인천지방법원 2026타경30133. 김포시 구래동 김포구래동하우스디어반 오피스텔 6층 622호입니다. 감정평가상 복층 구조의 오피스텔이며, 강제경매를 신청한 채권자는 주식회사 광영디앤엠입니다. 소유자 김희경은 2022년 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기된 거래가액은 154,646,000원입니다.

겉으로 보이는 가격은 감정가 99,000,000원 대비 70%인 69,300,000원입니다. 그러나 임차인 이충희는 2022.03.08 전입신고를 마쳤고, 말소기준으로 표시된 강제경매개시결정은 2026.01.15입니다. 임차인의 전입이 앞서므로 경매개시결정 이후 임차권등기가 소멸한다고 해서 기존 대항력까지 사라지는 것은 아닙니다. 입찰가보다 임차보증금의 미배당액과 매수인 인수 범위를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 대항력

등기 이력에는 우리자산신탁주식회사와 신영부동산신탁주식회사의 신탁등기가 있으나, 해당 신탁등기는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 이후 김희경 명의로 소유권이 이전됐고, 2026.01.15 주식회사 광영디앤엠의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

중요한 사실은 임차인의 전입신고일 2022.03.08이 경매개시결정일 2026.01.15보다 앞선다는 점입니다. 임차권등기는 2026.03.05에 접수됐지만, 임차인이 기존에 취득한 대항력의 판단 기준을 임차권등기일로 바꾸어서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억원

임차권등기에는 최초 계약일 2022.02.07, 갱신계약일 2024.03.02, 최초 계약 확정일자 없음, 갱신계약 확정일자 2024.03.07로 기재되어 있습니다. 보증금 100,000,000원은 계약별로 반복 기재된 동일 임차인의 보증금이며 중복 합산하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 할인은 아니다

이 물건의 감정가는 99,000,000원이고, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 69,300,000원입니다. 표면적인 최저가만 보면 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인율은 임차보증금 인수 위험을 반영하지 않습니다.

소유자의 과거 등기상 거래가액은 154,646,000원입니다. 다만 이는 2022년 매매에 기재된 가격이므로, 현재 오피스텔의 실거래 시세로 간주할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 지급되는 배당이 아니므로 배당 합계와 구분하여 표시했습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 확정일자 및 실제 배당 순위 확인 결과에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.

예상배당상 집행비용 1,647,400원을 제외한 67,652,600원이 신청채권자에게 배당됩니다. 신청채권자 청구액 91,370,320원 가운데 23,717,720원은 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

한편 임차인의 보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 이 표를 전제로 하면 낙찰대금과 보증금 인수 부담을 각각 고려해야 하므로, 인수형의 일반적인 보증금 기준과 본 예상배당의 전액 인수 구조를 구별해야 합니다. 입찰 전 최종 배당·승계 구조가 우선 확인 사항입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 남는다

회차가 진행되면 최저매각가는 69,300,000원에서 48,510,000원, 33,957,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 각 회차의 예상배당에는 매수인 인수액 100,000,000원이 동일하게 표시돼 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 입찰가보다 큰 경우에는 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 실질취득 부담이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 일반적인 인수형에서는 낙찰가와 잔여 보증금 부담을 함께 산정해야 하며, 이 사건의 예상배당처럼 임차인 배당 0원과 보증금 전액 인수를 가정한다면 낙찰대금 외 추가 부담이 그대로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 구래동 나비초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 구래역·양촌역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 기재됐습니다.
• 건물 및 이용. 철근콘크리트구조의 지하4층/지상10층 건물 중 6층 622호입니다. 오피스텔로 이용 중이며 복층 구조입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측 폭 약 12미터, 북측 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 포함됩니다.
• 토지 관련 확인. 공시지가 2,206,000원/㎡가 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 기재는 대상자·대상 용도 및 지정기간이 제한되어 있으므로 본 오피스텔과 매수인에게 실제로 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되며 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장 상태와 복층 구조의 적법성 및 실제 사용 상태는 직접 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔의 거래가격은 개별 호실, 복층 구조, 임대수요 및 건물 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 적정 매도가격을 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 기준 확인. 이충희의 전입신고일 2022.03.08과 경매개시결정일 2026.01.15의 선후관계를 확인하고, 실제 점유 및 대항력 유지 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 보증금 승계 확인. 매각물건명세서의 매수인 인수 문구와 임차권등기 내용을 확인해야 합니다. 예상 인수액 100,000,000원을 단순히 소멸하는 임차권등기의 금액으로 취급해서는 안 됩니다.
• 확정일자·배당 검증. 갱신계약 확정일자 2024.03.07이 기재되어 있음에도 예상배당에서는 우선배당 0원으로 계산됐습니다. 계약서, 배당요구, 채권신고 및 권리 순위를 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 보증금 100,000,000원을 기준으로 인수형 구조를 검토하되, 현재 예상배당의 전액 인수와 채권자 배당이 동시에 성립하는지 확인해야 합니다. 낙찰대금과 최종 잔여보증금의 부담을 합산해 실제 취득액을 확정해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 동일 건물 또는 비교 가능한 복층 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 소유자의 과거 거래가액 154,646,000원을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 명도 및 보증금 반환. 임차인의 실제 거주 여부와 점유 상태를 확인하고, 보증금 반환과 인도 절차의 선후관계를 검토해야 합니다. 임차권등기가 말소된다는 사정만으로 명도가 자동 완료되지는 않습니다.
• 관리비·현장 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 건물 관리 상태 및 복층 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.01 매각기일의 진행 여부와 매각조건 변경 가능성을 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “6,930만원에 낙찰받는 것과 6,930만원에 취득하는 것은 다르다”

이 사건은 감정가 99,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 69,300,000원으로 내려온 김포 구래동 오피스텔입니다. 그러나 실제 임차인 이충희의 보증금은 100,000,000원이며, 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다.

예상배당은 임차인의 배당액을 0원, 매수인 인수액을 100,000,000원으로 계산합니다. 따라서 최저가만으로 취득 부담을 판단해서는 안 됩니다. 보증금 약 1억원을 인수형의 핵심 검토 기준으로 삼되, 낙찰대금과 보증금 전액을 별도로 부담하는 것으로 표시된 예상배당의 구조를 반드시 검증해야 합니다.

또한 갱신계약 확정일자가 기재돼 있어 실제 우선배당 가능성을 재확인해야 하고, 현재 실거래 시세가 확인되지 않아 보증금 기준 또는 최종 실질취득액이 시세보다 낮은지도 판단할 수 없습니다.

결론은 단순합니다. 최저가 할인보다 임차보증금 인수 구조와 실제 취득 부담의 확정이 먼저입니다. 추가 유찰 시에도 보증금 인수 위험이 자동으로 사라지지 않으며, 배당·승계 구조와 최근 실거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.