인천지방법원 2026타경30172. 경기도 김포시 월곶면 개곡리 882-4 일대의 공장 관련 물건입니다. 감정 이용상태는 공장 및 사무실, 기숙사이고, 토지는 공장용지 2,682㎡로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 1,664,532,000원으로 감정가 2,377,903,420원의 70% 회차입니다. 권리 구조의 기준점은 2020.01.23. 설정된 중소기업은행 근저당권으로, 채권최고액은 1,800,000,000원입니다.
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 19,045,320원을 먼저 공제한 뒤 중소기업은행 근저당에 1,645,486,680원이 배당되고, 154,513,320원이 미배당으로 남습니다. 그러나 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 즉 담보권자가 전액 배당받지 못한다는 사실과 매수인의 인수 여부는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30172 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 월곶면 개곡리 882-4 · 경기도 김포시 월곶면 애기봉로275번길 77-4 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실, 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 2,682㎡ · 공업기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사모인에스앤티 |
| 감정가 / 최저가 | 2,377,903,420원 / 1,664,532,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프아이이일일일유동화전문유한회사 / 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 목록2 지분 매각 · 제시외 건물(창고 및 수변전설비) 평가·매각 포함 · 집진설비는 동산으로 보아 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.01.23. 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 2021.07.09.에는 이 근저당권의 일부가 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금에 이전됐고, 변제액은 106,985,347원입니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2026.01.21. 등기됐으며, 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
과거 2021년 재산보전처분과 국세 압류는 각각 등기부상 말소됐습니다. 또 2024.05.09. 같은 채권자에 의해 임의경매개시결정이 등기됐으나 2025.05.26. 취하를 원인으로 2025.05.28. 말소됐고, 이후 2026.01.21. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘저렴’하다고 볼 수 없다
현재 최저가는 1,664,532,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 시세 할인율과 같은 뜻이 아닙니다. 이 사건에서는 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 대조할 기준이 확인되지 않으므로, 최저가가 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단은 감정가와 유찰률보다, 실제 공장·토지 거래 수준 및 물건별 이용가치와의 대조가 선행돼야 합니다. 본 리포트에서는 확인되지 않은 시세를 임의로 만들어 감정가나 최저가와 비교하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,664,532,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 19,045,320원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,800,000,000원 | 1,645,486,680원 |
| 미배당 | - | 154,513,320원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 공제 후 근저당권에 1,645,486,680원이 배당되며, 채권최고액 기준 154,513,320원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 1,664,532,000원 | 1,645,486,680원 | 154,513,320원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 1,165,172,400원 | 1,151,120,676원 | 648,879,324원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 815,620,680원 | 805,064,473원 | 994,935,527원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가와 담보권 배당액이 함께 줄고 미배당액은 증가합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 핵심 효과는 매수인의 권리 인수가 늘어나는 것이 아니라 매각가격이 낮아지고 담보권 미배당이 커지는 것입니다.
⑤ 물건 특성·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 김포시 월곶면 개곡리 소재 개곡초등학교 서측 근거리에 위치하며, 주위에는 동유형 공장과 농경지가 소재합니다.
- 이용. 공장 및 사무실, 기숙사로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 준불연판넬지붕 건물이며 기본적인 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 2,682㎡, 공시지가 336,500원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·농림지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 일괄매각이고 목록2는 지분 매각입니다. 제시외 건물인 창고 및 수변전설비는 평가·매각에 포함되지만 집진설비는 동산으로 보아 제외됩니다.
- 점유관계 확인. 배당 산정에 임차인은 반영돼 있지 않지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.01.23. 중소기업은행 근저당이 기준이며, 일부 근저당권이 신용보증기금에 이전된 이력도 원본 등기로 함께 대조해야 합니다.
- 지역·지구 확인. 계획관리지역·농림지역과 제한보호구역, 성장관리계획구역 등 복수 규제가 걸려 있으므로 실제 이용·증축·변경 가능 범위를 관계부서에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 70% 최저가만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 입찰 시점의 공장·토지 거래 수준과 직접 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 매각대상·점유·제외물건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020년 중소기업은행 근저당이고, 현재 회차 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확인되는 것은 아닙니다. 실거래 비교 기준이 없고, 공장·토지 일괄매각에 지분 매각, 제시외 건물 포함, 일부 동산 제외, 복수 지역·지구 규제가 함께 존재합니다.
따라서 이 물건은 권리 인수보다는 매각범위·점유·토지규제·실제 시장가격 검증이 승부처입니다. 현재 최저가 1,664,532,000원은 권리기준 실질취득액과 같지만, 그 금액 자체가 시장 대비 저렴하다는 결론은 확인된 자료만으로 내릴 수 없습니다.
