의 70%인 1,232,034,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 일반 주거용 부동산이 아닌 제조업소 이용 물건이고 토지 규제가 복수로 중첩되므로, 가격 판단은 해당 용도에 맞는 별도 현장·시장조사가 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 1,232,034,000원 | 912,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 862,423,800원 | 851,399,562원 | 60,600,438원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 603,696,660원 | 595,259,693원 | 316,740,307원 |
현재 회차에서는 두 근저당의 채권최고액 합계 912,000,000원이 전액 배당되고, 집행비용을 제외한 뒤 소유자에게 305,313,660원이 남는 구조입니다. 다음 회차부터는 채권자 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,232,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,720,340원 |
| 1. 근저당 · 군포농업협동조합 | 612,000,000원 | 612,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김포농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 305,313,660원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 기재돼 있습니다. 현재 계산상 채권자 미배당은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 장기동 소재 김포경찰서 남동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·다세대주택·아파트·소규모 공장·농지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 일반철골구조 난연판넬지붕 지상2층 건물입니다.
- 토지. 1,093㎡, 지목 대, 공업용, 평지, 세로장방 형상이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 798,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·고도지구·농업진흥구역·성장관리권역·진입표면구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있고, 감정자료에는 대상자·용도와 지정기간이 별도로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건이므로 매각대상 전체를 원문에서 다시 대조하세요.
- 점유·임대 확인. 별도 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 사업장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
- 용도 적합성. 현재 이용은 근린생활시설(제조업소)입니다. 계획한 사용이 생산녹지지역·농업진흥구역 등 규제와 양립하는지 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다. 동종 제조·근린시설 거래와 임대수익성을 별도로 조사하세요.
- 배당과 인수 구분. 2회·3회 유찰 시 채권 미배당은 발생하지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 용도와 환금성을 먼저 본다”
이 사건의 등기상 권리는 복잡하지 않습니다. 말소기준 뒤 후순위 권리는 소멸하고 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 물건 자체는 근린생활시설(제조업소) + 토지이고 생산녹지지역·농업진흥구역·공항 관련 제한 등 여러 규제가 중첩됩니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 1,232,034,000원이 시장에서 싼지 비싼지를 판단할 직접 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리소멸 여부보다 현 용도의 지속 가능성, 실제 점유관계, 토지규제, 그리고 동종 자산의 환금성을 확인하는 데 있습니다.
