의정부지방법원 2025타경72347. 가평읍 달전리 남이주택 나동 4층 402호로, 감정 이용상태는 방2·거실겸방·주방·발코니·보일러실·현관 등을 갖춘 다세대주택입니다. 2014년 김용선·김진희가 각 2분의 1 지분으로 거래가 60,000,000원에 취득했고, 같은 날 국민은행이 채권최고액 39,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 국세 압류·국민건강보험공단 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심 변수는 임차인 최방원입니다. 전입일은 2018.05.18로 말소기준권리인 2014.03.28 국민은행 근저당보다 뒤입니다. 따라서 확인된 자료 기준으로는 대항력이 없고, 배당요구는 2025.12.01 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 규모 자체는 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72347 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 가평읍 달전리 272-11 남이주택 나동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 방2·거실겸방·주방·발코니·보일러실·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 4층 중 4층 · 사용승인 1992.09.19 |
| 소유자 | 김용선 2분의 1 · 김진희 2분의 1 |
| 취득 | 2014.03.28 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 40,600,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 15,377,775원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2014.03.28 설정된 국민은행 근저당권입니다. 2021년 국 압류와 국민건강보험공단 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2019년 가평군 압류는 2020.05.01 이미 말소됐습니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최방원 | 2018.05.18 | 2025.12.01 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최방원의 전입신고일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차인의 보증금이 확인되지 않았더라도 말소기준권리에 맞서 매수인에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당 순위와 실제 배당액은 현재 자료만으로 특정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 최저가는 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 58,000,000원, 현재 최저매각가는 40,600,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건에 대해 확인된 실거래 금액이 없고, 남이주택나동은 총 8세대이며 비교 면적 일치 자료도 확인되지 않습니다. 따라서 40,600,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,130,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 39,600,000원 | 39,469,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 39,600,000원 중 39,469,200원이 배당되고 130,800원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 40,600,000원 | 39,469,200원 | 130,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 28,420,000원 | 27,508,440원 | 12,091,560원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 20,464,092원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당채권이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라, 채권자 측 회수 부족이 커지는 구조로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평읍 달전리 자라섬캠핑장 남서측 인근이며, 아파트단지·소규모 공동주택·펜션·미개발 나지가 혼재합니다. 제반 입지조건 및 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 402호로, 사용승인일은 1992.09.19입니다. 기본 급배수·위생·난방설비를 갖췄고 LPG 가스 개별난방 구조입니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 폭 약 4~5m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·공장설립제한지역·가축사육제한구역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다. 소로2류에 저촉됩니다.
- 공시지가. 301,700원/㎡, 토지면적 273.0㎡입니다.
- 환금성 점검. 남이주택나동은 총 8세대이고 사용승인일이 1992.09.19입니다. 확인된 실거래 금액이 없어 입찰 전 주변 다세대 거래·매물 가격을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당관계는 매각물건명세서 원본과 배당요구 서류로 재확인해야 합니다.
- 실거래 직접 검증. 현재 확인된 거래금액이 없으므로 최저가 40,600,000원의 가격 경쟁력은 주변 다세대 실거래·매물과 비교해야 합니다.
- 내부상태 확인. 집합건축물대장상 건축물 현황도가 미등재되어 외부관찰·인근탐문·기 평가전례 등을 참고해 내부 이용상태가 표기됐습니다.
- 최상층 점검. 4층 건물의 4층 물건이므로 현장 확인 시 내부 마감과 설비 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리·점유관계 확인. 임차인 최방원의 실제 점유 상태와 인도 일정, 관리비 등 현장 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 검증이 필요
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2014년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 최방원의 전입도 2018년이라 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 1회 유찰로 최저가가 40,600,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 금액이 확인되지 않아 싸다거나 비싸다고 결론 낼 근거가 부족합니다. 총 8세대의 소규모 다세대이고 1992년 사용승인 건물이라는 점까지 감안하면, 이 물건의 실질적인 승부처는 권리보다 주변 거래가와 현장 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
