의정부지방법원 2025타경72400. 구리시 수택동 럭키아파트 1동 8층 803호입니다. 감정가는 364,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 254,800,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.12.28. 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 319,000,000원이며, 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 쪽은 감정가만 보면 평범해 보이지만, 1회 유찰 이후 상황이 크게 달라졌습니다. 같은 단지·같은 면적 33.06㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 348,833,333원이고 현재 최저가는 그 73.0%입니다. 최신 거래는 2026.08 443,000,000원으로, 현재 최저가와 최근 실거래 사이에는 분명한 가격 간격이 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 853 럭키아파트 1동 8층803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 33.06㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건내 8층 803호 |
| 소유자 | 송은경 · 송인숙 · 송진숙 · 송현숙 (각 4분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 254,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 85,565,086원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 임차인 0·인수 0원
임차인은 없습니다. 말소기준은 2018.12.28. 한국주택금융공사 근저당권이며 채권최고액은 319,000,000원입니다. 2025.11.21. 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했고, 배당 시뮬레이션상 현재 회차에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 2018.12.28.에는 주택담보노후연금보증에 따른 금지사항등기도 함께 존재하므로 입찰 전 등기 말소 처리와 최신 등기 상태를 원본으로 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 평균의 73%
럭키아파트 동일 면적 33.06㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 348,833,333원이며, 현재 최저가 254,800,000원은 이 평균의 73.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 33.06㎡ | 10 | 443,000,000원 |
| 2026.05 | 33.06㎡ | 9 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 33.06㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 33.06㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 33.06㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 33.06㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2026.03 | 33.06㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 33.06㎡ | 5 | 333,000,000원 |
| 2026.03 | 33.06㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 33.06㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 33.06㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 33.06㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 평균 | 33.06㎡ | 12건 | 348,833,333원 |
최근 실거래 범위는 300,000,000원~443,000,000원이고 평균은 348,833,333원입니다. 현재 최저매각가 254,800,000원은 최근 12개월 평균의 73.0%이고, 최근 12건 중 최저 실거래 300,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래인 2026.08 거래가는 443,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,367,200원 |
| 2. 근저당 · 한국주택금융공사 | 319,000,000원 | 250,432,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 254,800,000원 가정 시 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 319,000,000원 중 250,432,800원이 배당되고 68,567,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 254,800,000원 | 250,432,800원 | 68,567,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 178,360,000원 | 175,062,960원 | 143,937,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 124,851,999원 | 122,304,071원 | 196,695,929원 | 0원 |
회차가 내려가면 한국주택금융공사의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권액 85,565,086원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시 시나리오에서도 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부양초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·일반주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지 내까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물의 8층 803호이며 위생·급배수·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,390,000원/㎡입니다. 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역, 과밀억제권역, 비행안전제3구역, 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 환금성. 럭키아파트는 608세대이며 1992.07.20 준공입니다. 동일 면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 254,800,000원은 최근 12개월 평균 348,833,333원의 73.0%입니다. 감정가가 아니라 최근 실거래와 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 실거래는 2026.08의 443,000,000원입니다. 거래 층·내부상태 차이가 있을 수 있으므로 8층 803호의 개별 상태와 함께 비교해야 합니다.
- 등기 확인. 말소기준권리는 2018.12.28. 한국주택금융공사 근저당권입니다. 같은 날 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기도 존재하므로 매각 전 최신 등기와 말소 처리 범위를 확인하세요.
- 소유관계. 현재 등기상 송은경·송인숙·송진숙·송현숙이 각 4분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있으므로 매각기일 전 적용 여부와 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 1회 유찰로 가격 간격이 생겼다
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 임차보증금 승계 같은 핵심 권리 위험이 없습니다. 말소기준은 2018.12.28. 한국주택금융공사 근저당권이고, 현재 회차 최저가는 254,800,000원입니다. 가격 측면에서는 최근 12개월 동일 면적 평균 348,833,333원의 73.0%까지 내려와 실거래와의 간격이 분명합니다. 다만 2018.12.28. 금지사항등기와 최신 등기 상태, 토지거래허가 적용 여부 등은 입찰 전에 반드시 원본으로 최종 대조해야 합니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 실제 낙찰가를 어디까지 정할 것인가입니다.
